提前还房贷要注意哪些问题？什么人适合提前偿还房贷？

随着房贷政策的趋紧，北上广深等二线城市纷纷调整首套房房贷利息。一些担保时采取浮动利息的卖房者还要承受利息上调、月供增加的压力。为避免利息的开支，不少贷款购车者会萌生提前还清贷款的设想。提前还房贷要留意这些难题？哪个人合适提前偿还贷款？

这3类人会有提前还贷的心态？

在房贷政策宽松的状况下，贷款买房不仅可以减少全款买房的经济压力，还可以抵御通货膨胀，哪些人会想着提前还贷呢？通常来说，这3类人会有提前还贷的心态。

一是手上大量有闲置资金，又没有适合投资渠道的人。

举个反例。小A贷款买了一套新房，5年以上放款利息4.9%。现在小A手上有100万的闲置资金，又没有适合的投资渠道，如果把钱存在银行，3年以上定期存款基准利率是2.75%，比贷款利息4.9%低不少。在这些状况下小A经常申请提前还贷。

二是贷款利息优惠被取消或者费率调整，一些贷款者会选择提前还贷。

举个反例。小B商贷还贷，第一年的按揭利息是4.9%，在随后的3年内，放贷银行的房贷利息一直在随着央行基准利率的下调而上浮。假如3年后房产贷款，小B的信贷利率上调到6.15%。在这些状况下，如果小B手头有闲置资金，可能会选择提前还款。

三是想将房屋抵押从银行获得更多借款进行投资的人。

举个实例。小C创业需要100万的开启资金。他有一套价值500万的房子，但也有100万的借钱没有还清。为此小C向小D借款100万，先偿还银行借款，而后又把房屋抵押，从工行贷款350万（个人商品房屋抵押借款成数最高为70%），在还清小D100万欠款后，小C手里仅剩下250万的创业资金。

不同银行对提前还款违约金的要求不同

针对提前偿还贷款，不同的商业银行处理方法不同，主要分为下面几种方法。一是无论何时还款，均不收赔偿金。二是在一定时期（3个月、半年、一年）内不允许延后还款，此后不收赔偿金。三是即使提前还款都将退还违约金。

那么提前还款的赔偿金如何计算？违约金通常是根据提前还款时的未结余额的百分比计算(通常是2%到5%)；或要求若干个一月的收益。同时最高赔偿金遭到合同或法律的约束。因此贷款人即使决定提早还贷，一定要细读房屋贷款协议中有关“提前还款”的要求，或者提前向银行咨询提前还款流程和赔偿金的状况。

提前还贷还要区分不同的还贷方式

提前还贷除了要考量违约金外，还要区分不同的还款方式和费用偿还情况。借贷人还贷方式可以分为等额本金和等额本息。不同的扣款方式提早还贷，应视所处还贷阶段而定。

等额本金是将分期总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，越到前期，这种方法所剩的本金越少，所造成的利息也越少。如果你将要还款超过1/3了，就表明已还了长达一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对账单额影响不大。

等额本息是把按揭借贷的本息合计与收益金额相加，然后平均分摊到每个月中。也就是说，每月账单额中的本息比重逐月递增、利息比率逐月递减。到了账单中期，已经归还了大个别的本息，因此提前还款意义也不大。

提前还贷后要尽快退保及解抵押

针对提前还清全部放贷的贷款人，如果已经身故了贷款险，要携带还贷证明、保险单到保险公司办理退保或变更受益人。此外，借款人在申请按揭时房产贷款，银行会申请担保登记。如果你提前清还了借钱，就要携带房产证、结清证明和担保在银行的他项权力证去各区建委办理解抵押，解抵押后房子才完全属于自己的财产。

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