武汉首套房贷利率下限跌破4.1农行交行中行等地将买房

21世纪经济报导记者唐婧北京报道

“贵阳首套房贷利息最低可以到3.9%，不过暂时只有三个银行能做，分别是银行、交行和建行，其余的农行可能还在走流程。政策只持续到明年，现在差不多就是抄底买房了。”一位上海地产中介对21世纪经济报导记者透露。

上述中介所提及的新政，是指9月29日人民银行、银保监会公布的《关于阶段性调整差别化住房贷款制度的通知》。《通知》指出，对于2022年6-8月底新建商品住宅销售费用环比、同比均连续下跌的城市，在2022年底前，可自主决定在2022年底前阶段性保持、下调或更改当地新申领首套住房按揭利息下限。这意味着符合条件的城市的贷款利息下限可以突破4.1%，部分城市的贷款利率甚至可以开启“3”字头。

十一假期过去，已有多地切实响应，阶段性降低当地首套住房商业性个人住房按揭利息下限。21世纪经济报导记者从多名房产中介处知道到，二线城市中已有厦门、贵阳的首套房贷利息下限跌破4.1%，哈尔滨、天津、兰州、昆明、石家庄、大连的贷款利息下限仍在4.1%，尚未跟随新政调整。

“武汉首套房贷利息下调至3.9%，所有银行都可以做。”一位上海地产中介对记者表示。

根据易居研究院智库中心的统计，在国家统计局公布的70个大中城市房价指数中，有23个城市符合这次政策的规定。其中，二线城市8个武汉汽车贷款，包括哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和上海；三线城市15个，包括厦门、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和南京。需要注意的是，央行和银保监会这次禁令的适用范围并不限于国家统计局公布数据的70个城市，全国会有更多城市符合条件。

三线城市方面，记者获悉，山东济宁首套房贷利息降至3.95%，湖北武汉首套房贷利息降至3.9%，其他城市已经跟进利率下限降低的新规，普遍仍在4.1%。

此外，多个不在统计局监测名单但依照条件的城市也降低了贷款利息下限。十一假期的第三天，广东东莞就阶段性地上调首套房利率下限至3.7%，广东东莞房贷利率目前最低也可至3.9%。

“此次多地首套房贷款利息的调整，充分落实了新年春节节前的新政导向，是贷款利息进一步降低和放松的彰显。”易居研究院智库中心研究顾问严跃进对记者表示，此次利率的上调，房贷利息从“4时代”进入到“4以下”的阶段，意味着贷款利息破4的时代到来，对四季度楼市交易的助推具有积极意义。

稳地产重在稳预期

房贷是农行信贷业务的重要组成部分，房地产行业整体下跌与好转对于银行借贷资产品质的稳固具有重要含义。中指研究院提供的数据显示，近几年房地产贷款余额增长大幅增加，并在2020年期间，低于各项贷款增长水准。2022年6月底房地产贷款余额增长仅为4.2％，不及2021年同期增长的一半，仅是同期各项贷款余额增长水准的三分之一。

另一组数据显示，当下新增的房地产贷款占比创新低。2022年6月底，房地产新增贷款总计新增0.67万万元，占各项新增借款总额的比重仅为4.9％，占比创历年新低。2021年之前，新增房贷占各项新增贷款的比重大多达到20％，目前的占比仅为之前的大概四分之一。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水对21世纪经济报导记者表示，这是信贷供给与意愿相互作用的结果。一方面，从信贷资金供给端来看，金融机构对房地产未来预期较弱，特别是民营房企连续出现信用问题，使得金融机构投向房地产的热钱更加审慎。另一方面，从信贷资金需求端来看，购房者对行业预期较弱，购房不切实；民营房企迫切需要资金支持，但是因为信用问题，难以受到金融机构认同。当前，需要迫切稳定房地产预期，促使市场成交复苏，进而稳定房地产行业发展。

10月9日，中国人民银行公布的《2022年第三月份城市储户问卷调查报告》显示，未来三个月，17.1%的居民准备购房，这一比率超过二月份的16.9%。但觉得房价将再次下降的民众比例继续增加：对下季房价，14.8%的民众预期“上涨”，大幅超过二季度的16.2%；56.6%的居民预期“基本不变”，16.3%的民众预期“下降”，12.4%的居民“看不准”。

另一面，是管控部门指示银行加强对房地产融资的支持。据外媒报导武汉汽车贷款，9月份，监管部门指示农行、建行、中行等多家大行加大对房地产融资的支持力度，要求每家大行年内对房地产融资至少降低1000亿元，融资方式比如房地产开发贷款、居民按揭借款以及投资房地产研发商的债券。据估计，此次新增房地产融资支持共计达6000亿。前几年，年新增房地产贷款高达5万多亿，2021年增长为3.8万亿，则此次新规模占每年总量比例达到15%。

刘水认为，这是继8月监管规定中债增信提供全额担保支持企业发行中票以后，房地产市场融资的又一利好消息。其中，银行直接提供房地产开发贷款及投资房企债券属于对房地产企业的直接注资支持，增加农户按揭借款则属于间接融资支持。银行成为房地产市场注资的重要渠道，这次双管齐下，将对市场当前低迷的现金流起到极大的补充作用。

在他看来，从这次监管支持融资利好对象来看，资金宽松不再是单一的面向企业或民众，而是对制造端、需求端同时提供资金支持。从融资规模来看，倘若预期资金在年内全部投入市场，将起到很大的资金补充作用。从市场推动模式来看，既注重到项目交付这一当前最为迫切的主题，又缓解了房企的偿付压力，同时从销售行业间接促成资金补充，系统性盘活行业流动性。

利好银行板块估值修复

记者留意到，十一假期期间，多家私募的银产业预测师公布研报，重点谈及监管部门最近密集发布的房市新政，称房产板块企稳有望实现银行板块估值修复。

民生证券银产业分析师余金鑫表示，年初以来地产销售的孱弱，是银行板块估值承压的重要因素之一。尽管从“十一”期间商品房交易数据来看还未见起色，但是一方面政策大面积落地一般在节后进行，另一方面此次政策的信号含义较强，后续不排除多层次政策力度再进军，因此对楼市销售企稳可以乐观一些。若政策效果渐渐显露，无论是从经济增速还是资产品质的视角，均将对银行板块估值修复提供坚实支撑。

光大证券研究所首席银产业预测师王一峰表示,“基建+地产”共振或催生四季度银行板块行情。展望四季度，银行经营基本面有望稳中向好。一方面，房地产供需两端支持新政进一步进军，叠加前期政策逐渐落地显效，有望与基建共同推进“实质性”宽信用的产生，有助于缓释银行制度资产质量压力。另一方面，资产端回报率或许延续下行态势，但负债挂牌利率上调有助于缓释负债成本压力，资产债务重定价周期错配或驱动银行四季度净息差阶段性走平。此外，北向资金与公募基金持仓处历史高位，也有望回流银行板块。

王一峰认为，银行股投资上建议再次抓住两条主线：一是经营基本面优质，估值性价比较高的宁波、招商和农行银行。头部银行经营具有可大幅性及稳定性，且三季度这三家银行A股下跌较大，进一步提高了其估值性价比。二是进军江浙经济发达地区，且有业绩释放诉求和素质的浙江、南京、杭州和南京银行等。