哪些房产可以设定抵押权？

　　不是每个房地产都能设定抵押权的，今天昆明无抵押贷款给大家说说哪些房地产可以抵押以及房产抵押需要的条件。

　　(1)依法获得的尚未建有房屋及其他地上定着物的出让土地使用权。土地使用权是有偿取得的在一定期限内对一定地段利用、收益、幵发、经营的权利，它包括国有土地的使用权、集体土地的使用权和宅基地的土地使用权。国有土地使用权是指权利主体在法律允许的范围内对国有土地所享有的占有、使用并获取收益的权利。国有土地使用权是从国有土地所有权中分离出来的，来源于国家对土地、草原、荒地、滩涂等自然资源的所有权，而且是法律规定的一种他物权。

　　取得国有土地使用权，必须屐行法定的程序。目前，我国国有土地使用权的取得方式主要有三种：

　　第一，出让。出让是国家以所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让国有土地使用权主要采取三种方式：协议，即出让方和受让方就土地使用权的价款、使用用途、使用期限等协商一致后转让土地;招标，即在指定的期限内，由符合指定条件的单位或个人以书面形式，竞投某土地的发展权，土地招标小组择优而取;拍卖，即在特定的时间，公开场合，在政府土地使用权拍卖人的主持下，竞投者竞价竞投在一定年限内的土地使用权，价高者得的活动。土地使用者根据出让方式取得国有土地使用权，即对有关的一定范围内的土地享有占有、使用、收益和依法处分土地的权利，因此，根据出让方式获得国有土地使用权的土地使用者可以其所享有的国有土地使用权设定抵押权。比如，我国《房地产管理法》规定，以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。

　　第二，转让。转让是土地使用权再转移的行为，即国有土地使用权人将自己拥有的土地使用权让渡给相对人，使其成为新的土地使用权受让人。转让具体包括买卖、互易和赠与三种方式。国有土地使用权转让是在平等主体之间进行的，出让方的地位仍保持不变，而原受让人，即转让人作为土地使用权人的主体资格丧失，新的受让人取得国有土地使用权人的资格，承担国有土地使用出让合同的一切权利和义务，所以，基于转让而取得国有土地使用权的土地使用者也可以将其享有的国有土地使用权进行抵押。

　　第三，行政划拨。行政划拨是指国家通过行政审批程序将土地无偿地划拨给使用者使用，使用者只需按照一定的程序向主管机关提出申请，经批准即取得土地使用权，而不必向国家交付费用和租金。由于通过划拨方式取得国有土地使用权是无偿的，所以其权利内容受到一定的限制，土地使用权人仅对土地享有占有和使用权，有时包括收益权，而不得将该土地使用权转让、出租、抵押、继承等。所以依划拨方式取得的国有土地使用权不得单独直接用以设定抵押。但我国抵押制度采取"房随地走或地随房走"的双向连动原则，如果抵押人以地上建筑物为抵押物设定抵押，那么建筑物所依赖的土地使用权即使是无偿划拨所取得的，也须随之抵押。只是在抵押权实现之时，应当依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款项后，抵押权人才有优先受偿权。

　　(2)依法获得所有权的房屋及其占用范围内的土地使用权。依法获得所有权的房屋，主要有：①私有房产，比如，城市居民个人建造的房屋，自然人、法人购买的住房、别墅和其他商品房，外国人在中国境内的个人所有、数人共有的住宅和非住宅用房等。②集体所有房产，如乡镇企业的厂房。③企事业单位投资建购的房屋，如企事业单位自建和购买的工商业用房、职工住房等。根据《房地产管理法》的规定，依法取得的房屋所有权的房屋可以设定抵押权。根据地随房走的原则，房屋占用范围内的土地使用权也随房屋一起抵押。

　　(3)依法获得的房屋期权。房屋期权，是指以建设工程总承包合同、建设工程施工总承包合同或者以商品房预购(售)合同约定将来某一时间获得建成房屋的权利。房屋期权包括房屋建设工程期权和预购商品房期权。按照建设部颁发的《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

　　除了以上条件还有其他依法可以抵押的其他房地产,今天昆明快贷借钱就给大家说到这里，这是一项概括性的规定。