土地流转抵押贷款是什么意思？贷款流程是怎样的？

据悉，在央行“两权”抵押担保试点和金融扶贫工作研讨大会后，土地流转抵押借款政策开始陆续下达，各金融机构、政府相关部委都全面不受推动土地流转抵押担保工作。那土地流转抵押担保到底是哪个意思？贷款流程又是如何的？我们将以地方的实际状况来作出解释。

首先，弄明白土地流转是哪个意思？土地流转是指土地使用权的有效流转。拥有耕地承包经营权的农民将农地经营权以及使用权出售给其它农户或经济组织，也就是所谓的保留承包权，转让使用权的行为即为土地流转。

其次，土地流转贷款又是什么？土地担保借款即为以流转土地使用权作担保来对获得土地使用权的个体承包户、家庭牧场和耕地合作社等进行借贷发放。涉农金融机构有权依照贷款协议，来监督工程资金运行，到期归还存在困难的状况下，可予以对耕地使用权及地面作物进行拍卖获偿。

农村耕地经营权抵押借款方式属于信贷市场的变革延伸，不仅有效确保了农村规模经营主体的资金需求，并且巨大程度上推动了乡村土地经营权的合理流转，还推动了政、银、企、农村规模经营业主等多方共赢的目标。以下为家庭农庄土地流转与合作社土地流转贷款方式在两个地区的试点详解。

一、家庭农场耕地流转贷款方式（以吉林为例）

1、法律根据

根据我国《物权法》的有关条例抵押贷款案例，不能担保土地承包经营权。但农地收益保证担保申请过程中并不涉及对承包经营权的抵押。这一变革有效地降低了相关法律风险。

2、模式介绍

在土地收益保证贷款的规则设计中，由省级政府建立物权融资服务中心成立了物权融资公司。物权融资公司所认购的农地承包经营权，其实是仅发挥担保功能的土地承包经营权，而实际对土地进行占有并使用收益的都是原农地承包人。物权融资公司是无法让农地充分发挥效用的合格受让主体。土地收益保障的概念和建立物权融资公司的做法解决了这项变革的合法性难题。

3、操作流程

所需材料：场主身份证、户口本、土地承包经营权证，申请表，还款计划表明书，所需材料全部要加盖家庭农场公章。

操作步骤：农民首先将其用地承包经营权出售给“物权中心”，然后农民就可以此向金融机构办理借贷。当农户正常归还金融机构贷款后，“物权中心”与农户达成的土地流转合同自动终止;当农民没有足额清偿金融机构借贷时，“物权中心”将取得的农户土地承包经营权另行发包抵押贷款案例，将发包获得的货款归还金融机构，待新的承包人承包期限到期后，土地承包经营权再归还给原土地承包人。

二、合作社流转土地贷款方式（以北京枣庄为例）

1、从法律法规的合法性

首先，土地合作社在申请土地使用权质押借款时，以农地使用权流转收入作为质押对象和还款来源，以“农村耕地经营收益权”为质押标的物，即以农地上的农作物、树木、林果等附着物收入为第一还款来源，抵押的是农地收益，土地承包权一直归农民所有，经营权归合作社使用，实际上表现的是农民土地使用权中的用益物权，从而导致了土地使用权不可抵押的法律限制。

其次，枣庄市中级人民法庭出具了法律意见书，出台了关于“农村土地转型提供司法保障和服务的见”和“关于积极保护涉农金融债权的意见”方面的文件，重点解决了农民不会失地、银行借贷来源有保障两方面问题，并为土地担保提供了法律保障。

第三，枣庄市政府向村民颁发的《农村耕地使用产权证》期限为20年，小于《农村耕地承包经营权证》有效期为30年的要求，当贷款人不能偿还到期贷款而由质押权人谋求质押权时，是以《农村耕地使用产权证》记载的年限内用地使用权的变现价款优先受偿的。

2、模式介绍

枣庄市政府首选市中区、山亭区、滕州市、峄县城、薛街道、台儿庄区6个区(市)建立土地流转制度变革试点，通过“发放农村耕地使用产权证、组建农村耕地合作社、建立乡村土地使用权交易行业、实施金融跟进”等“四位一体”运作方式的机制设计，充分发挥土地使用权的贷款用途和融资功能。

3、土地收益权抵押借款流程

所需材料：土地合作社以收购会员的农地使用产权证在乡镇农田管理部门换成合作社统一的农地使用产权证。合作社营业执照、法人身份证、信用社办理借贷表。

流程：信用社对土地合作社的农地质量、经营面积、销售收入等进行调查评估后，对农地合作社的放贷申请进行审批，确定授信额度发放信贷。质押后农地使用产权证交土地产权交易所保管。