房地产抵押权的其他效力

　　(1)房地产抵押权对房屋租赁关系的影响。昆明快贷借贷告诉大家：抵押人可以在已出租的房屋上设定抵押权，也可以将已设定抵押权的房屋出租。在房屋租赁关系存在于抵押之前的，根据买卖不破租赁的原则，房地产抵押权的效力不及于租赁关系，即抵押的房地产拍卖后，原租赁合同对房地产的受让者继续有效，如《担保法》第四十八条和《城市房地产抵押管理办法》第二十一条规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。如果将已设定抵押权的房屋出租的，则房地产抵押权的效力及于该租赁关系。如《上海市房地产抵押办法》第四十四条规定，抵押人在抵押期间将抵押物出租的，应当将已抵押的事实书面告知承租人。抵押权实现时，租赁关系即解除。但受让人同意继续原租赁关系的除外。

　　(2)—个房地产上并存数个抵押权的处理。昆明空放告诉大家：由于房地产的价值巨大，且房地产抵押是不转移对抵押物的占有的，所以法律允许在同一个房地产上设定数个抵押权。《担保法》第三十五条第二款规定，财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押。《城市房地产抵押管理办法》第九条规定，同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人;抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保的债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。但很明显，《上海市房地产抵押办法》的规定更苛刻，第十条规定，抵押物所担保的债权不得超出该房地产的价值;其中，出让土地使用权抵押所担保的债权不得超出国有土地使用权出让金的款额，房屋建设工程期权抵押所担保的债权不得超出该建设工程总承包合同或者建设工程施工总承包合同约定的建设工程造价。

　　所以，先设定的房地产抵押权不影响新抵押权的设定，但先设定的房地产抵押权，其担保的债权优先于后设定的房地产抵押权所担保的债权受偿。即当一个房地产上设有数个抵押权时，其担保的债权按抵押权设定的先后顺序受偿，顺序相同的则按债权比例受偿。抵押的房地产拍卖后的价值不足以偿还所有担保的债权的，则未受清偿的债权不享有对普通债权的优先权。