毛来华、林福汉执行异议之诉再审民事判决书中华人民共和国民事判决书

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▌裁判要旨

当事人签署房屋买卖协议的目的系为贷款协议提供抵押的民间个人无抵押贷款，构成通谋虚伪表示，房屋买卖协议原本成为伪装行为无效，而贷款抵押作为隐藏行为，在不遵守法律、行政规章的强行性要求的状况下，可以显然其在当事人之间的合同效力。

毛来华、林福汉执行异议之诉上诉诉讼裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民事判决书

(2016)最高法民再113号

再审申请人(一审被告、二审胜诉人)：毛来华，男，汉族，1973年4月26日出生，住上海省南京市福州区。

委托诉讼代理人：黄育英，福建名仕律师事务所律师。

委托诉讼代理人：邓飞霞，福建名仕律师事务所律师。

被申请人(一审原告、二审被起诉人)：林福汉，男，汉族，1989年11月23日出生，住上海省宁波市仓山区。

委托诉讼代理人：郑雄英，北京大成(上海)律师事务所律师。

一审被告：刘宣求，男，汉族民间个人无抵押贷款，1985年2月20日出生，住上海省周宁县。

委托诉讼代理人：何文曙，上海市金石律师事务所律师。

再审申请人毛来华因与被申请人林福汉、一审被告刘宣求执行异议之诉纠纷一案，不服河北省高级人民法院(2014)闽民终字第128号刑事裁定，向本院递交上诉。本院于2015年12月1日作出(2015)民申字第172号行政判决，提审本案。本院予以组成合议庭进行了宣判。再审申请人毛来华的委托诉讼代理人黄育英、邓飞霞，被申请人林福汉的受托诉讼代理人郑雄英，一审被告刘宣求的委托诉讼代理人何文曙到庭参加案件。本案现已宣判终结。

毛来华申请上诉请求：1.依法撤销福州市中级人民法院(2013)榕民初字第519号民事裁定书和河南省高级人民法院(2014)闽民终字第128号民事裁定书;2.依法裁定林福汉的仲裁请求;3.依法裁定林福汉承担本案的全部案件费用。

事实和原因：(一)林福汉与刘宣求达成的协议名为房产买卖合同，实为民间贷款协议，一审法官证实林福汉与刘宣求达成的《房屋买卖协议》有效缺乏根据，属认定事实不清。1.从林福汉提供的银行汇款收据看，其在向刘宣求支付800多万时注明款项性质为贷款，而非购房款，该内容为其自行填写，应是其真实含义表示。林福汉主张款项性质系银行管控需要轻易填写缺乏根据。2.《房屋买卖协议》约定的地产交易费用明显偏离正常市场售价。从林福汉提供的刘宣求购买讼争房产的《房屋买卖协议》看，刘宣求购买案涉房产的价位超过1300多万，但林福汉与刘宣求达成的《房屋买卖协议》成交价钱仅为800多万。3.《房屋买卖协议》就申请案涉房产过户手续的时间进行限制，并承诺若刘宣求在此前毁约，归还预付购房款并加购房定金款每日3‰的赔偿金，林福汉归还相关证件后协议自动终止，不依照正常房屋交易习惯。该承诺实为两人对贷款期限的承诺。4.《房屋买卖协议》约定双方钱款往来的账号不依照通常房产交易习惯，且刘宣求有实际还款行为。5.《房屋买卖协议》中有关公证委托条款的承诺虽然是民间贷款中外债人不能足额还款时，直接由债务人根据公证委托书申请房产过户，债务人以物抵债的一种方法。

6.房屋交付条款是通常房屋买卖协议的重要条款，案涉合同却未承诺。林福汉未提供证据证明其与刘宣求申请了房屋交接手续，未证明其在法庭查封讼争房产之前尚未合法占有使用案涉房产，其提供的物业费凭证载明的内容证明物业费为其事后补缴。7.刘宣求在本案一审和上诉复核阶段均自认其与林福汉之间是借款关系而非房屋买卖关系。(二)一审法官根据《最高人民法庭关于人民法官民事执行中扣留、扣押、冻结财产的条例》第十七条的条例判决中止对讼争房产的执行，属适用法律不当。根据该要求，人民法庭不得查封需要四个要件，而本案并不具有适用该条例的事由：林福汉与刘宣求间不存在真实的房子买卖协议关系。林福汉提供的转账凭证上记载其支付的为贷款，而非购房款。林福汉无法证明其已合法占有使用案涉房产。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的细则，未予以登记领取权属证书的房屋，不得转让;刘宣求其实办理了动产的预告登记，但未能获得产权，不得出售该房产，林福汉明知而与其签署《房屋买卖协议》，对房屋无法过户存在过错，其认购房产的主张在产权过户登记前属于债务性质，不从而对抗法院的执行。(三)毛来华在其诉刘宣求借款协议争议一案的仲裁过程中办理扣押案涉房产合法，法院判决查封正确。毛来华依据《中华人民共和国民事民事法》第二百条第二项、第六项之要求，申请上诉。

林福汉辩称，(一)一、二审宣判认定事实正确。1.林福汉与刘宣求达成的《房屋买卖协议》约定的每项条款，均属房屋买卖中的常见条款，符合法律要求和动产交易习惯，不能证明与借贷之间存在任何关系。(1)关于房子产权过户手续的补办时间，约定为于协议签署后三个月，是因知道到案涉店面所在楼盘总登记须于3个月后才会办出来，与《初始登记通知书》载明案涉店面所在楼盘总登直到2012年12月31日方才办下来相印证。(2)关于双方钱款往来银行账户的承诺，是出现出卖人赔偿情形时作缴付违约金等之用。(3)案涉合同中的公证条款系基于委托第三方办理过户登记手续的承诺，在房屋交易实践较为常见。(4)案涉合同第7条承诺了移交预告登记证、发票等申请权属登记所需材料证件，并承诺了房产内余下物件的移交时间。毛来华主张协议中未承诺交付条款与事实不符。2.林福汉向刘宣求支付的800多万系购房款。(1)林福汉通过银行向刘宣求支付房价款时，转帐金额、收款人户名帐号、转帐时间与案涉合同载明的总额、刘宣求减免房款的户名和银行账户、案涉合同签署时间吻合。(2)银行电子转账凭证上的“摘要”栏目，仅系银行为易于内部记帐归类业务所设，不能决定或改变付款人与还款人之间的实际行政法律行为性质。

本案现有证据已产生完整证据链，证据之间互相印证林福汉与刘宣求之间系房屋买卖协议关系及履行房屋买卖协议的事实，且毛来华并未提供任何证据证明林福汉与刘宣求之间存在出借或其它行政法律行为。3.林福汉买受案涉店面支付的尾款额，系其与刘宣求通过公平协商确认的合理费用。(1)案涉房产出售价款系双方当事人综合考量先前市场走势、付款方法(一次性付款)等各方面原因，平等协商后确认的合理费用。(2)林福汉在购买案涉店面时，正值北京起建的地铁1号线于2011年建到该店面所在道路区域，原本可用于经营的门面所在整条公路因施工被围墙遮挡，加之噪音粉尘影响，及房地产行业不景气，该位置上的店面市场价值遭到重大冲击。800万元系持平或者略低于先前的行业价，对追求短期经济利益和资金迅速流通的刘宣求而言，800多万的成交价是合理的。(3)刘宣求与上海华辰房地产公司签署的《房屋买卖协议》中承诺的款项，刘宣求并未以现金支付，而是以物提存，该款项不能体现当年的行业行情。4.毛来华提供的评估报告书不是法律要求的“新证据”，且与本案没有关联性，不具备价格参照性，不应采信。5.林福汉对于该时限前暂无法申请过户登记手续没有过错。6.刘宣求已在案涉合同签署后，据协议承诺于当天将案涉店面实际交付林福汉。

(1)刘宣求在本案一审开庭中，当庭确认林福汉实际占有使用讼争店面。(2)据协议第7条承诺，林福汉于协议签署当日全额退还购房款，依约取得房屋相关证件材料和实际占有房产、屋内物品之权利。(3)依据汇丰盛物业公司出具的证明、《前期物业管理服务协议》、汇丰盛物业公司负责人证词，可证明林福汉已于2012年6月20日入住案涉店面。(4)林福汉于2012年6月25日将房子转租、缴纳房屋物业费等，证明林福汉已实际入住案涉房产。因刘宣求在林福汉入住之前就已退还18个月物业费，林福汉一次性代为缴纳刘宣求拖欠的物业费及林福汉入住后的物业费。物业费征收时间不影响林福汉于2012年6月20日入住的事实。(二)一、二审宣判适用法律正确。1、刘宣求在将案涉店面出售给林福汉前，已获得了预告登记，具有一定的物权效力。林福汉向刘宣求购买案涉店面的行为未遵守效力性强行性法律要求，双方签署的买卖协议有效。2、林福汉受让案涉店面符合《最高人民法庭关于人民法官民事执行中扣留、扣押、冻结财产的要求》中关于人民法庭不得查封财产条例的三个共犯，停止执行的裁定正确。3、另案生效判决已将案涉店面判归林福汉所有，林福汉完成多项手续，支付各项费用.51元后，案涉店面已过户登记至林福汉名下。林福汉请求予以驳回毛来华的上诉请求。

刘宣求述称，同意毛来华的上诉请求。(一)林福汉并未履行支付《房屋买卖协议》项下800多万购房款的义务。1.《房屋买卖协议》第8条承诺林福汉支付购房款的建行账户尾号是“8291”，但林福汉三次转账的银行帐户尾号均是“6940”，与协议承诺不符，刘宣求从未证实过上述汇款是购房款，仅认可收到的该800多万是向林福汉的借款。2.林福汉第一笔300多万款项转账在前(2012年6月19日)，《房屋买卖协议》签订在后(2012年6月20日)。在林福汉通过尾号为“6940”的银行帐户扣款300万已完成的状况下，双方于次日签署的房产买卖协议仍特别约定林福汉支付购房款的建行账户尾号是“8291”，足以认定林福汉在房产买卖协议签订前通过非合同承诺账户汇款的第一笔300多万尾款并非支付购房款，而是借贷款项。3.林福汉分三次向刘宣求汇款800多万，每一次的汇款用途都写明为“借款”而非购房款。一、二审法官觉得款项用途的记载不妨碍房屋买卖协议的性质和效力，明显不当，应予纠正。(二)《房屋买卖协议》实质上是民间贷款的抵押合同，且属于流质契约。1.事实真相是：刘宣求向林福汉高利贷借款800多万，借款期限为3个月，自2012年6月19日至2012年9月19日，月利率为9%。刘宣求以案涉店面作抵押，签订了《房屋买卖协议》，并向林福汉出具了借款。后因刘宣求未能按时还款，林福汉提起本案案件，但过于隐瞒了两人之间的贷款事实。2.担保房屋原本的价值(购入时房产价款就达1341万元，如考虑以后的上涨因素价值更高)显著低于债权价值800多万，《房屋买卖协议》排除了清算程序，不考量担保房屋的价值，属于法律禁止的流质契约，当属无效。3.从《房屋买卖协议》的内容看，均系围绕刘宣求向林福汉所借800多万而形成，有违一般房屋买卖协议的交易习惯。(三)一、二审法官判定林福汉合法占有案涉店面缺乏充分根据。综上，一、二审宣判认定事实不清，适用法律错误，处理结果有误，请求撤销一、二审宣判，驳回林福汉的诉讼请求。