住房制度改革的历史与发展(二)

　　经过以上这段实践领域的长期探索，住房分配货币化改革终于在全国范围内推开。虽然各地采取的具体方案不尽相同，但其实质都是以相应的货币补贴代替原来的实物补贴，企业不再承担为职工建房、购房的责任，由职工个人到市场上自行购房，接上一篇文章昆明小额贷款公司给大家急需说住房制度改革的历史与发展。(昆明小额贷款公司 136087l0 2 03 )

　　广东省部分城市较早推行了住房分配货币化改革，如顺德市于1994年1月1日起结束原有的住房分配模式，规定对1993年12月31日前参加工作满3年以上者，一次性发给应享受15年住房津贴的50%,其余50%分15年按月发给。对1994年1月1日后参加工作满1个月以上者，每月随工资发放住房津贴，发至在该市工作满15年以上。由于财力有限，许多地区的住房货币补贴并没有直接发到个人手上，而是采取了挂账处理的形式，如南京市规定1998年12月31日后参加工作的，在参加工作的年限内逐月按职工个人工资的16%发放补贴并存人职工住房资金专户，按住房公积金的原则进行管理和使用。

　　除了住房分配货币化这一关键改革措施外，住房制度改革也从其他方面推进住房供求的市场化。首先是对公房租金的改革。租金直接影响住房的租金售价之比，而租金售价比决定了居民是租住住房还是购买住房。租金过低会导致居民宁肯租住也不愿购买住房，我国在住房实物福利分配体制下多次出售公房不成功的原因正在于此：要么租金售价比过低，个人无积极性购房;要么公房售价随租金一起降低，造成分配向个人倾斜，国家或企业只能回笼很少的资金。为了激发居民的购房愿望4994年7月发布的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第3条要求积极推进租金改革,要在职工家庭合理住房支出范围内加大租金的改革力度，到2000年，住房租金原则上应达到占双职工家庭平均工资的15%。自1995年以来，上海市的公房租金已连续4年每年平均提租50%，今后将对不同类型的公房实施不同的调租幅度以进一步深化住房制度改革。

　　其次是对存量住房交易的推动。存量住房的交易既包括对住房所有权的交易，也包括对住房使用权的交易。住房使用权的交易由于法规上的限制等原因而一度完全处于地下经济的状态之中，如上海市人大1990年通过的《上海市城镇公有房屋管理条例》明确规定公有房屋的使用权是不能买卖的，因此多年来住房使用权的交易(主要包括公房出租及公房使用权之间的交换)只能在民间私下进行。民间私下进行的住房使用权交易中往往当事人的权益不能得到有效的保障，并且政府也希望通过推动公有住房使用权买卖而带动居民对新建商品房的需求,达到消化空置住房的目的，因此存量住房交易逐渐受到政策的支持与鼓励。以上海市为例，自1998年6月1日试行《上海市不可售公有住房差价交换试行办法》之后，已售公房、可售公房、不可售公房三类存量住房都有了上市交易的途径，并且全市分布了由上海市房屋置换公司设立的众多房屋置换网点，同时也通过互联网公布信息，提供上网查询等服务。在此期间，上海市也出台了刺激房市的优惠政策：如将个人购买或换购商品住宅、私有住房的契税税率最终减至1.5%,购房所支付款项5年内可从个人所得税计征税基中扣除。可享受个人所得税计征税基抵扣的时间最初截止到1999年12月31日，后又被延长到2003年5月31日。在政策驱动下，近几年内上海市旧房交易规模扩大极其迅速,1996年旧住宅用房交易量为60万平方米，1997年为150万平方米,1998年又增加到300万平方米。（www.Ha imAXx.c0m）

　　最后是对住房金融的发展。住房金融体系既包括住房公积金制度又包括住房抵押贷款制度。住房公积金制度是筹集住房信贷资金的一种重要形式，住房抵押贷款则是获得购建房融资的一种渠道，其中个人住房抵押贷款在我国包括个人住房公积金贷款与个人住房商业性贷款。住房公积金制度于1994年起正式在我国推行。1997年1月的公积金制度改革使其在中央国家机关全面推行，公积金缴存比例定为工资的5%或7%。上海市是全国公积金归集额最高的地区，在1997年的公积金制度改革中，全市职工与单位的住房公积金缴存比例由各为5%调整为6%,公积金贷款的户均贷款金额从1992年的1.21万元增长到1997年的8.48万元，贷款平均期限从1992年的5.78年延长到1997年的8.5年。1996年下半年，个人购房担保贷款办法出台，1998年中国人民银行又颁布新的《个人住房贷款管理办法》，扩展了银行经营此项业务的空间。个人住房贷款业务在上海市取得较为迅速的发展，继扩大贷款对象、延长最髙贷款期限之后,1998年建行上海分行房地产信贷部与上海房屋置换有限公司签订银企合作的协议，联手推出置换二手房的住房贷款业务，使住房金融的业务范围进一步扩大。