期房、现房、准现房，购买期房和现房以及准现房的注意事项

什么是房子？哪个是新房？哪些是准现房？这是这些购房者都十分关心，但是，又弄不太清楚的疑问，今天我们就具体讲一讲期房、现房、准现房以及他们优缺点，购买房子、现房以及准现房应该非常留意的事项。

一、期房（含准现房）与现房的定义

1、期房、现房、准现房是根据项目进展阶段及交付时间来界定的，人们往往习惯上把正在建设中、尚未完成建设的、不能交付使用的楼房称为房子。房地产开发商从取得商品房预售许可证（简称“预售证”）起初到获得房产证止（通常指大产权证），在这一之后的商品房统称为房子，购房者在这一阶段购入商品房时要达成《商品房预售合同》才能正常交易。

（截图来源于网络）

2、准现房本质上也有房子！它不是一个法定上的概念，可以理解为民间承诺俗成的表述，是指住宅主体构架已完工以及接近封顶，小区内的楼座、道路、园林造景、设备设施的大概轮廓已初步显现，房型、楼间距等重要信息已可以肉眼可见，楼栋正处在内墙、外墙装饰装潢以及进行相关配套设备施工阶段的房屋。因为这些楼房仍然属于期房范畴，所以住建主管部门都是根据期房进行管控的，房地产研发商应当申领商品房预售许可证才能销售。

（截图来源于网络）

3、现房是指尚未完成“报批报建”图纸上的全部项目施工内容，已经通过完工验收，获得了落成备案回执，可以投产使用并获得”大产权证“的房子，即房地产开发商已获取此楼栋的所有物权，与消费者签署商品房买卖协议后，处理完售房款问题，理论上可以很快为购房人申请收房（或入住）手续，并申请租房人所购车屋的“小产权证”（亦即房产证）。严格来说，房地产研发商只有拥有“大房产证”作为前提，才能称之为现房，其他方式均不是严格意义上的现房。购房者在这一阶段购入商品房时要签订《商品房现房买卖协议》才能正常交易。

（截图来源于网络）

备注：“大产权证”是指项目建成备案以后，获得了竣工备案回执（有的各省也叫竣工备案表），处理完相关前置工作，房地产研发商向不动产登记中心办理所开发房产的初始登记，不动产登记中心受理此办理，对依照条例的办理，不动产登记中心向房地产开发商颁发产权证，即简称的开发商“大产权”。开发商只有获得“大产证”，才能为每个购房者申请“小产权证”（也称房产证），现在最新全称叫《中华人民共和国不动产权证书》。购房人必定要记住，房屋成为不动产质权，其成立、变更、转让和质权，必须登记，如果擅自登记，则不出现物权效力！就是说没在房管局把房子登记在你名下的房产，法定上不是你的房产！

二、期房（比如准现房）与现房优缺点对比

尽管近几年住建部门积极力推现房销售，但至今主流的销售模式而是以期房为主！期房和准现房因为都属于期房范畴，区别仅在于准现房工程完成进度更快一些。所以它们与现房相比，优缺点如出一辙，以下从购房流程、房子价格、交房（入伙）时间、房屋品质、设施配套、风险因素、金融属性等7个方面进行对比表明：

1、购房流程对比

这里我们仅以主流的状况举例，其他非主流特殊状况另说。期房购买时，要严查房产五证的真实性，与房地产研发商达成《商品房预售合同》，之后申请网签（即备案），这些步骤做完就开始申请银行按揭借款以及购房人全款支付款项，办理完这些手续，接下去就是艰难的期待收房时间，比如上海省内要求房屋主体结构施工到楼层数的2/3就可以申请商品房预售许可证，房子就可以销售了，这个项目进度节点到工程开工及获得竣工备案回执，一般都要1年以上，也就是说大约要等1年以上的时间才可能收房（也叫入伙），时间周期很长。之后大约再过1年以上的时间才会具备办理“小产权证”的条件！但是购房人再配合开发商申请自己的“小产权证”（即地产证）。也就是从购房人交首付买房到拿到房产证通常要等2年以上的时间才会申请完全部步骤。

购买现房（含二手房）要与房地产研发商签署《商品房现房买卖协议》，交易流程相对便捷，这个交易过程与二手房买卖比较类似，基本流程：签协议，交首付，办贷款（以及全款支付），办理房屋证（过户），收房，整个交易流程可以在一个相对集中的时间段全部处理完。

（截图来源于网络）

2、房子价格对比

常规开发一个楼盘，从完工到施工完，一般必须2年以上的时间，为了尽快回笼资金，开发商会对购买期房者持有极大的欢迎态度，期房的定价一般都是按片区均价或是按照周围片区竞品预测期房价格，期房预售前售价要在住建局备案，且这个费用不能轻易提升。期房（含准现房）因为还未开工就开始销售，且推盘量非常大，在房子的销售中，房地产研发商一般会在费用上予以较大的优惠，有时元旦冲销量优惠幅度会更大，一般为价格的5%~10%。期房购买时，购房者可选取多阶段的付款方法，可以在较长的期限内筹款，相当于减少了资金峰值压力。

对于现房（含二手房）的交易费用，在整体行业较好的状况下，相比期房价格略高，一般按实际市场售价，且主要以定价或挂盘价为准，价格变动随意，放盘量通常较少，一般没有多少议价空间。现房购买时，购房者必须在短时间付款，所以要打算的自筹现金比较多。

（截图来源于网络）

3、交房（入伙）时间对比

现房（含二手房）、准现房、期房的收楼时间是依次递增的关系。现房可以实现办理完交易手续就能马上交房，交房时间不用等太久，对于还没有房子的用户，可以省去从购房到入住这段时间的房租支出；准现房是申请完购房手续必须等一段时间才会交房，但是正常状况下等待时间比期房要短；房子办理完购房手续后，通常状况下大概需要期待1年以上的时间才会交房，等待交房时间是最长的。

4、房屋质量对比

从行业角度来看，房地产研发商对住宅前期设计是非常看重的，因为设计的好坏直接制约到前期销售，所以相对而言，期房大多避免了初期现房的设计特点，户型设计上更倾向于合理。

由于现在建筑市场粗放的施工状况，购买房子可能会发生一些不可预见的弊端，例如交房时看到与设计不符或品质缺陷等，这种事在网络上已爆出众多案例！现房则可以在巨大程度上导致很多难题的发生，现房的项目质量、户型、楼间距、采光、通风、房子面积、楼层、景观等都是真实存在的，购房者可以亲自测量及实地展现，即使房子真的有问题也能暴露下来。比如可以通过白天、中午、晚上来观察采光及通风，也可以借助雨天检查房屋是否存在漏水。准现房和房子则不具有现场查验这些项的条件，只能依靠看开发商精美的沙盘或者样板间以及借助置业顾问的讲解自己脑补画面，虽然代入感很强，但鉴于你看不到房子的真实面貌，只能按照户型平面图和售楼人员的介绍去判断，不够专业的话很容易出问题，

（截图来源于网络）

5、设施配套对比

随着房地产行业的不断演进，市中心地区的土地供应越来越少，导致市区新建商品房会愈发越少，市区范围更多的房源供应主要以二手房（存量房）为主，也就是现房，现房的配套设备相对比较健全，对于已建成的配套设备，购房人可以借助亲身感受来判定好坏，你自己的真实感受是不会骗你的。通常状况下，期房大多分布在城镇核心区外围毗邻地区，配套设备通常还在建设过程中，无法直接身临其境体验，期房只能靠看沙盘和置业顾问的讲解来认识配套设备状况，但交付时这种配套设备能推动到哪些样子，是无法保证的，网上货不对版的案例也经常被曝出来。

6、风险因素对比

通常交易时间越长，风险越高，现房的交易风险大大超过期房！期房由于是先付款后交付，开发商所卖的房子非常于还是“半成品”，因此购房消费的过程和结果要依赖于购房合同承诺的权力义务的履行，而购房合同的履行，不仅受开发商自身经营情况的制约，还得到许多客观原因的阻碍。房地产是资金密集型的重资产市场，社会制度及经济环境时时在变迁，虽然不见得会出现房地产开发商卷钱跑路的事情，但是，一旦开发商的经营情况下降，资金链发生问题，工程出现停产、缓建、烂尾等问题就随时可能出现，比如近年来的融创、福晟等大央企的好多楼盘出现了这类事情，其他不知名的小房企网上一搜一大把，购房业主面临着收不到房退不了款的坑！这些与房地产研发商不必要的法律争议让普通购房人苦不堪言。

现房的所有东西都是所见即所得的，因为都是看得见、摸得着的“实物”，整个交易过程长达又非常短，所以交易风险比期房小很多！按部就班申请手续即可，完全防止各种原因造成的延后交付或收不到房的情况！

（截图来源于网络）

7、金融属性对比

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）款要求：未予以登记领取权属证书的，不得转让。读者需知道，不能出售是房子金融属性的最大问题！

期房从购入到拿到“小产权证”（地产证）的这2年左右的时间里期房贷款，因为处在“无产权证”状态，购房人不享有房子的物权，不享有房子的质权，则房屋的担保权、增值收益权、售卖权等购房人都未能使用，直到取得产权证，才能使用这种权益，就是说这2年里租房人月供一点不少的支付着，权益一点享受不到！这些之后房子是开发商在使用着担保权，从银行借贷！毕竟这些事或许你们将要见的多了，见怪不怪了，认知上早已接受了！遇到限购限售的省市，房子的限售是从获得产权证或者交契税的时间点起算的，不是从你交首付款时起算的！而且限售3年，则期房差不多从付了首付时间起，5年之后才具有卖出去的权利！

现房（含二手房）则不存在房子这些缺点，购房人购入现房，从交首付到拿到房子产权证快的话1个月之内能够搞定，慢的话几个月之内也能取得房产证，只要拿到了房屋证，购房人就享有房子的所有物权！房产抵押权、增值收益权等权益购房人就可以灵活变现使用了！

（截图来源于网络）

三、期房（比如准现房）与现房购房注意事项

期房购买时，查开发商综合实力是第一步要做的，综合实力差的小开发商的房子尽可能不要碰！即使遇到烂尾楼，则房、钱两空！其次，购买房子缴纳首付之前，查开发商的“五证”是否齐全。“五证”具体是指“国有土地使用权证”“建设土地规划许可证”“建设项目规划许可证”“建筑项目施工许可证”、“商品房预售许可证”，查“五证”主要是为了保证购买的房屋交易合法合规，这些证件都是有编号的，购房人可以在网上核验五证真伪，或者电话咨询住建经理部门确定。

购买房子交完全部购房成本后，需立即联络开发商申请“大发票”，有了“大发票”马上申请契税，不要等申请房产证时才去收取税款，房产证通常下来的非常晚，至少1~2年才会办出来，交了交税，房子就开始算限售时间了！

期房收房（入伙）的之后，房产实物的查验大家显然都知道，但查验《商品房质量保证书》、《商品房使用表明书》和竣工备案表（也叫竣工备案回执）千万不要忘记期房贷款，尤其竣工备案表这个文件，它是说明房子法定上没问题的“合格证”，法定上，房地产开发商在住建局取得了这个表，才能给购房人交付。购房人核验证件无问题才可收房，收了房就开始算物业费了！

现房（含二手房）买卖按正常的步骤中规中矩交易就好了，避免为了躲避中介费“跳单”交易，这种方法既不道德也不安全！相对抗出去的大额本金，“跳单”省中介费的风险太大了！特别在购房人对交易流程不熟悉的之后，很容易遭遇人为刀俎我为鱼肉的窘境！

（截图来源于网络）

以上就是房子、现房、准现房的对比区分，相信你将要掌握了这个知识，希望可以帮到有必须的读者。以上的阐释可能不太全面，如果您有高明的看法，请留言。转发本文可以帮到更多同学！点赞是对作者的最大支持！关注作者可以学到更多！