上海经营性物业抵押贷款案例分析及案例

案例

2009年8月北京某公司因资金紧张以华润时代大厦790平米商务楼向红枫借贷借款1500亿元,该公司在为该担保物申请房产证之前曾以公司全部股权向典当行质押860万元｡经尽职调查后,评估其房屋价值2800万且抵押物无任何债权纠纷,因此设计和推进了如下缓解方案:先以860万元帮助其从典当行解压股权,再以该房屋成为抵押物帮助其从银行借贷1300万元｡

担保方式

1､经营性物业按揭必须以贷款项下的经营性物业抵押作为贷款形式,抵押率应控制在70%(含)以内｡如有必须,可追加其他担保｡

2､借款人可依照规定将经营性物业投保商业保险,保险期限不得短于分期期限,保险中不得有任何侵害我行利益的限制性条款｡

提供资料：

1､申请人和贷款人各自的《企业(法人)营业执照》､《经营许可证》(如有)､《组织机构代码证》､企业(公司)章程､《贷款卡》;

2､法定代表人的身份证明或其授权书和授权代理人的身份证明原件及打印件;

3､三年度财务审计报表及递交借款前一期的月度财务报表;

4､抵(质)押物清单､产权证明(原件)和有处分权人同意抵(质)押或确保人愿意提供保证的有关证明文件;

5､产权证书､租赁合同及承租方资料;

6､董事会同意以经营性物业担保的决议｡

还可借助设立营业网点为经营性物业出租商户提供存款､贷款､结算和财产保险､ATM､POS机设置等金融服务,提高经营性物业担保借款业务的综合经济收益｡

l用于购置经营性物业的抵押贷款案例,贷款数额不得少于所购置物业价值的50%;用于改造理物业或物业经营期内配套周转性资金的,贷款数额通常不得少于资金需求的60%,最高不达到70%;

l贷款用于置换第三方负债的,贷款数额不得少于原有负债金额｡

l必须对经营性物业申请综合财产险,并确立我行为第一受益人｡

l保险费可分一次或二次投保｡

l投保金额不超过借款总额,保险期限不得短于我行贷款期限｡

1､申请人所涉足行业不属于国家贷款制度要求的压缩类产业;

3､出租行为真实,必须具有明晰稳定的物业经营现金流,并规定提供相应的出租合同或经营协议资料｡

4､学校､幼儿园､医院等慈善事业单位为借款人的,不得办理此业务

总贷款总额:跟据现金流的估算及担保物的检测价值核定

贷款期限:3至10年

还款方式:贷款利息每月或按月份等额还款,减少还款压力

贷款利息:按同期人民银行基准利率或上上浮5%-15%(依据企业运行状况确认)即年6%-8%｡

7､土地性质为出让的经营性物业担保抵押贷款案例,须提供产权证书;性质为出租的,需提供相关部门批准建造物业证明资料

办理流程

1､向我司递交贷款业务办理及相关申请材料

2､我司审核后,办理融资相关手续,签署相关法律文本

3､办理抵押登记手续后贷款

且保险的有效期应大约长于贷款到期以后的三个月,投保金额不超过借款利息额｡

个人经营性物业担保借款是指我行向具备合法承贷主体资格的经营物业所有人(仅限于个人)发放的,以其所有的物业成为贷款抵押物,并主要以该物业的经营利润进行还本付息的借款

【贷款对象】

具有中华人民共和国国籍的自然人,年龄在18周岁(含)-60周岁(含),具有完全的民事权力能力和行政行为能力,其拥有的经营性物业即将投入商业营运,并对其拥有的经营性物业的所有权有权处分的个人｡

【贷款条件】

1､个人资信良好,在我行无不良信用记录,个人及家庭债务与其经营收入相符｡

2､拥有经营性物业全部产权,持有合法､有效的房屋所有权证和耕地使用权证｡

3､借款人及共有人同意将其拥有的经营性物业成为贷款担保物｡

4､同意与我行签署租金监管协议,接受我行对物业经营利润､支出款项的封闭式管控｡同时,承诺物业经营所产生的资金核算､代收代付等中间业务在我行办理｡

1､贷款限额:按照借款期内物业可用于贷款的现金流确定｡同时,贷款数额最高不得少于物业市场评估价值的60%(其中标准厂房最高不得低于行业评估价值的70%)｡

2､物业用于租赁的,须提供真实的租用合同､协议原件｡租赁合同涉及多页的,页面与页面之间需要同时加盖双方盖章(需要采取骑缝章方式);

3､物业用于租赁的,需要提供承租人有效的营业执照并加盖公章;

4､物业承租人知晓物业担保给我行的申明;

经营性物业担保借款:房地产按揭拓展新渠道

经营性物业担保借款是银行近年新创的信贷品种,是继港资东亚银行推出租约现金流抵押借款业务后,

在此之前,由于没有与之相适应的金融产品,往往导致企业资金的沉淀和大量占用,对商业房产经营者来说,资金的强度是低下的,“母鸡开始生蛋后甚至没有人给你贷款了”｡

以等额本息法为例,由于经营性物业信贷要求借贷人等本偿还借款利息,以10年期分期计算,借款人每隔一年,其借款本息就下降10%,也就是说贷款发放后,即便由于行业变化的缘由使贷款人物业租赁收入年均以10%的速度下降,对银行来说,其借钱仍然是安全的｡

从理论上讲,经营性物业信贷具有抗“租金连续10年增长,每年增加10%”风险能力｡因而在对经营性物业担保借款进行项目检测时,一般不做敏感性预测｡

开展经营性物业信贷可借助设立营业网点或大用户服务中心(楼中银行)来拓展楼宇内的优质用户,进而推动存款､结算､银行卡等业务的发展｡