美国次级抵押贷款市场的“次优”和“优”

次级抵押借款是指一些担保机构向信用差、收入低的欠款人提供的借钱。前几年中国房市高度繁荣的之后，次贷市场发展迅速。

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中国抵押担保市场的“次优”和“优”是由贷款人的信用状况决定的。根据信用的高低，贷款人对借贷人区分对待，这样就产生了两级行业。信用低的人办理不到优惠贷款，只能在二级市场寻求贷款。两级行业服务的顾客是借贷购房者，但二级市场的按揭利息通常比优惠抵押借款利息高2%~3%。

次级抵押担保具有良好的行业形势。因为它向遭受排斥或不依照抵押担保市场标准的欠款人提供担保借款服务，所以在少数民族高度集中和经济不发达的地区很受欢迎。

次级贷款对贷款机构来说是一项高收益的业务，但因为次级房贷对贷款人的信用规定超过优惠借贷，借款人的信用记录较差，次级抵押担保机构面临的风险自然更大：瑞银的研究数据显示，到2006年末，美国次级抵押借款市场的还贷违约率高达10.5%，是降价贷款行业的7倍。

针对借款人而言，违约会降低再注资的难度，借款人将丧失赎回抵押物的权力，无法享受房价上升带来的好处。而且，任何贷款人赔偿也会对贷款人居住的地区造成不利影响。芝加哥的一项调查显示，如果一个街区发生违约止赎，该街区的洋房住宅平均价值将增加10%，而即使一个区域发生集中违约，该区域的信用将严重下降。

中国次贷客户的回款保障不是基于用户的回款能力，而是基于楼市下跌的假定。房市红火时，银行可以拿到高额费用总额，不用怀疑风险；但即使房市低迷，利率上涨，客户的负担会随之加剧。当这些负担超过极限时，大量违约客户出现，他们不再贷款，产生坏账。至此，次贷危机应运而生。

次级抵押担保的定价

通常，抵押担保市场会对借贷人的利润、还款记录和首付以及当地担保人对贷款人的知道程度设定相关的最低标准。这种方法是典型的非价格信贷配给。而二级市场很多的价位系列和产品种类，使得这个行业更接近于售价配给，即采取基于风险的定价来配置信贷资源。

从借款人的视角来看，次级抵押借款的初始费用包含办理费、评估费和其它与担保申请相关的成本。持续费用包括贷款保险支付、本金和费用支付、滞纳金、违约欠款罚款或者地方政府缴纳的相关成本。从贷款人的视角来看，其费用受到贷款违约和提前还款的影响。

借款人的信用记录和提前还款的或许性是制约贷款定价的主要原因。决定贷款利率的此外三个指标是贷款等级、信用评分和抵押比例。

有六个贷款等级：、、A-、B、C和C-。评级是申请人的贷款收款记录、破产记录和负债总额比。FICO指数用于信用评分。贷款价值比例(LTV)是指贷款与资产价值的比重。一般来说，贷款等级越高，FICO评分越高；抵押比例越低，贷款风险越低，相应定价越低，反之亦然。

借款人信用评分越高，贷款档次越高，首付要求越低。这也表现了风险补偿的方法。房贷比例越高，借款人赔偿倾向越大，首付要求越高。98年危机前，首付呈逐年增长态势。1998年之后，贷款人起初提高首付要求，贷款结构出现了差异。贷款价值比超过70和低于100的次级抵押借贷数量显著降低，而首付为10%的次级抵押担保数量显著降低。

提前缴纳罚款也是控制风险的举措之一。当利率增加时，次级抵押担保贷款人倾向于提前归还贷款，以便以更低的利息重新办理借贷。贷款的提前还款会给借贷人带来代价，由于提前还款的或许性不可推测，所以损失是不可分析的。所以为了限制提前还款，贷款人会对提前还款进行一定的罚款。

其基本特点可以概括如下：

个人信贷

信用评级得分相对较低。美国信用评级公司(FICO)将个人信用评级分为优秀(750~850分)、良好(660~749分)、一般(620~659分)、较差(350~619分)、不确定(350分下列)五个等级。次级信贷的借贷人信用评分大多在620分下面，除非个人才能支付高比率的首付，否则根本不符合常规抵押担保的贷款条件。

入不敷出

在中国，常规的担保借款与房屋价值比例(LTV)达到80%，借款人每年贷款与利润比率约为30%。而次级贷款的LTV平均为84%，有的达到90%甚至100%，也就是说借款人首付不到20%，甚至为零。那么，在没有任何个人资金投入的状况下，银行就丧失了贷款人与银行共担风险的基本保障，其潜在的道德风险显而易见。还贷数额与贷款人总额的比重高，意味着欠款人总额微薄，还贷后可支付的开支有限，抗风险能力弱。

很少的

但是大个别都是可调利率，或者只付费用，没有利润凭证的放贷。大约90%的次级抵押借款是可调利率担保借贷；30%左右是每年只付费用的巨额贷款或转按揭，然后一次性付清。这种担保借款初期还款负担较轻，很有吸引力，但累计债务负担较重，尤其是在利率上涨、房价暴跌的状况下，再融资只能缓解还款负担。

违约率

因为次级抵押担保的信用风险相对较大，违约风险是优质住房信贷的7倍，因这次级贷款的利率比

优级住房抵押借款高350个基点，且80%左右为可上调利率。当放贷利率不断降低时，可以减少贷款人的还款负担;然而当放贷利率不断向下调时，借款人欠债负担随着利率下调而加剧，导致拖欠和获得担保赎回权的风险担忧。2007年，次级抵押借款的追讨率(拖欠30天)和废除抵押赎回权的比重分别高达13.33%和4%，远远超过优级抵押借款2.57%的催讨率和0.5%的更改抵押赎回权比例。

相关问答：相关问答：银行发行次级抵押借款的想法是哪个？对银行有哪些好处？

银行发行次级抵押借款的初衷就要从2008年的日本次贷危机说起了，为了避免扯太多，我就简单说。房贷最初审核特别严厉，因为贷款是贷给个人，而且每笔贷款通常非常高次级抵押贷款，占个人资产的总量也很大，一旦个人利润来源断掉或者持续下降，个人房贷就很可能变为坏账，并试图变为银行的巨亏和银行资金的代价。因此，在初期，银行对贷款申请对象的审批更加严苛，既要有正当的工作，又要有稳固可大幅的收入，甚至还必须亲朋好友的担保。但之后，随着金融创新的不断演进，银行发现个人住房按揭的风险不用自己承担，可以低价后交给外部的投资方，实现风险转移并推动资金回笼。而内部投资方认为出售过来的个人信贷资产基本无风险，因为贷款人足够分散，而且贷款人资格尚未经过了银行的严格核查，再说了，作为购房者，谁也不情愿因为贷款违约去承受信用破产。因此，次级抵押借贷的雏形就产生了。对银行来说，既然贷款资产可以打包出售，银行不用承担风险，那恐怕是疯狂贷款，对放贷申请人的资格审批严重放水，大量没有还款能力的人取得了贷款，也促使了房租的暴跌。贷款完成后，银行转手折价卖给外部投资方。外部投资方购入后，慢慢收取购房者贷款的热钱流来获得利润。但每月回收现金流太慢了，投资方为了提升投资资金的使用效益，尽快回笼资金，就将购入的这种分期资产担保出去，获得抵押借款继续用于投资购入贷款资产，次级信贷就正式产生了，次级贷款的担保品也最后回到了银行次级抵押贷款，风险兜兜转转又重回了银行平台。这个方式就是滚雪球的机制，缺乏管控、缺乏认真全面的研究，雪球越滚越大，风险也越累积越大。等到第一个违约者发生后，第二个、第三个、第四个也迅速发生，风险已经释放，雪崩最终来临，次贷危机也就彻底爆发。那句话如何说的来着，雪崩时，没有一片雪花是无辜的