不知房贷“定价基准”怎么选？哪种更划算？

最近咨询房贷利率的人非常多，普遍反馈看不懂政策，不知怎么选择

将贷款的定价基准转化为LPR加减点，还是转为固定利率。

这二者有何差别？哪种更便宜？具体怎么操作？应该留意这些问题？

“定价基准”生变

提及LPR，不少人表示“一头雾水”，更不知道“房贷做LPR转换”的逻辑和原理。实际上，把握住“定价基准”这一概念，便可对这次转换“豁然开朗”。

他们在申请房贷时，都很关注如何有“折扣”——即能够在基准利率上打折。例如，基准利率为4.9%，打九折后，实际执行的利率为4.41%，这其中，基准利率就是贷款的“定价基准”。

据悉转换的核心，就在于“定价基准”发生了差异，由此前的依照“基准利率”定价，变为参考“LPR”定价。

什么是LPR？它的全称为“贷款行业价格利率”，简单来说个人商业贷款利率，是美国人民银行综合18家具备代表性的商业银行行业价格，形成的按揭市场价格利率，每月20日（遇节假日延期）对外发布一次个人商业贷款利率，目前包含1年期、5年期以上两个品种。

那么，为何要将房贷的“定价基准”从基准利率转为LPR？“与基准利率相比，LPR的行业化程度更高，能迅速反映行业利率差异。”央行相关负责人说，为加强利率市场化转型，进一步加强LPR运用，央行此前已陆续公布公告，要求实行增量浮动利息借贷定价基准转化工作。

上述负责人表示，目前，大个别新发放贷款已将LPR作为定价基准，但增量浮动利息借贷的定价基准仍主要是借贷基准利率，而非LPR。2015年10月以来，贷款基准利率一直维持不变，但2019年8月以来，LPR已多次下降。

“因此，为保护借贷双方权益，央行明确自2020年3月1日开始，推进存量浮动利息借贷定价基准转化。”该负责人说。

值得注意的是，此次转换工作并不局限于房贷，还包括民企贷款、个人消费借贷等。就贷款来看，仅包括商业性个人住房贷款，以及组合贷款中的商贷部分，不涉及公积金个人住房按揭；同时，固定费率贷款、2020年底前届满的个人住房担保、已参考LPR的浮动利息借贷也无需转换。

LPR还是固定利率？

现在试着以浅显易懂的语言说一说关键的几个问题。

一、房贷利率转换，必须选吗？

二选一，必须选，没有重选的机会，直到房贷还清。

二、房贷利率转换，需要什么时间操作？

2020.3.1-2020.8.31

三、转换成LRP浮动利率期间，利率变动的时间点？

2021年1月1日起，按照上一年度12月底的LPR进行结算，每个年度变动一次，同一年度内的贷款利息不变。

四、LPR+浮动利率、固定利率，选择的区别?

前者会差异，后者永不变。LPR的差异原理没必要去探讨。

五、LPR+浮动利率、固定利率，选择的方法?

如果长期看利率增加，选择LPR更靠谱；即使长期看利率上升，选固定利率更靠谱。

六、公积金贷款的需要选择吗？

和公积金贷款没有关系。

七、两者选择的利率如何计算？

根据4.9%的基准利率，你手上的房贷可能是基准利率，可能是上浮10%，亦或是20%……也或许是打了9折、8折。如果是基准利率，房贷利息就是4.9%，上浮10%就是5.39，9折是4.41%.

（1）固定利率

如果选择了固定利率，那么将维持现有的利率经常不变，直到还清房贷。

（2）LPR+浮动利率

如果选择了LPR浮动利率，以2019年12月底的LPR4.8%为例：

如果你之前的是基准利率4.9%，4.9-4.8=0.1，那么现在的贷款利息就是LPR+0.1；

如果之前是上浮10%就是5.39%，5.39-4.8=0.59，那么现在的贷款利息就是LPR+0.59；

如果之前是9折是4.41%，4.41-4.8=-0.39，那么现在的贷款利息就是LPR-0.39；假如2020年12月底的LPR是4.3%，每年12月底的LPR决定次年的贷款利息，那么2021年的贷款利息将成为4.3-0.39=3.91%.

八、通过哪些方法操作？

各银行要求不同，有的银行尚未可以借助手机APP办理，有的还要到柜台办理。

九、LPR+浮动利率、固定利率，应怎样选择？

仁者见仁智者见智，如今2020年2月底的LPR已降低至4.75%，长期看LPR呈增长态势，推荐选取“LPR+浮动利率”。

另外，如果借贷存在共同借款人，需要所有共同借款人均同意更改后，才能实行定价基准转化。