上海市商业贷款政策解读首套房居民家庭购买首套住房（符合上海市购房政策）

上海市商业贷款政策解读

首套房

居民家庭购买首套住房（符合上海市购房政策名下在本市无住房且无商业性住房按揭记录或公积金住房信贷记录）办理商业性个人住房按揭的，首付款比例不超过35%。

非首套房

在本市已拥有1套住房的、在本市无住房但有商业性住房按揭记录或公积金住房信贷记录的（认房又认贷），购买普通自住房，商业信贷首付款比例不超过50%；购入非普通自住房的，商业信贷首付款比例不超过70%。

最新房贷利率

央行2020年2月20号宣布：

房贷利率从之前4.9%首套房上浮15-20%增加为目前的4.75%，创20年最低！今天是买房最佳时机

什么是商业贷款？

住房商业按揭是农行用其贷款资金所发放的自营性贷款，具体指具备完全民事行为能力的自然人，购买本市城市自住住房时，以其所购入的产权住房（或银行认可的其它贷款形式）为担保，作为抵偿欠款的保证而向银行办理的住房商业性贷款。

商业贷款基础要求有什么？

1）贷款人年龄在16-65周岁；

2）必备贷款备件：

①上海市居民提供身份证、户口簿，结婚证或再婚证、离婚协议，未成年儿子出生证明（若有）；

②外省市居民提供身份证、户口簿，结婚证或再婚证、离婚协议，未成年儿子出生证明（若有），63个月内正常缴纳满60个月的医保或发票（缴交不算在内）；

③境外人士提供护照、就业证；

3）贷款人需要有稳固合法的经济利润，能够提供相应的利润和资产证明：

①收入证明由借款人所在的工作单位开具，加盖公司印章（或人事章），和营业执照复印件；

②个体户、私营企业、民营借款人可提供近3个月税票或会计过的财报和营业执照复印件；

③若流水与收入不匹配，即流水不从而覆盖月供的两倍，可提供其它有价资产证明，如房屋、存款、理财、股票、基金等；

4）具备完全民事行为能力的自然人，无不良信用记录（方法上5年内连3累6进入，具体以各家分行信贷中的征信要求为准）；

5）与房东签订有效的卖房合同或租房协议；

6）支付了购房比例的首付款。

商业借款的还款方式有什么？

主要分两种：等额本息还款法和等额本金还款法。

什么是等额本息还款法？其特征是哪个？

1）定义：即借款人每年以相等的总额偿还借款利息，又称为等额法；

2）特点：每月还款的本金和一样，容易作出预算。初期还款压力增加，但还款初期费用占每年还款的大个别，还款中本金比重大幅降低，利息比率逐渐减弱，从而超过相对的平衡。此种还款压力所还的罚息高，但后期还款压力不大。

什么是等额本息还款法？其特征是哪个？

1）定义：即借款人每年以相等的总额偿还借款利息上海公积金贷款额度，又称为等额法；

2）特点：每月还款的本金和一样，容易作出预算。初期还款压力增加，但还款初期费用占每年还款的大个别，还款中本金比重大幅降低，利息比率逐渐减弱，从而超过相对的平衡。此种还款压力所还的罚息高，但后期还款压力不大。

月供的定义是哪个？

月供指在建行以贷款形式购置房屋，根据借款人必须在账单期间内，每月向借款银行支付的月账单额，包括本金和相应的收益。

办理商业信贷，卖方还要提供这些备件？

1）产权人及子女的身份证复印件；

2）产权复印件；

3）收款银行卡复印件；

4）户口簿复印件；

5）感情关系证明：已婚提供结婚证、离婚提供离婚证和离婚协议或离婚判决书；

6）未成年儿子出世证复印件（产正式若有未成年儿子的名字）

注：

如果是售后公房，需提供售后公房1，2；

若有同住人，需出具同住人批准出售声明；

以上仅对于银行授权资料时的状况，故多数证件为“复印件”，实际操作过程中建议让业主将原件同时带上以北不时之需。

办理商业借款时，买方必须提供这些备件？

1）借款人与子女的身份证复印件；

2）贷款人与子女的户籍簿复印件（若是中国人/美国人/日本人，则为：户籍誊本）

3）离异提供结婚证、离婚提供离婚证和离婚协议或离婚判决书；

4）未成年人孩子出世证复印件（产证上若有未成年儿子的名字）

5）总额证明及银行流水；

6）若为外地户口需提供近63个月内正常缴满60个月的社保或税单；

7）首付款收据及汇款凭证；

8）主贷人的还款卡；

9）《上海市房地产买卖协议》原件1份。

办理商业贷款时，如遇国家调整利率，对此批贷未还款业务是否会有影响？已放贷业务利率调整的节点是哪个时候？

1）批贷未放款：执行国家调整后利率；

2）已放款：利率上调时间节点为次年1月1日；

3）特殊银行：

①平安银行以贷款后1年为上调利率；

②花旗银行下全年开始执行；

③汇丰银行当天实行调整。

如何进行贷款的房屋认定？

1）首套认定：

商业贷款：家庭名下在沪有一套住房或名下有一套住房按揭记录，在限购前贷款人以及亲属与各自登记在产证上的最多各有2套可剔除；

组合贷款：家庭名下在沪无房且名下无住房信贷记录上海公积金贷款额度，在限购前且婚后借款人以及亲属与各自母亲登记在产证上的最多各有1套可剔除；

二套认定：

商业贷款：家庭名下在沪有一套住房或名下有一套住房贷款记录，无论能否结清（在限购前贷款人以及亲属与各自母亲登记在产证上的最多各有2套可剔除）

组合贷款：家庭名下在沪有1套住房且人均住房面积校友36.1平或名下有1套住房贷款记录，无论能否结清（在限购前且婚前借款人以及亲属与各自母亲登记在产证上的最多各有1套可剔除）。

贷款认定的标准是哪个样的？

凡有过住房贷款（含外地住房，包含商业信贷、公积金贷款、组合贷款），即使早已结清，依然计入套数判定。

已经备案过的拆迁协议，拉过网签的协议计入套数判定。

商业贷款的贷款期限如何计算？

1）与房龄有关：一般规定房龄在30年内；

最长贷款期限计算：贷款年限+房龄＜70年

注：各银行间有变化，如：工商银行的最长贷款期限计算模式为“70-房龄”（孰低原则），建设银行最长贷款期限计算为“55-房龄”；

2）与借款人年龄有关：一般可到65周岁；

最长贷款期限计算：贷款年限+借款人年龄＜70周岁；

3）最长不少于30年（商业用房最长贷款期限10年）

以上三点需同时满足，以贷款期限短的为准。

提前还款流程是哪个样的？

预约还款——在选定扣款日前将货款存入——银行转账——出缴交证明——取注销资料——到交易中心注销抵押