我市牵头对原《合肥市商品房预售资金监督管理办法》公开征求意见

为进一步强化商品房预售资金监管，促进我市房地产业健康发展，根据住房和城乡建设部等三部委关于完善商品房预售资金监管的看法精神，结合我市实际，我局牵头对原《合肥市商品房预售资金监督管理方法》进行了修订，现向社会各界公开征求看法。

有关单位和社会各界专家可在2023年3月3日前，将意见建议发送至邮箱：，或通过本网站调查征集节目直接留言。提出看法建议的单位和个人，请注明单位名称或姓名、联系电话等内容。

附件：

1.合肥市商品房预售资金监督管理办法（征询看法稿）.docx

2.关于《合肥市商品房预售资金监督管理办法》（修订稿）制定情况的表明.docx

合肥市住房保障和地产管理局

2023年2月1日

合肥市商品房预售资金监督管理办法

（征求意见稿）

第一条为推动商品房预售资金监督管理，防范交易风险、保障买受人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于完善人民法庭保全执行机制保证商品房预售资金用于工程建设的通知》（法〔2022〕12号）等有关条例，结合我市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内修建商品房工程预售资金的收存、拨付、使用及监督管理，适用本方法。

第三条本方法所称商品房项目预售资金合肥抵押贷款，是指房地产研发企业将其开发的商品房（含住宅、商业、办公、工业厂区、车位、车库、仓储及可预售的地下空间等，下同）在完成首次不动产登记前进行销售，由买受人按协议承诺支付的全部款项，包括定金、首付款、一次性付款、分期预付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款和其它方式的卖房款等。

第四条市住房保障和房屋管理局负责全市范围内预售资金监管工作指导和监督，并负责组织实行市区范围内商品房预售资金监管工作；各省（市）房产（建设）经理部门负责本区域范围内的预售资金监管工作（以下统称监管部门）。各区、开发区地产（住建）部门按照工作职能和市住房保障和房产管理局的委托，做好预售资金监督管理工作。

人民银行分支机构根据账户管理有关条例，负责指导监管银行做好管控账户管理工作，银保监部门负责对监管银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检测。

第五条本市范围内具有监管能力、服务水准、良好资信的银行，可确认为承接商品房预售资金监管业务的银行（下述简称监管银行）。被确认为管控银行，应当通过监管部门门户网站给予公示，并必须与市住房保障和房屋管理局签署合作协定。市住房保障和房屋管理局成立监管银行考核评价体系，并按照考评结果适时调整监管银行。

第六条设立商品房预售资金监管专用帐户的银行，应当按照本方法的要求及有关协定约定，密切配合监管部门共同做好商品房预售资金监管工作。监管银行必须对承接商品房预售资金监管业务的分支机构严格监督，定期检测，及时处理非法行为，并担负相应经济、法律责任。

第七条房地产开发企业在办理商品房预售许可前，应当在管控银行分支机构建立预售资金监管账户，一次预售许可申请对应一个监管账户，鼓励一个项目设立一个监管账户，原则上一个项目不低于5个监管账户。监管账户实行专款专户、专款专存、专款专用、全程监管。

监管账户应当在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》中载明，并在管控部门门户网站和商品房销售现场明显位置进行公示。

第八条监管部门、房地产研发企业及监管银行三方应当签订《商品房预售资金监管账户监管协议》（下述简称监管协议），明确各方权力、义务、责任和管控额度等内容。

第九条房地产研发企业首次办理商品房预售许可时，应当提交工程具体的研发建设方案，明确项目每个楼栋开竣工时间、监管账户分类成立、项目投资、施工序时进度、分期预售、资金使用等分类计划安排，并递交预售资金监管协议。

第十条监管账户设立后原则上不得更改，确需变更的，应经监管部门审核批准。监管账户出现变更的，房地产研发企业应将原监管账户余额划转至变更后的管控账户，账户变更信息应在售楼现场进行公示，并书面告知相关银行及买受人。

第十一条买受人支付预售款前，房地产研发企业必须向买受人出具《商品房预售资金缴款通知书》，并指导买受人借助专用POS机、银行转账等方法直接存入对应的监管账户；买受人凭《商品房预售资金缴款通知书》回执及银行进账单（缴款收据）向房地产开发企业申领缴款票据。

房地产开发企业不得将预售资金直接收存至监管账户以外的任何其它账户。买受人办理购房贷款的，发放信贷单位（分行、住房公积金管理中心）必须依照借款协议承诺的时间和数额将借款直接划转至对应的监管账户。

第十二条监管账户内的商品房预售资金分为管控额度内资金（下述称重点管控资金）和通常监管资金。重点管控资金是监管账户中推动工程完工投产所需的资金数额，根据商品房项目建设工程造价、施工协议金额或者工程投产使用条件等原因确定。由监管部门根据不超过上年度市建设项目造价管理部门估算的商品房建设项目综合造价的1.3倍，加上30％不可预见费用核定。全装修预售项目重点管控资金在毛坯建设项目造价基础上根据每立方米降低1000元。

监管部门按照工程存在的风险、房地产研发企业信用等级、市场差异等状况，可适度调整重点管控资金额度。

第十三条监管账户中重点管控资金应该专款专用于有关工程建设，包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出。

第十四条监管账户中超出重点管控资金的个别为通常监管资金，可由房地产研发企业提取使用，优先用于预售项目工程建设和支付退房款、税款、项目抵押借款等。

第十五条预售项目中房地产研发企业自持、代建和商业综合体个别，房地产研发企业必须在项目首次预售前，单独设立监管账户，并参照预售工程确认重点管控资金数额。房地产研发企业必须优先将已售住宅监管账户产生的通常监管资金按照一定比重转入该单独设立的管控账户。

第十六条房地产研发企业提出资金使用申请，经监管部门确认批准，监管银行应于2个工作日内完成拨付。

第十七条房地产研发企业使用重点管控资金时，应当向监管部门递交《商品房预售资金重点管控资金筹集申请表》及下列资料：

（一）项目用款计划；

（二）监管账户对账单；

（三）用于支付购入建筑材料、设备或租用设施的，应当提供采购（租用）协议；

（四）用于支付施工单位项目款的，应当提供施工协议和施工单位、工程监理单位出具的项目进度和用款证明;

（五）用于支付退房款的，应当提供退房协议、买受人身份证明等；

（六）其它应该的相关材料。

房地产研发企业办理使用通常监管资金时，需向监管部门递交《商品房预售资金一般监管资金筹集申请表》及用款说明等相关资料。

第十八条监管账户留存余额超过重点监管资金收入5%以后，方可办理发放重点管控资金。重点监管资金方法上按下面项目进度节点拨付。

（一）超过正负零的合肥抵押贷款，毛坯商品房工程重点管控资金数额留存70%以外部份可以支取使用，全装修商品房工程重点管控资金数额留存75%以外部分可以支取使用。

（二）超过主体结构二分之一的，毛坯商品房工程重点管控资金数额留存60%以外部份可以支取使用，全装修商品房工程重点管控资金数额留存65%以外部分可以支取使用。

（三）超过主体结构完工的，毛坯商品房工程重点管控资金数额留存40%以外部份可以支取使用，全装修商品房工程重点管控资金数额留存50%以外部分可以支取使用。

（四）完成外立面、门窗安装、脚手架拆除的，毛坯商品房工程重点管控资金数额留存25%以外部份可以支取使用，全装修商品房工程重点管控资金数额留存35%以外部分可以支取使用。

（五）完成开工验收备案的，重点管控资金数额留存5%以外部分可以支取使用。

（六）完成不动产首次登记、监管协议无其它约定的，可以终止商品房预售资金监管。

监管部门必须按照工作实际，在超过规划设计总层数二分之一、主体构架封顶和建成验收备案等至少三个使用节点，结合实地勘验进行审核。

第十九条房地产研发企业为保工程投产确需支付必要的项目款、材料预订款等情形的，经工程所在地政府、开发区国资委审核，监管部门可以调整建设项目节点拨付比例。

第二十条监管部门必须自受理房地产研发企业发放商品房预售资金申请之日起2个工作日内办结，经初审符合发放条件的，出具《商品房预售资金监管专用帐户资金筹集通知书》（以下简称《通知书》）。有以下情形之一的，不予批准并书面告知房地产开发企业：

（一）超过监管部门批准数额的；

（二）收款单位与办理用途不符的；

（三）前一笔用款未依照核准用途使用且未纠正的；

（四）其它不应拨付的情形。

一份通知书只能签开一张与之记载事项完全一致的支票。

监管账户被人民法庭冻结后，房地产研发企业、商品房建设项目款债权人、材料款债权人、租赁设施款债权人等请求以预售资金监管账户资金支付项目建设进度款、材料款、设备款等工程建设所需资金，或者购房人因购车合同终止办理退回购房款，经监管部门初审同意的，监管银行必须及时支付，并将付款情况迅速向人民法庭报告。

第二十一条按照市房地产行政经理部门评估超过诚信企业标准的房地产研发企业，可以凭其监管银行以外符合条件的商业银行出具的不可撤销的见索即付现金保函，替换一定比重的重点管控资金数额。

第二十二条监管项目存在重大风险隐患，监管部门可以按照实际应该，由工程所在地政府、开发区国资委申请并成立应急监管账户，实行监管资金封闭管理，优先用于本项目工程建设和保交付相关资金总额，监管银行必须切实予以配合。

第二十三条监管工程完成房屋不动产首次登记后，房地产研发企业可办理取消该工程预售资金监管，凭监管部门开具的《商品房预售资金监管专用款项取消监管通知书》到监管银行申请注消监管账户手续。

监管项目股份公司在本市行政区域内开发的其它商品住房工程存在建设资金风险的，在管控项目完成房屋不动产首次登记后，其集团公司应优先将监管工程剩余监管资金用于在本市行政区域内开发的其它风险商品房项目保交楼工程建设。

第二十四条房地产开发企业有以下行为之一的，由监管部门勒令其责令整顿，并可暂停其管控资金筹集，记入企业信用档案，逾期未纠正的可暂停其商品房预售和协议网签备案，造成严重后果的，依法惩处其法律责任：

（一）未按要求将商品房预售资金全部存入监管账户的；

（二）变相逃避商品房预售资金监管的；

（三）未按要求使用商品房预售资金的；

（四）提供伪造申报材料套取工程建设资金的；

（五）挪用商品房预售监管资金的；

（六）未按要求每月按时向项目农民工薪水专用款项筹措人工费的；

（七）其它违反本方法或管控协议的行为。

第二十五条施工单位、监理单位提供伪造证明或借助其它形式协助房地产研发企业套取监管资金的，施工单位未按要求使用监管资金的，由市、县（市）区相关产业经理部门对相关责任单位和责任人给予处理，并将其不良行为记入企业信用系统，向社会公示。

第二十六条监管银行必须严密按照预售资金三方监管协议，指定专人负责预售资金监管工作，做好管控账户监控，定期与本级监管部门进行结算，配合监管部门加强预售资金监管执法督查工作。监管银行未立即将预售资金录入监管平台、未将卖房贷款直接划转至监管专用款项的、经监管部门审核批准后未立即支付的，监管部门可根据合同承诺，暂停该银行新设立预售资金监管账户业务，给买受人产生损失的，应当予以承担责任。

监管银行未经监管部门确认批准，擅自发放监管资金的，应当负责追讨资金，无法拿回的予以承担相应补偿责任。

第二十七条监管部门工作员工玩忽职守、徇私舞弊，有必须批准拨款资金而不尽快批准、不应该核准发放资金而批准等情形的，依法依规予以处理。

第二十八条市住房保障和房屋管理局必须根据本方法建立推行新政，明确工作步骤、办事程序、拨付标准等，拟定《商品房预售资金监管专用帐户监管协议书》文本，推行监管账户开设，资金递交、审核、拨付，监管账户取消等业务“全程网办”，提高监管效率。

第二十九条本办法自印发之日起实施，有效期3年。已列入监管的工程（楼幢）根据原要求执行。