房贷利率定价彻底变化，你准备好了吗？（二）

1，贷款利息定价彻底变化，以前是参照“贷款基准利率”上浮或者降低一定比率，现在变为“以今天一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成”。（哪些是LPR后文有具体解释）

2房产贷款，首套房贷款利息不得低于LPR，二套房不得超过LPR+60个基点。照此计算，按8月20日5年期以上LPR为4.85%，即首套房利率不得低于4.85%；二房子贷利率不超过5.45%，与现有贷款实际最低利率水准基本比较。在这个大方法基础上，具体加点情况取决于当地房地产调控需求或者银行的定价。

3，一旦加点数字确定，合同年限内就不得修改；但借贷客户可以和银行承诺能否重定LPR的利率，最短可“一年一调整”。

4，新政策于2019年10月8日起施行；之前的贷款仍按旧有制度执行，公积金暂不调整。

央行：个人住房按揭利率支出基本不受制约

以下为美国人民银行通告〔2019〕第16号文：

一、自2019年10月8日起，新申领商业性个人住房按揭利息以今天一个月相应期限的按揭市场价格利率为售价基准加点形成。加点数值应依照全国和当地住房信贷政策规定，体现贷款风险情况，合同年限内固定不变。

二、借款人办理商业性个人住房信贷时，可与银产业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为今天一个月相应期限的按揭市场价格利率。利率重定价周期及调整方法应在贷款协议中明确。

三、首套商业性个人住房按揭利息不得低于相应期限贷款市场价格利率，二套商业性个人住房按揭利息不得低于相应期限贷款市场价格利率加60个基点。

四、人民银行省一级分支机构应根据“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律体系，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产行业形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房按揭利息加点下限。

五、银产业金融机构应按照各省级市场利率定价自律体系确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状态和贷款条件等原因，明确商业性个人住房按揭利息定价规则，合理确定每笔贷款的详细加点数值。

六、银产业金融机构应积极做好制度宣传、解释和咨询服务，依法合规保障贷款人协议权利和消费者权益，严禁提供个人住房信贷“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作稳步有序进行。

七、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房担保和已签署协议但未发放的商业性个人住房信贷，仍按原协议承诺执行。

八、商业用房换房贷款利息不得低于相应期限贷款市场价格利率加60个基点。公积金个人住房按揭利息制度暂不调整。

什么是LPR？

贷款市场价格利率（LoanPrimeRate，简称LPR）是商业银行对其最优质用户执行的房贷利息，其他借款利率可在此基础上加减点生成。贷款行业价格利率的集中报价和公布制度是在价格行自主报出本行信贷行业价格利率的基础上，指定发布人对价格进行计算，形成报价行的按揭市场价格利率报价平均费率并对外予以发布。目前向社会曝光1年期和5年期以上放款市场价格利率。

贷款市场价格利率（LPR）报价团现在由18家商业银行组成。原有的10家全国性银行基础上提高城镇商业银行、农村商业银行、外资银行和民企银行各2家，扩大到18家。新提高的价格行都是在同类别银行中贷款行业影响力较大、贷款定价能力较强、服务小微企业效果很好的中小银行，能够有效提高LPR的代表性。市场利率定价自律体系根据相关文件确认和微调报价行成员，监督和管控贷款行业价格利率运行，规范报价行与指定发布人行为。

美国人民银行授权全国分行间同业拆借中心为担保市场价格利率的指定发布人。每月20日（遇节假日延期）9时前，以0.05个百分点为步长，向全国分行间同业拆借中心提交报价，全国分行间同业拆借中心按去掉最高和最低价格后算术平均，向0.05%的小数倍就近取整计算得出LPR，于当天9时30分曝光，公众可在全国分行间同业拆借中心和美国人民银行网站查询。

住房按揭，利息开支基本不受影响

以下为央行答记者问内容：

1。公告公布的背景是哪个？

个人住房按揭利息是借款利率体系的构成个别，在转型完善贷款行业价格利率（LPR）产生模式过程中，个人住房信贷定价基准也需从放贷基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。同时，个人住房按揭利息也是房地产行业长效管理体制和区域差异化住房信贷政策的重要内容。为推进好“房子是拿来住的，不是拿来炒的”定位和房地产行业长效管理体制，确保定价基准平稳有序转化，保持个人住房按揭利息水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，人民银行公布公告，明确个人住房信贷利率上调相关事项。

2。改革后个人住房按揭利息如何定价？

改革后，新申领商业性个人住房按揭利息以今天一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，LPR由借贷行业价格利率报价行报价计算产生。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行根据全国和当地住房信贷政策规定，综合贷款风险情况，在发放信贷时与贷款人协商约定。加点数值一旦确认，整个协议期限内都固定不变。

3。确定定价基准时，相应期限如何理解？

现在，LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房按揭利息有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房按揭利息基准，可由借贷银行在两个期限品种之间自主选用。参考基准确定后，可借助调整加点数值，体现期限利差因素。

4。什么是利率重定价？

利率重定价是指，贷款银行按协议承诺的估算方法房产贷款，根据定价基准的差异确定产生新的借款利息水平。公告明确个人住房按揭利息重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为协议期限。借款人和贷款银行可按照自身利率风险承担和管控能力进行选取。每次利率重新定价时，定价基准调整为今天一个月相应期限的LPR。

5。对于民众家庭有哪些影响？

公告主要对于新申领个人住房按揭利息，存量个人住房按揭利息仍按原协议执行。定价基准转化后，全国范围内新申领首套个人住房按揭利息不得超过相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房按揭利息不得超过相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房按揭实际最低利息水准基本比较。同时，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律体系及时确认当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申领个人住房按揭，利息开支基本不受影响。

6。何时实施？

2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前，贷款银行需设置贷款协议，改造更新系统，组织人员培训，同时，采取诸多方法为用户做好宣传解释工作，以保证转化过程平稳有序。2019年10月8日前，已经领取和即将签署协议但未领取的借款仍按原协议执行。

券商研报：优质企业多会受益

据国开证券研报显示，新LPR设计将造成银行竞争将促使，使优质企业多受益：

1、本次LPR改革是利率市场化的准确反映，主要在于减少实际利率中的风险溢价部分。早在一月份时，易纲行长曾表示今后增加实际利率主要是借助降低风险溢价部分，利率市场化转型就是借助“利率并轨”消除垄断性原因，从而更精确地进行风险定价。本次改革后，由于此前的一些隐性因素被摒弃，风险溢价有望跟随下降。

2、商业银行经营压力有所加强，需央行后续进一步呵护。LPR改革后，一方面商业银行对企业的定价权缺失，大型企业在取得贷款时的议价空间即将逐渐加强；另一方面，考虑到1年期MLF是当前商业银行获取中期流动性的最重要渠道，当其利息作为担保基准后，央行亦将从“量价”两方面开展对商业银行的新政约束。由于LPR改革必定程度缓解了商业银行经营压力，如果央行不跟进一定措施，则或许将会发生商业银行惜贷现象，因此后续降准置换MLF以及TMLF的重要性必将日益加剧。

3、降成本效果或在中期呈现。本次LPR改革仅是利率市场化转型中的一步，其制度效果也许要中期才会呈现。LPR不论从报价还是MLF可得性来说虽然对于的是大行，中小银行流动性的可得性并未受到有效改观，流动性分层下其一直遭受着信用风险反复的或许，如果其借助LPR加点来覆盖这一利润，那么短期对实体降成本影响或将有限。

4、债市对MLF后续调整将更为敏感。央行出台此制度，市场将很容易提高利率进一步收窄的预期，因此短期看对通胀构成进一步利好。但同时还要注意，市场对MLF后续的调整将更为敏感，如果央行调降公开市场利率，则短端利率空间打开，那么后续长端利率仍将存在下行空间；即使这一预期落空，则利率存在反弹可能。

民生银行首席研究员温彬曾表示，在流动性充裕合理的背景下，银行的资金面非常宽裕。在MLF一年期的利率不变的状况下，加点形成的LPR一年期的利率，应该会比现在的LPR有所增加。LPR一年期下降之后，新发放信贷的实际利率也或许有所增加。通过这次利率市场化转型和利率并轨的谋求，最终会增加企业融资成本。

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央行发布房贷利息禁令关乎每个“房奴”的钱袋子