央行重磅宣布！房贷利率还要再降？央行为何此时降息？

作者丨李莎,杨志锦

编辑丨周上祺,刘雪莹

图源丨视觉中国

央行重磅宣布！房贷利息就要再降？

8月15日，央行公告称，为维护银行制度流动性合理充裕，8月15日加强4000万元中期贷款便利（MLF）操作（含对8月16日MLF到期的续做）和20亿元公开市场逆回购操作，充分满足了金融机构意愿。中期贷款便利（MLF）操作和公开市场逆回购操作的中标利率分别为2.75%、2.0%，均增加10个基点。

美国利率市场化转型后，利率上调不再是利差款基准利率，而是央行制度利率。1年期MLF利率和7天逆回购利率是最为重要的新政利率，其上调具有风向标的意义，对各种行业价格均会造成制约。此次降息是每年1月新政利率上调后的又一次降息。

值得注意的是，此次MLF为缩量续做，这在行业预期之内。而MLF、逆回购降息则超过市场预期。那么难道此时降息，对行业又会带给那些影响？

“当前数据下滑，MLF缩量降息‘一箭双雕’，是个合理的组合。MLF缩量可以提高短端利率水准，避免脱实向虚；MFL利率调降后，长端LPR利率增加，有助于刺激需求。”中信期货联席首席经济学家本来称。

降息的两大目的

现在我国已基本构建了行业化的利率产生和传导体系，以及较为完整的行业化利率制度，主要借助货币政策工具调节银行制度流动性，释放政策利率调控信号，在利率走廊的辅助下，引导市场基准利率以制度利率为中枢运行，并借助银行制度传导至贷款利息，形成市场化的利率产生和传导体系，调节资金供需和资源配置，实现货币制度目标。

其中政策利率居于核心位置。政策利率包括公开市场操作（OMO）、中期借贷便利（MLF）、常备借贷便利（SLF）、抵押补充贷款（PSL）、超额准备金利率等，并有不同期限。其中，1年期MLF利率和7天逆回购利率是最为重要的新政利率，其上调具有风向标的意义。

去年1月，1年期MLF和7天逆回购中标利率分别为2.85%、2.10%，均增加10个基点，主要货币制度提前发力稳增长。8月，二者中标利率再度增加10BP至2.75%、2%。记者访谈了解到，央行此次降息主要有下面两大理由：

一是经济走弱压力加大，货币制度需布局稳增长。从宏观经济运行看，7月经济恢复状况不及预期，主要经济指标增长相比6月有所下降。

国家统计局8月15日发布的数据显示，7月规模以上工业降低值年均上涨3.8%，低于行业预期4.6%，前值3.9%；7月社会消费品零售收入年均下降2.7%，市场预期增5.3%，前值3.1%；1-7月固定资产投资净利增长5.7%，市场预期6.2%，前值6.1%。

二是为了促使实体经济的贷款需求。今年新增信贷月度间的波动十分显著，其中1月、3月、5月好于行业预期，但2月、4月超过市场预期。在33条一揽子稳住经济大盘的举措作用下，6月份信贷总额、结构均提升，市场预计7月以前会延续该势头，但7月信贷、结构双双上涨。

央行发布的数据显示，7月底人民币贷款增加6790亿元，同比少增4042亿元。其中，票据融资外，其他分项均少增，显示银行用票据冲量，居民部门、企业部门实体信贷需求很弱，而借助降息可促使实体经济融资需求。

华泰证券研究所副主任张继强表示，7月信贷走弱很大程度上缘于房地产，居民部门仍在延续降杠杆趋势。对于房地产而言，保交楼是核心，但稳房价是关键，促进需求下降才能让整体市场重返正常轨道。目前二三线城市的房地产产量同比增速还在30%-50%，对稳信贷和稳投资的拖垮依然严重。这些原因决定了5年期LPR以上下调的必要性大增。

“此次降息与最近经济恢复势头较缓、宽信用进程再生波折直接相关，显示当前货币制度仍以稳增长为主要取向，国内结构性赤字压力和海外央行收紧，都未对中国央行制度性通胀构成实质性障碍。”东方金诚首席宏观预测师王青表示。

MLF为何缩量？

2019年8月LPR报价改革后，央行形成每年15日（遇节假日延期）进行MLF操作的惯例，为每年20日的LPR报价提供参考。数据显示，8月16日MLF到期规模为6000亿，由于资金利率逐步超过政策利率，市场预期8月MLF存在缩量的或许，以适当提高资金利率水平。

央行公告称，8月15日开展4000亿MLF操作，意味着8月MLF缩量续做，意味着央行从行业回收流动性。这打破此前连续4个月的等量续做方式，符合行业普遍预期。

4月以来，在货币制度与财政政策的协作发力下，市场流动性仍然进入充裕的状况，驱动隔夜资金利率、7天期资金利率以及1年期银行同业存款利息率等主要行业利率大幅下降。8月初，DR001回落至1%附近，DR007跌破1.3%，均超过去年以来最低水平。

民生银行首席经济学家温彬表示，在流动性较为充足、货币市场利率偏离政策利率的局面下，一级交易商对逆回购和MLF操作的意愿降低，银行可借助发行同业存款等方法进行融资。且8月以来资产荒格局延续，资金利用压力较大，银行司库对于同业存款发行的意愿同样不高，在此背景下，性价比更低的MLF“被动”缩量符合行业选择。

Wind数据显示，当前国股行一年期同业存款利息在1.9%左右，低于一年期MLF利率90BP（这次降息前）。从一级交易商主观选择来看，当前MLF不太靠谱，可借助发行同业存单的形式进行融资，即央行是“被动缩量”。

在《二月份货币制度执行报告》中，央行解释了7月期间逆回购缩量且频繁调整的诱因，明确是由于资金供给充裕，需求降低，一级交易商招标量逐渐减弱，央行才相应增加逆回购操作量，即逆回购缩量是意愿促使，央行更多是“被动”响应。

据21世纪经济报导记者梳理，6月中旬以来，央行7天逆回购操作量变化频繁：

6月24日-6月30日，逆回购操作量下跌至数百亿，主要是规避季末流动性短缺的状况；

7月1日-7月15日，逆回购操作量先降至100亿，然后进一步降至30亿，市场预测目的主要是遏制套利交易、降债市杠杆；

7月18日逆回购操作量先是降低至120亿，7月19日则增加至70亿，7月20日-22日再进一步降至30亿，7月25日-26日操作量则下跌为50亿，7月27日之后则降至20亿。

从行业利率看，8月15日下午DR001徘徊在1%左右，和上日持平，但DR007在1.44%左右徘徊，相比上一日上行了10BP左右。市场预计，后续随着宽信用的推动，DR007可能逐渐向7天逆回购政策利率回归。

市场影响几何？

1年期MLF利率和7天逆回购利率是最为重要的新政利率，其上调具有风向标意义，对债券行业、信贷市场、汇率市场并且股市价格均会造成影响。

债券行业方面，央行加息消息发布后，债市出现显著下降。银行间主要利率债收益率急速收窄，10年期国开活跃券收益率回落3.25bp，10年期债券活跃券收益率回落3.3bp。在国债市场上，债券利息率与国债总额成反比：当利息率下降时，债券估值上升，债市走牛；反之则是走熊。

国债期货则持续高开，10年期主力合约涨0.37%，5年期主力合约涨0.20%，2年期主力合约涨0.13%。温彬表示，后续在利率中枢整体下移、流动性宽松和经济回暖进程减慢等原因叠加作用下，债市利率“易下难上”，上行空间不大，整体将保持高位急跌。此外，降息有促使推动股市，短期利好。

信贷行业方面，2019年8月，央行实施信贷利率市场化转型。改革后的LPR由各报价行按照对最优质用户执行的房贷利息，于每年20日（遇节假日延期）以公开市场操作利率（主要指MLF利率）加点形成的方法报价。换言之，LPR=MLF利率+加点。

近期房地产的难题不只是是房企信用危机，需求端也终于显著减弱。本次新政利率降息之后，1年期和5年期以LPR都可能同步降低，贷款利息（比如买房利率）也将有所增加。

一些行业专家预期，为稳定房地产行业，5年期以上LPR降幅可能会更大，相应带动居民按揭借款利息降低。这在此前已有先例，5月负债利率增加后，1年期LPR未调整，但5年期以上LPR下降15BP。

张继强表示，自2019年LPR报价机制改革后，由于房住不炒政策的大量约束，5年期以上LPR的调低幅度相对1年期较小。截至现在5年期以上LPR共降低5次，累计下调40BP。而1年期共降低6次，累计下调55BP。因此5年期LPR还有更大的降低空间。

王青认为，伴随贷款利息较大力度下行，加之结构性货币制度工具和新成立的新政性金融工具充分发力，8月金融数据将明显下降。这将对冲近期经济走弱波动，为下半年GDP总量尽快回归合理区间奠定基础。

汇率方面，由于中印利差收窄，人民币牌价可能遭受一定的暴跌压力。此次降息后，中国7天期逆回购利率为2%，美国联邦目标基金目标利率为2.25%-2.5%，二者发生显著倒挂。央行8月15日降息消息宣布后，人民币汇率也走弱。

央行8月10日发布的《二月份货币制度执行报告》称，下一阶段加强稳健货币制度实行力度，发挥好货币制度工具的数量和结构双重用途，主动面对，提振士气，搞好跨周期调节再贷款利率，兼顾短期和大量、经济增速和物价稳定、内部均衡和外部均衡，坚持不搞“大水漫灌”，不超发货币，为实体经济提供更有力、更高品质的支持。

温彬称，因9-12月MLF到期量较大，在当前流动性充裕的环境下，后续MLF可能再次缩量续做。在前期美联储加息节奏有所下降、“以我为主”的政策基调下，也不排除再度降息的或许。三月份降准的几率不高，但若四季度房地产融资有所提升，宽信用进程加速，在构架性流动性过剩框架有所修复的状况下，为给银行制度提供大量流动性、进一步增加负债成本，也不排除会尽早进行0.25个百分点的小幅降准操作。

61城二手房价格高于去年同期

8月15日，国家统计局公布7月70城房价数据。数据显示，7月70个大中城市商品房屋销售费用增加城镇个数略增。

环比看，新房和二手房价格增加城市分别为40个和51个，比上月分别提高2个和3个；同比看，新房和二手房价格增加城市分别为48个和61个，较上月分别持平与降低4个。

国家统计局城市司首席统计师绳国庆分析，一线城市商品住宅销售单价环比微涨、同比增速放缓，二三线城市环比整体呈降势、同比增速扩大。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示，叠加疫情防控得力与后期宽松政策逐渐发酵，6月市场低迷回升，但7月受业主停贷事件等原因妨碍，市场信心受挫，楼市修复之路生风波。在系列新政支持下，预计后续市场信心将逐渐增强，房价上涨有望回升。

70城房价上涨城市数量下降

随着政策组合拳效应逐渐释放，6月70城房价同比虽然再次下降，但增速总体平稳，环比下降城市个数降低，房地产行业初现恢复特性。但遭到业主停贷事件影响，叠加开发商推盘节奏和低温天气制约看房等原因妨碍，6月的行业修复趋势并未延续至7月。

环比看，一线城市房价韧性较强。受天津、上海和北京7月新房、二手房价格再次下降影响，一线城市房价维持涨势，但同为二线城市，深圳7月新房价格由涨转跌，环比增长0.2%，二手房价格跌幅收窄，仍上涨0.5%。

易居研究院智库中心研究顾问严跃进向21世纪经济报道记者表示，房价指数同比增长是多方面原因共同作用的结果，不能完全将其理解为房价均价下降。今年深圳市场整体进入恢复状况，短期房价指数上涨不影响中大量行业复苏趋势。

二线城市房价表现不及二线城市，新房价格同比由上月下跌0.1%转为持平，二手房价格则发生衰退。尽管7月非常一个别三线城市有支持新政推行，但三线城市的楼市表现相对差，新房、二手房价格环比均增加。

同比来看，7月，48城新房价格同比增长，61城二手房价格高于往年同期，较上月提高4个。

陈霄向21世纪经济报导记者强调，二手房市场更能真实的体现市场。二手房回温态势不如新房，一方面，今年以来各国制定的宽松政策主要集中于房屋行业，针对二手房的举措尚不集中；另一方面，去年二手房降温较新房更明显，当前购房者观望情绪仍存在，业主低价转让现象一直较为集中，二手房价格无法回升。部分城市仍在执行的二手房指导价，亦会限制二手房价格。

将时间拉长，不同能级城市之间的房价变化的分化情况非常明显。一线城市房屋和二手房价格同比再次上升，二线城市则增加，其中二手房降幅更大，同比增长2.5%。三线城市新房、二手房同比增速亦有所缩减，同比分别增加3.2%和3.9%，降幅显著低于二线城市。

7月房地产行业再升温，不仅体现在房价上涨城市数量上，在整体房价变化上还有所体现。7月70城新房价格同比增长均值接近0.11%，较6月略有缩减；二手房价格环比增长均值为0.21%，较上月亦略增。

虽然那么，1-7月全国房地产研发投资增长、全国商品房销售面积产量和全国房企本年到位资金增长等指标的降幅也较1-6月扩大。如1-7月全国商品房销售面积同比增长23.1%，降幅较1-6月提高0.9个百分点。与之相对，1-7月商品房销售额幅度较1-6月下跌0.1%个百分点，下降28.8%。

多地宽松政策推动预期修复

贝壳研究院首席市场预测师许小乐指出，市场预期下降是房价修复动力不足的缘由。一方面，7月以来部贷款房工程停建引发车主停贷事件促使购房者观望情绪加剧再贷款利率，市场预期修复受阻。另一方面，局部地区疫情反复、经济走弱压力加大的大背景下民众消费需求不足。

对于7月市场销售数据增长，新房市场发生阶段性降温情况，许小乐认为，除了受个别城市业主停贷事件影响外，房企冲刺半年销售任务结束，开盘减少也有理由之一，市场销售发生季节性下降。

因为前期北京、杭州、南京、武汉等重点城市均已有相关制度推行，7月各地支持新政继续推行，但幅度减少，且多为三四线城市。

据中指研究院不完全统计，截止到7月份，年内已有超210个省份累计出台楼市支持新政近600次，其中7月全省有83个省份推行93次房地产相关政策，其中有50次新政为公积金相关制度，20次涉限贷相关细则。

7月28日，中央政治局大会举行，定调房地产调控，将稳固房地产市场放在首要位置，在重申“房住不炒”定位的基础上，提出要“因城施策用足用好制度工具箱，支持刚性和提高性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生”。

河北省城规院住房制度研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，这意味着稳固房地产的工作重点开始变化，从之前的防风险与稳市场，转移到稳市场、防风险与稳民生并重。

从中央到地方，近期“保交楼、稳民生”的措施逐步推行，多地多个停工项目已开工。

此外，8月以来各国制度又有涉足趋势，如环京楼市重地北京近日官宣取消住房限购，“北三县”和环雄安园区周围地区等重点区域的非本地户口家庭限售年限规定亦废止。近日北京、苏州等地的市场上还有二房子首付比例调整的消息传出。

基于最近各国制度，日前中信证券分析认为，后期或可等待更高能级的城市出台力度更大的宽松政策。

展望后市，许小乐认为行业预期修复是关键。8月以来地方住房支持性制度仍在加码，较宽松的贷款和调控新政之下，新房项目有序复工、交房，加快房企风险化解才能恢复市场预期。

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本期编辑刘雪莹实习生黄菁珊