个人住房贷款的风险管理

　　第二十六条商业银行应严格遵照相关个人住房贷款政策规定，不得违反有关贷款年限和贷款与房产价值比率等方面的规定。

　　第二十七条商业银行制定的个人住房贷款申请文件应包括借款人基本情况、借款人收支情况、借款人资产表、借款人现住房情况、借款人购房贷款资料、担保方式、借款人声明等要素。

　　第二十八条商业银行应确保贷款经办人员向借款人说明其所提供的个人信息(包括借款人所提交的所有文件资料和个人资产负债情况)将经过贷款审核人员的调查确认，并要求借款人据此签署书面声明。

　　第二十九条商业银行应将经贷款审核人员确认后的所有相关信息以风险评估报告的形式记录存档。上述相关信息包括个人信息的确认、银行对申请人偿还能力、偿还意愿的风险审核及对抵押品的评估情况。 (昆明小额贷款136-0 8 71-0203)

　　第三十条商业银行的贷款经办人员对借款人的借款申请初审同意后，应由贷款审核人员对借款人提交文件资料的完整性、真实性、准确性及合法性进行复审。

　　第三十一条商业银行应通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收人的合理性及未来行业发展对收人水平的影响;应通过借款人的收人水平、财务情况和负债情况判断其贷款偿付能力;应通过了解借款人目前居住情况及此次购房的首付支出判断其对于所购房产的目的及拥有意愿等因素，并据此对贷款申请做整体分析。

　　第三十二条商业银行应对每一笔贷款申请做内部的信息调查，包括了解借款人在本行的贷款记录及存款情况。

　　第三十三条商业银行应通过对包括借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门以及征信机构等独立的第三方进行调査，审核贷款申请的真实性$借款人的信用情况，以了解其本人及家庭的资产、负债情况、信用记录¥。

　　商业银行对自雇人士(即自行成立法人机构或其他经济组织，或在上述机构内持有超过10%股份，或其个人收人的主要来源为上述机构的经营收人者)申请个人住房贷款进行审核时，不能仅凭个人开具的收人证明来判断其还款能力，应通过要求其提供有关资产证明、银行对账单、财务报表、税单证明和实地调查等方式，了解其经营情况和真实财务状况，全面分析其还款能力。

　　第三十四条对以个人身份申请的商业用房贷款，如借款人是自雇人士或公司的股东、董事，商业银行应要求借款人提供公司财务报表，业务资料并进行审核。

　　第三十五条商业银行应根据各地市场情况的不同制定合理的贷款成数上限，但所有住房贷款的贷款成数不超过80%。

　　第三十六条商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收人比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收人比控制在55%以下(含55%)。

　　房产支出与收人比的计算公式为：(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收人

　　所有债务与收人比的计算公式为：(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额)/月均收人

　　上述计算公式中提到的收人应该是指申请人自身的可支配收人，即单一申请为申请人本人可支配收人，共同申请为主申请人和共同申请人的可支配收人。但对于单一申请的贷款，如商业银行考虑将申请人配偶的收人计算在内，则应该先予以调查核实，同时对于已将配偶收人计算在内的贷款也应相应的把配偶的债务一并计人。

　　第三十七条商业银行应通过调査非国内长期居住借款人在国外的工作和收人背景，了解其在华购房的目的，并在对各项信息调查核实的基础上评估借款人的偿还能力和偿还意愿。

　　第三十八条商业银行应区别判断抵押物状况。抵押物价值的确定以该房产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准。(昆明小额贷款136087l0 2 03)

　　商业银行在发放个人住房贷款前应对新建房进行整体性评估，可根据各行实际情况选择内部评估，但要由具有房地产估价师执业资格的专业人士出具意见书，或委托独立的具有房地产价格评估资质的评估机构进行评估;对于精装修楼盘以及售价明显高出周边地区售价的楼盘的评估要重点关注。

　　对再交易房，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。

　　第三十九条商业银行在对贷款申请做出最终审批前，贷款经办人员须至少直接与借款人面谈一次，从而基本了解借款人的基本情况及其贷款用途。对于借款人递交的贷款申请表和贷款合同需有贷款经办人员的见证签署。

　　商业银行应向房地产管理部门查询拟抵押房屋的权属状况，决定发放抵押贷款的，应在贷款合同签署后及时到房地产管理部门办理房地产抵押登记。

　　第四十条商业银行对未完全按照前述要求发放的贷款，应有专门的处理方法，除将发放原因和理由记录存档外，还应密切关注及监控该笔贷款的还款记录。

　　第四十一条商业银行应建立逾期贷款的催收系统和催收程序。应将本行内相关的个人信用资料包括逾期客户名单等实行行内共享。