银行贷前调查之对贷款人的调查
发布日期：2022-10-01 00:22:25 浏览次数：
①调查的方式以及要求。贷前调查可以采取审查借款申请材料、面谈借款申请人、查询个人信用、电话调查、实地调查等多种方式进行。
a.审查借款申请材料。贷前调查人通过审查借款申请材料了解借款申请人的基本情况、借款所购(建)房屋情况、贷款担保情况等。
b.面谈借款申请人。贷前调查人应该至少直接与借款申请人(包括共同申请人)面谈一次，而谈可以在受理贷款申请的同时进行。
贷前调查人应通过面谈了解借款申请人的雄本情况、借款所购(建)房屋情况以及贷前调查人认为应调查的其他内容。
贷前调查人与申请人面谈应做相应记录，内容主要为可能存在真实性风险的内容、申请材料中未包含但应作为贷款审批依据的内容以及其他可能对贷款产生重大影响的内容。
面谈记录可以采取书面记录形式并由贷前调查人确认签字后存档作为贷款审批依据，也可以由贷前调查人在贷款申请表中做相应表述。
②调查的内容。贷前调查人在调查借款申请人基本情况、贷款基本情况、借款所购(建)房屋情况、贷款担保等情况时，应重点调查以下内容：
a.材料一致性。贷前调查人应认真审核贷款申请材料，以保证"个人住房贷款调查审批表"填写内容与相关证明材料一致;相关证明材料副本(复印件)内容与正本一致，并需由贷前调查人验证正本后在副本(复印件)盖章签名证实。
b.审核借款申请人(包括代理人)身份证明。
贷前调查人须验证借款申请人提交的身份证件，主要内容有身份证照片与申请人是否一致，是否经有权部门签发，是否在有效期内。
对于借款申请人委托他人办理购房贷款申请手续的，还须审核经公证的委托书以及代理人的身份证件。
c.贷前调查人应对借款申请人的信用情况进行调查。调查借款申请人的资信情况，要充分利用银行的共享信息，调查了解借款申请人与银行的历史往来。贷前调查人可以从人民银行征信系统查询借款申请人的信用记录是否良好，并打印查询结果，如有必要还可采取访谈、电话调查、实地走访等其他方式。借款申请人对相关系统查询结果有异议的，可以提出申辩，贷前调查人负责查验借款申请人的申辩内容。
d.审核借款申请人偿还能力证明。贷前调查人应结合借款申请人所从事的行业、所任职务等信息对其收入水平及证明材料的真实性作出判断，必要时迸行进一步调查、取证。借款申请人偿还能力证明材料主要包括：稳定的工资收入证明，如至少过去3个月的工资单、银行卡对账单、存折对账单等;投资经营收人证明，如验资报告、公司章程、股东分红决议、纳税证明等;财产情况证明，如房产证、存单、股票、债券等;其他收入证明材料。
贷前调查人能通过有关渠道查询到申请人资信和偿还能力证明的，可不要求申请人提供。
E.审核首付款证明。个人住房贷款的首付款证明材料包括开发商开出的发票或收据、借款申请人支付首付款的银行进账单等，如果只有开发商开出的首付款收据而不能同时提供银行进账单，在对首付款收据查验确认真实、有效后，可视为首付款证明材料齐备。
贷前调查人应查验发票是否为税务局核发的商品房专用发票;首付款证明是否由售房单位开具并加盖售房单位的财务专用章;首付款证明原件与复印件是否一致、首付款金额是否达到贷款条件要求、交款单据上列明的所购房产是否与购房合同或协议一致。
f.审核购房合同或协议。贷前调查人应查验借款申请人提交的商品房销一售合同邊协议上的房屋坐落与房地产开发商的商品房销售许可证或售房单位的房地产权证是否一致，审核购房合同的销售登记备案手续是否办妥;查验合同签署日期是否明确，所购住房是现房还是期房，交房日期是否明确;所购住房面积、售价是否明确、合理等;核对商品房买卖合同中的卖方是否是该房产的所有人，签字人是否为有权签字人或其授权代理人，所盖公章是否真实有效;商品房买卖合同中的买方是否与借款人姓名一致等。
审核担保材料。采取抵押担保方式的，应调查以下内容：抵押物的合法性。包括调查抵押物是否属于《担保法》和《物权法》及其司法解释规定且银行认可的抵押财产范围。抵押人对抵押物的占有的合法性。包括抵押物已设定抵押权属情况，抵押物权属情况是否符合设定抵押的条件，借款申请人提供的抵押物是否为抵押人所拥有，财产共有人是否同意抵押，抵押物所有权是否完整。抵押物价值与存续状况。包括抵押物是否真实存在、存续状态，评估价格是否合理。对抵押物交易价格或评估价格明显高于当地平均房屋价值或明显高于当地同类物业价格的，调查人可要求经贷款银行认可的评估机构重新评估。
采取质押担保方式的，应调查以下内容：质押权利的合法性。包括调查出质人出具的质物是否在银行个人住房贷款办法规定的范围内，是否有伪造迹象。各银行对可以用于个人住房贷款质押的权利凭证规定不尽相同，但大都接受以下权利凭证为质物。例如：1999年以后(含1999年)财政部发行的凭证式国债、国家重点建设债券、金融债券、单位定期存单、个人定期储蓄存款存单。出质人对质押权利占有的合法性。包括调查权利凭证上的所有人与出质人是否为同一人，出质人是否具有处分有价证券的权利。质押权利条件。包括调查质物的价值、期限等要素是否与贷款金额、期限相匹配，质物共有人是否同意质押。
采取保证担保方式的，应调查以下内容：保证人是否符合《担保法》及其司法解释规定，具备保证资格;保证人为法人的，要调查保证人是否具备保证人资格、是否具有代偿能力，如果保证人三年内连续亏损、在银行黑名单之列或有重大违法行为损害银行利益的，均不得作为保证人;对保证人为自然人的，应要求保证人提交相关材料，应查验贷款保证人提供的资信证明材料是否真实有效，包括基本情况、经济收人和财产证明等;保证人与借款人的关系;核实保证人保证责任的落实，查验保证人是否具有保证意愿并确知其保证责任;对开发商提供阶段性保证担保的，要对开发商的经营情况、信用情况(主要包括履行担保责任情况、履约情况等)、财务状况、高级领导层变动情况、是否卷入纠纷、与银行合作情况(主要包括是否在银行有房地产开发贷款、以前合作是否顺利等)等进行调查;对住房置业担保公司提供保证担保的，要对住房置业担保公司的营业期限、实有资本、经营状况、或有负债和是否按贷款银行要求存人足额保证金等进行全面调查，核实其担保能力。
h.审核贷款真实性。贷前调查人应调查借款申请人购房行为的真实性，对存在虚假购房行为套贷的，不予贷款。
贷前调查完成后，贷前调查人应对调查结果进行整理、分析，填写"个人住房贷款调查审批表"，提出是否同意贷款的明确意见及贷款额度、贷款期限、贷款利率、担保方式、还款方式、划款方式等方面的建议，并形成对借款申请人还款能力、还款意愿、担保情况以及其他情况等方面的调查意见，连同申请资料等一并送交贷款审核人员进行贷款审核。
