前几年企业房产抵押贷款仅3.85%转还是不转？

一粉丝咨询：前几年在银行申请的贷款，当时是在基准利率的基础上，上浮了20%，也就是5.88的利息，贷款期限20年。今年小微企业房屋抵押借款年利息仅3.85%，两者差距2.03%。转而是不转？始终在纠结之中，网上倒是说啥的都有，支持、反对的声音都有人。

首先低利率是真实的房贷贷款利率，但是您能否符合条件或是否值得转换，需要按照您的实际状况和意愿来综合判定和决策的！

通过一些资料，我们可以知道到，所说的将贷款贷转成经营贷主要有下面好处，你自己要掂量下：

a.降低利率:去年可以降多少？能否能超过你的希望？3-5年增加的利率是否可以覆盖你转换的利润？转贷成本，也就是利息+过桥资金+分期中介费。这和你现在的贷款利息高低有关系，也和你可以申请的最低利率有关系。

b.获得流动资金：因为做经营贷可以贷到房屋估值的7成，所以置换后，你可以获得的资金=房产市值的7成-原欠款，所以能否需要置换，也要看你能否有赢得流动资金的意愿，拿出的数额是否能满足你的要求，当然也不必定能获得流动资金，比如你付的是三成按揭，刚买房子时间不长，或者房子几年没涨，甚至下降了的状况。

c.降低还款压力:以前的等额本息可以改为先息后本，原本每周要月供3.5万，转换后，可能就只应该还1.6万（利率下降了，又即便还息），有些人说等额本息好，有些人说先息后本好，主要是和你的资金是否充足有关，今年生意不是挺好，收入有限，月供压力相当大，有的几乎无力还款，如果再次下去，很可能会有逾期违约风险。如果能将月供降低一半，或者三分之一，生活品质必定大为改善，但有些人资金很充足，就不会有这种的需求。

d.优化负债：把其它借款（个人信贷/信用卡欠款/车贷等）打包到房子贷款中去，把收益高的整合成低的，额度小的整合成额度大的，信用卡的用卡频率控制在30%-70%之间。既减少了资金成本又改进了自己的负债和征信

如果现在资金压力较大可以把按揭贷转换成经营抵押贷，一来还钱压力小二来可以多贷点资金回来周转，主要还是多贷点钱周转这才是大个别人想要的结果，如果你符合这些状况的话可以考量转成经营性贷款。如果单纯的想增加利率去转贷是完全没必要折腾的。

1、今年整体实体经济不好，国家为了支持复工复产，刺激实体经济，解决小微企业融资难，搞了这些利率特低、申请门槛也不高，非常有诱惑力的抵押贷产品；这样便宜的担保贷，这种分期的发放是有特定群体的，各家银行几乎都限定了唯有经营类贷款才能享受这么低的利率，也就是说借款人要么是企业主，最显然也得是个体工商户。

2、申请条件必须房子、公司要实际经营，房产有净值空间，流水要漂亮，流水可以糊弄，但是企业纳税做不了假，多数人是做不到3.85%的产品，即使用户经理手上要额度名额，贷款中介手续费起码3-5个点起步，平均均摊成本下来，一样是快接近5%了。

3、贷款期限，房贷的按揭年限最长可达30年，房产抵押经营通常期限1年、3年、5年。或者是授信时间为10年，20年，合同一年一签的，第二年没啥可约束银行的。续不续贷、涨不涨息、抽不抽贷，都是银行说了算，可能有亲戚说有银行可以做20年、30年，不好意思，这是气球贷，合同上签的也就5年/10年的，只其实还款额按20年、30年分期还而已。如果借款到期了，重新过桥再贷款。

在深圳这是很常用的一种操作模式，很多用户买房一十年才会转回来。主要深圳的房子有些区域涨幅很快，经过一三年房子涨了这些，有巨大升值空间房贷贷款利率，比如买的之后800万，现在涨到1200万，就有400万的空间，按可贷7成算，也能获得手280万了。