银行贷前调查之对开发商及楼盘项目的调查

　　贷前调查

　　贷前调查是对住房楼盘项目和借款人提供的全部文件、材料的真实性、合法性、完整性、可行性以及对借款人的品行、信誉、偿债能力、担保手段落实情况等进行的调查和评估，今天昆明私借给大家说说银行对楼盘开发商的贷前调查。

　　对开发商及楼盘项目的调查

　　对个人住房贷款楼盘项目的审查包括对开发商资信的审查、项目本身的审查以及对项目的实地考察。

　　①开发商的资信审查。具体包括：a.房地产开发资质审查。为了加强对房地产开发企业的管理，规范房地产开发企业的行为，国家对房地产幵发企业实行资质管理。房地产开发主管部门应根据房地产幵发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应按照核定的资质等级，承担相应的房地产项目。

　　b.企业资信等级或信用程度。资信等级是企业信用程度的形象标志，它表明了企业守约或履约的主观愿望与客观能力。

　　c.经国家工商行政管理机关核发的企业法人营业执照，企业法人营业执照是企业进行合法经营的凭证，通过审查营业执照，可了解幵发商的经营是否合法，掌握企业的经营期限和经营范围，了解企业注册资本和法人代表，确定项目开发、销售是否在企业的经营范围内。

　　d.税务登记证明。通过税务登记证明可以了解企业按期纳税的情况，会同企业的会计报表，可较准确地掌握企业的经营业绩和依法纳税情况。

　　e.会计寸艮表。会计报表是综合反映企业一定时期内财务状况和经营成果的书面文件，一般包括资产负债表、损益表和财务状况变动表。通过会计报表可以了解开发商的财务状况和资金实力，从而对企业的担保能力作出判断。

　　f.开发商的债权债务和为其他债权人提供担保的情况。通过对幵发商的债权债务和为其他债权人提供担保情况的了解，可以对企业的担保能力、融资能力和楼宇能否按期竣工作出判断并提供参考资料。

　　g.企业法人代表的个人信用程度和管理层的决策能力，企业领导的素质及信誊往往在一定程度上代表了企业的素质和信誉，企业领导的决策能力往往决定着企业的发展命运，左右企业的未来。开发商经营房地产，资金量大、周期长，企业决策稍有不慎，轻则影响项目的按时竣工和住房的销售，重则形成"烂尾"工程，导致购房人拒绝还款，产生银行的借贷纠纷。因此，企业法人情况是银行选择合作伙伴的重要参考因素。银行在选择合作伙伴时，必须对企业法人代表的履历、资信状况、以往经营业绩、学历等情况进行了解，对企业领导班子的结构、凝聚力、信誉、决策能力进行分析，为今后能否合作以及怎样合作做好准备。

　　②项目审查。具体包括：

　　a.一项目资料的完整性、真实性和有效性审查9开发商申请商品房销售贷款项目合作需向银行提供下列资料：商品房销售贷款项目合作申请表;贷款证或贷款卡(附年审记录);营业执照(副本，附年审记录);资质等级证书(是经当地建设委员会审查批准，赋予开发资格、准予从事房地产开发经营的凭证，需附年审记录);国有土地使用权证;建设用地规划许可证;建设工程规划许可证(是经政府工程规划行政主管部门审定，许可建设各类工程的法律凭证);建筑工程施工许可证;预售商品

　　房许可证(是经房地产管理部门审核准予商品房预售的许可证);公司合同、章程(有限责任公司和股份有限公司提供);"合作协议书"(开发项目由两个以上企业进行合作开发经营时提供);工程竣工验收合格证(现楼提供);财务报表;贷款银行和当地政府管理部门要求提交的资料。

　　验收、检查开发商提供的项目资料是否齐全;将提交的项目资料的复印件与原件对照，对原件所盖印章进行审查，检查资料的真实性;查看提交资料上有关部门规定的有效期限，确定项目资料是否有效。

　　b.项目的合法性审查。

　　，项目开发的合法性审查。通过审查开发商的"国有土地使用权证"和"建设用地规划许可证"等证书，确定开发商是否已按政府规定交纳完土地出让金，土地使用是否经批准，工程建筑时间是否在有效期间内，建筑物的结构是否与规划许可证相符，从而确定项目的开发是否合法。其中注意土地使用权是否被抵押，防止处贯抵押物时发生纠纷，避免贷款风险。一般来说，贷款银行不应再为已被抵押的项目提供商品房销售贷款。

　　项目销售的合法性审查。通过审查项目的"预售许可证"确定项目的销售是否经当地政府房管部门批准，销售的商品房是否被抵押、销售的对象是否符合规定，外销房是否经过有关程序等。

　　c.项目工程进度审查。由于商品房的预售都需经过当地政府房屋管理部意，一般政府部门对商品房预售时的工程进度都作出了比较明确的规定。因此，在决定是否进行商品房销售贷款合作时需对项目的工程进行审查，对其项目进度是否符合有关规定作出判断。

　　d.项目资金到位情况审查。审查开发商按项目要求比例的自筹资金是否到位。

　　③对项目的实地考察。银行除对项目有关资料进行审查外，还需对项目迸行实地调查，其主要目的:一是检查开发商所提供的资料和数据是否与实际一致，是否经过政府部门批准，从而保证项目资料的真实性、合法性。二是开发商从事房地产建筑和销售的资格认定。检查项目的工程进度是否达到政府部门规定预售的进度内。三是检查项目的位置是否理想，考察房屋售价是否符合市场价值，同时对项目的销售前景作出理性判断。

　　④撰写调查报告。信贷人员依照银行的有关规定通过对幵发商资信调查、项目有关资料审查以及实地考察后撰写出项目调查报告。报告应包括以下内容：

　　a.开发商的企业概况、资信状况;

　　b.开发商要求合作的项目情况、资金到位情况、工程进度情况、市场销售前景;

　　c.通过商品房销售贷款的合作可给银行带来的效益和风险分析，即银行通过与开发商进行商品房销售合作，将对存款、利息收入、中间业务、资产业务带来哪些效益和风险;

　　d.项目合作的可行性结论以及可提供个人住房贷款的规模、相应年限及贷款成数提出建议。

　　项目调查报告经审核人员审核，交有权审批部门审查核准。