个人住房贷款业务运作机制

　　市场准入制度

　　根据《个人住房贷款管理办法》的规定，个人住房贷款人是经中国人民银行批准设立的商业银行。从1998年4月7曰开始，允许所有商业银行在所有城镇对所有普通商品住房办理个人住房贷款(外资金融机构可对外籍人士与港台澳人士开展利率自定的外币住房贷款)。并且，扩大经办住房委托业务的金融机构范围，将原来只能由工、农、建三家银行办理的住房委托存、贷款业务扩大到所有国有独资商业银行和交通银行，烟台、蚌埠两城市(含所辖县和县级市)，继续由住房储蓄银行(现改制为恒丰银行和蚌埠市商业银行)办理。

　　个人住房贷款的运作机制

　　(1)个人住房贷款的审核标准

　　在央行对贷款人的主体资格放开(只要是经过批准设立的商业银行即可)的同时，对借款人则有越来越严格的信用证明要求。《个人住房贷款管理办法》规定，除了相关的身份证明外，还要有稳定经济收入的证明;购房合同及其估值报告。另外，抵押物或质押物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明、有权部门出具的抵押物估价证明或者保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明也是必不可少的。一些商业银行除了执行央行的规定以外，自身内部规定还更加具体、更加严格。例如，中国银行在《中国银行个人住房贷款业务操作办法》中，就规定所购期房如果是多层住宅主体结构，必须封顶;如果是高层住宅，必须完成总投资的三分之二。并且，除了提供信用证明的文件之外，严格的程序控制与审查发放标准也是对信用考察必不可少的。

　　(2)个人住房贷款的主要运作机制

　　虽然借款合同的大部分条款是由当事人双方协商，但法律上也针对一些具体条款做出了强行性规定，如首付最低比例、最高贷款限额以及最长贷款期限等;而对于还款方式、担保方式等条款，法律则是作任意性规定，列举出一些具体方式，以供当事人选择。

　　而央行对于利率工具的掌控，更是体现了对于住房贷款政策的态度变化。最初开始时期，降档执行同期商业贷款利率;中期，合并档期并实行优惠政策;最后到现在，恢复同期商业贷款的档期，上限放开，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。这背后体现的是国家对于房地产市场的抓紧、放松再到收紧的过程，也就是一个regula-tion一deregulation—re-regulation的过程。这种变化不是恢复到以前的简单规定，而是灵活地运用利率杠杆解决市场问题。从最低的4.77%到7.2%,从优惠利率到两年3次加息，期间的跨度也许就是房地产市场泡沫的挤出过程。

　　央行积极运用利率工具的同时，各商业银行也在利率上大做文章。光大银行、招商银行推出的固定利率与浮动利率的相互转换就成了近期的热点。固定利率房贷与浮动利率房贷的可转换，使得借款人可以更灵活地规避利率波动风险，降低借款成本。原办理浮动利率房贷的客户转办固定利率房贷业务(包括住房、商用房)，办理时不收取任何违约金和手续费;对于已办理固定利率房贷，且固定利率贷款存续期在1年以上的客户，在缴纳一定违约金的情况下，也可申请转办浮动利率房贷。银行将按"未偿还金额X(固定利率一浮动利率)X剩余贷款年限/3"的公式收取违约金。固定利率贷款存续期在5年以上的，免收违约金。在中资银行推出固定利率业务的同时，上海汇丰银行也在北京、上海、广州、深圳等城市推出固定利率按揭贷款，成为首家推出该产品的外资银行，也是内地首家推出外币固定利率按揭贷款的银行。固定利率房贷有港元及美元两种贷款货币可供选择，固定利率期限为12个月或24个月，并且外币固定利率房贷的利率要低于同币种的浮动房贷利率。（wWw.Ha imAxX.com）

　　在主体条件与合同内容都有了相应的法律调整规范的情况下，2004年9月20,银监会又发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引》，作为一项倡导性规定，督促商业银行自身建立一套更完善的贷款制度，具体包括审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择;强调贷款的专业化分工，对员工应进行监督、考核，对贷款项目和职能部门进行年度专项稽核;提醒商业银行对市场风险、法律风险、操作风险等风险进行预警和评估;加强建设房地产贷款统计分析平台，逐笔登记房地产贷款详细情况，以备整理分析，整体监控。

　　对于借款人信用的考核，银监会也提出了自己的意见：商业银行应通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响;应通过借款人的收入水平、财务情况和负债情况判断其贷款偿付能力;应通过了解借款人目前居住情况及此次购房的首付支出判断其对于所购房产的目的及拥有意愿等因素，并据此对贷款申请做整体分析。

　　同时，还提出应着重考核借款人还款能力，并提供了两个参考评估比例：房产支出与收入比和所有债务与收入比，要求应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%),月所有债务支出与收人比控制在55%以下(含55%)o

　　当然，不管央行与银监会如何规定，由于信息的不完全性以及其规则制定者的角色等原因的存在，这些调整规范都不可能完全使银行规避住房信贷风险，要减少不良贷款，关键得靠商业银行自身的努力。从央行《个人住房贷款管理办法》的内容来看，仅在第7条对贷款程序进行了规定，其内容过于简单和抽象，具体的操作程序还得由商业银行自身加以拟订。下面我们就对中国农业银行的一套业务操作流程和发放审核标准予以介绍。

　　我们以一手楼房为例。整个操作流程分为两部分，楼盘审查和发放贷款。同时，按照房屋是否经过竣工验收，将房屋分为现房(竣工验收合格的房屋)和期房(尚未通过竣工验收的房屋)。对于现房楼房审查，开发商需要先行进行申请，并提交书面申请书(内容包括开发商概况、项目情况、拟申请贷款金额)，公司资料(营业执照、房地产开发经历、承担阶段性连带保证责任的承诺)，项目（www.ikdai.com）资料(规划许可证、施工许可证、竣工验收合格证明)，在接到这些资料并进行初步审查后，银行调查部门将会就手续的合法性、项目基本情况、市场前景和效益、银行同业竞争的事项进行调查，并且在认为有必要经办的情况下进行房产价值评估，最后送交贷款审查部门审批，批准后签订合作协议书。

　　对于期房楼盘审查，则更为严格。商品房预售许可证、工程概预算资料、项目资金来源及落实情况、房地产开发贷款情况等是需要增加审核的项目，开发商负债状况也被加入调查的内容。而审批权则由一级分行管理，而不像现房由二级分行管理。

　　在楼盘审査程序完毕之后，由借款人申请，就进入发放贷款阶段。借款人申请个人住房贷款，所购住房必须为现房或多层主体结构封顶、髙层完成总投资三分之二以上的期房。并且，借款人还应当提供身份证件、婚姻状况证明、首付款付款凭证、商品房买卖合同、借款人家庭财产和经济收人证明(包括由借款人所在单位人事部门出具个人收入证明或纳税凭证、银行存单、不动产证明、有价证券等)以及其他银行需要的文件。根据这些材料，对借款人进行信用等级评定，以初步确定贷款期限和额度。在受理材料后，调查部门就会对借款人是否已支付20%(房地产价格上涨过快的城市或地区为30%)以上的首付款，并存入开发商$经办行开立的售房款专用账户上;贷款年限加上借款人年龄是否超过65年;借款人偿还贷款本息的能力;借款人所购房屋的价格与当地同类物业的市场价格水平是否相符;抵押担保是否足额有效，共有人是否出具同意抵押的合法文件等事项进行调查，并形成调查意见提交审查部门，审查部门就购房行为的真实性、借款人还款能力等事项进行审查，经审查同意，提出贷款额度、期限，直接报有权审批人审批。当审批同意之后，借款人与银行签订借款合同。

　　但是，通过贷款>查之后，并不意味着贷款的马上发放，贷款的发放是有条件的：首先，借款人必须办理财产保险，明确经办行为第一受益人，保险单正本交由经办行保管。保险金额不得低于贷款金额，保险期限不得短于贷款期限，保险费用由借款人支付;其次，还可能要求对借款合同进行公证;最后，还要办理期房的房地产抵押预登记或者现房的房地产抵押登记。在借款人办妥房屋保险、公证和抵押(预)登记手续后，方可发放贷款。

　　银行发放贷款之后，在借款人偿还贷款本金和利息的过程中，提前还款与还款方式问题成为社会关注的热点。究竟应不应该收取提前还款违约金?其实在英美等国，很多贷款合同中都没有规定违约金。即使要规定违约金，也应该是限定在一个较短的期限内。从消费者的角度来看，以前签订的贷款合同并未规定违约金，如果银行突然加收违约金，肯定是一种不公平的做法，即使是在贷款合同中提供了违约金条款，作为一种格式条款，也应该向消费者详细说明;而从银行的角度来看，提前还款肯定会带来利息、资金成本方面的损失。但如果一家银行单独规定违约金条款，则会造成在与其他银行竞争客户中处于劣势。因此，即使有违约金条款，目前我国很多银行也未必执行。

　　而在还款方式上.，以往的做法都是按月还款，而深圳发展银行2006年年初则推出了"双周供"还款方式。与传统的月供房贷相比，同等年限同等贷款额可省7%-19%左右的利息。其中50万元贷款额30年期贷款的最多可省近11.52万元，供楼时间也将有所缩短。由于目前"双周供"房贷只能选用等额本息还款法，而不能选用等额本金还款法，以10年为界限，在10年以内，双周供省利息;而10年之后，期限越长，等额本金还款法则更省利息。