商贷转组合贷的好处、申请条件以及对应的操作流程

导语：

现在，来聊一个楼粉们非常关注的话题：商业贷款转组合贷。

去年以来，昆明的商贷利率越涨越高，与公积金利率的差异越来越大，广大购房者对商贷转组合贷的意图也愈加急切。

现在我们就来讲讲商贷转组合贷的弊端、申请条件或者对应的操作步骤。

（1）为什么要把商贷转组合贷？

商贷和组合贷作为借贷的不同形式，由于商贷利率和公积金利率的巨大差异，在还款利息上有巨大的不同。

简单来算笔账，假如家庭首套房房贷担保100多万，按首套房当前利率5.4％贷款30年来估算，要还本息约102.12万元，月供为5615.31元；

但即使夫妻两人满足商贷转组合贷的要求，假如贷款余额为100多万，就可以转为50万公积金贷款＋50万商贷的回款方式，同样是30年的房贷期限，根据公积金5年期以上首套房贷款利息3.25％、商贷利率5.4％来估算，商贷利息一共还约51.07万，公积金利息一共还约28.33万。

总数加起来，公积金贷款＋商业信贷的组合形式，一共需还约79.4万（28.33万＋51.07万）的利息，与单纯的商贷利息相比，少还了20多万，相当于一套小户型的总价了。

针对依照条件的购房者来说，商贷转组合贷可以节约不少的收益差。这也许，也是众多人关注这项内容的重要因素。

然而公积金贷款是最靠谱的卖房方式，但因为其分期额度低等广受质疑，甚至被购房者视为“鸡肋”，但现在，商贷转组合贷政策的到来，一定程度上能把公积金很好的借助起来，通过组合的方法，为购房者带来实惠。

其实，随着商贷转组合贷系统的不断加强，该项业务覆盖面或将进一步缩减，因此提早做好攻略很有必要。

（2）商贷转组合贷的申请条件

想要办理商贷转组合贷，需要满足的条件不少，根据其详细规定，可以归纳为两个别，一部份是所购房子需满足的条件，另一个别则是对申请人的规定。

商业性住房信贷所购的住房，需要已获得不动产权证书并已办理不动产担保登记。也就是说，通过商贷购置的新房要拥有地产证，并申请了相应的银行担保登记。

其次，不能设为抵押物的房子不得办理公积金贷款，也就意味着着不能办理商贷转公积金贷款。

关于不能设为抵押物的房子，也就意味着住房不宜实现变现处置。房龄超过20年（含）的住房、住房面积超过五十立方米下面且不配套的住房、无土地证（土地信息不完整）的住房都不能进行抵押。

最终，只有一、二套自住住房才可以办理商贷转组合贷，且二房子面积不能大于144平米，首付款比例不能超过50％。首套住房无面积限制，但首付款比例不超过20％。家庭购买第三套及以上住房不能使用公积金贷款（也就是不能申请商贷转组合贷）。

从商贷转组合贷申请人的规定方面看，首先，得按要求比例正常连续缴存个人住房公积金满6个月（含）以上，且个人征信不能连续逾期3次（总计6次）；

其次，只能向原申请住房按揭的商业银行提出申请，商贷余额不得超过5亿元，且借款后商贷的存款不得超过1万元，且不可提前结清。组合贷中，商贷和公积金贷款是共同存在的，如需提早还款，须将商贷和公积金贷款同时缴交。

最终，婚姻关系前后要一致。申请人申请商贷转组合贷时婚姻关系出现差异的状况，会对申请有一定的妨碍。具体来看，婚姻关系由单身变为未婚的，婚姻关系由未婚变为已婚的，不予受理。但是即使是男女同学双方在婚后一同购房，且两人为共有产权人，婚后也可以申请商贷转组合贷。

除此此外，购房合同（协议）上也有除妻子、夫妻之外的其它共同购房人以及直系家属间进行房屋交易是不支持公积金贷款的，就不存在转组合贷一说了。

如果你满足以上条件，那么就可以向开通此项业务的建行提出商贷转组合贷的办理，申请的按揭年限会按照贷款人的实际状况确认，合同解除日期不得达到商贷到期日。

「昆明楼市」实地走访上海市住房公积金主城管理中心，办理点内有银行、农行、中行、光大、华夏、工商、交通、招商、邮储、富滇、中信、红塔银行等12家银行驻场，基本都有工作队员，具体能不能申请商贷转组合贷还需依照个人状况具体咨询。

比如昆明本地缴纳公积金的人群，不在北京市行政区域内缴交住房公积金的欠款申请人也非常关心商贷转组合贷的地区限制。

根据昆明市公积金中心业务申请点的通告和材料清单，符合条件的外地缴存人是可以申领办理商贷转组合贷的，具体的地区限制和数额等要按照当地的公积金中心的要求执行。

（3）商贷转组合贷的详细操作步骤

那么，如果你满足上面提及的商贷转组合贷的办理条件，具体又该怎么操作呢？（公积金中心并未制定详细的操作步骤，以下流程为咨询结果，故准确以实际办理流程为准）

第一步，你必须先到业务申请点咨询商贷放款银行是否支持商贷转组合贷，支持的话就打算好应该的材料（资料以原商贷银行提供为准）递交至办理点银行申请领取。

（申请组合贷所需材料清单）

不同的办理点能申请的银行和服务人群不同，例如铁路局分中心只支持铁路局职工进行申请，主城管理部则是业务最齐全，办理最便捷的网点。

第二步，银行初步进行初审资料后，填写“个人住房公积金贷款（组合）办理书”，银行则按照贷款人提供的资料，评估借款人是否依照贷款条件，计算贷款数额昆明个人无抵押贷款，确定贷款期限。

第三步，提交申请领取后要补领贷款公证，一般公证的地方就在办理点附近。

第四步，银行审核借款人的办理后，借款人与银行签署借款协议和担保合同。这里应该用住宅以及用债券、银行定期存款等借款银行认可的有价证券等进行抵押贷款。

第六步，签订贷款协议后，到公积金中心申请住房公积金贷款（组合贷款）。

第七步，组合贷款完成初审后，由办理人自行到不动产登记中心以及由办理人自愿委托的第三方，向不动产登记中心递交申请担保权更改，抵押登记落实后，资料入库。

第八步，公积金中心发放信贷至商业按揭银行账户昆明个人无抵押贷款，由建行进行划款。

商贷转组合贷最全攻略，你get了吗？