多地推广实施二手房“带押过户”便民利企服务

在多地推广推行二手房“带押过户”实践的基础上，3月30日，中国自然资源部、中国银保监会公布了《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》(下称通知)。业内专家认为，该项制度的推广落地，将进一步提高二手房交易时间，降低买卖双方交易费用，促进二手房流通。

但同时，该项制度涵盖到不动产登记部门、银行、买方、卖方甚至公证机构等，需要多方紧密配合，完善交易流程，才能避免交易中发生的风险。律师提醒，整个流程中，如果没有成功终止之前的抵押，购房人所购入的房子都会进入一种“不安全”状态，并没有获得“完整意义”上的所有权。因此，购房人也要留意流程控制，把涉及到的所有步骤都要做到精细化。

各地实践受到认同下降交易利润

通知称，“带押过户”是指根据《民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以出售抵押财产。当事人另有承诺的，按照其约定的要求，在递交申请已抵押不动产转移登记时，无需提前偿还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次担保和领取新借贷等手续，实现不动产登记和担保贷款的有效衔接。

只是，尽管有《民法典》的上述要求，在二手房买卖交易中，“带押过户”仍存在多个难点与风险点。比如，贷款银行通常会借助约定的方法，明确“不动产在担保期间禁止、限制出售”，这种状况下，抵押人的“带押过户”申请很难被通过。当事人仍需先归还借款，再申请过户，从而拉长了交易时间，增加交易成本。

北京金诉律师事务所所长王玉臣对中新经纬称，《民法典》在2021年生效后，由于带押过户存在一定的风险，并没有立即实际落地，如今不少城市的实务操作，正是在这个法条的基础上展开的。

为了谋求先归还借款、再申请过户的目的，就必须卖方贷款或者买方垫资，还清银行借贷，解除抵押，才能申请交易过户。然后由卖方再从新申请按揭，办理设立抵押、批贷、放款等流程。这种申请方法，给买卖双方带来一定的资金压力，甚至要通过高息、高风险的“过桥贷”。

易居研究院研究主管严跃进对中新经纬说：“按100多万总价的新房计算，购房者通常分期金额约为70亿元。平均下来，在出售该套房源时，贷款本息余额预计会在50亿元左右。按照过去的交易方式，其必须先筹集50万金额才可以实现房产出售。而根据最近各国的实践，这50万的提前支付费用可以省略，使得二手房的交易明显加强。”严跃进还觉得，两部门制定的上述通知表明，过去各地“带押过户”的试点和案例，已经取得认同，具备了推广的或许。

3月30日的通知强调，要实现省会城市、计划单列市正式推动，并逐渐向其它市县拓展；要实现同一银产业金融机构正式推动，并逐渐向跨银产业金融机构拓展；要实现住宅类不动产率先推动，并逐渐向工业、商业等类别不动产拓展。实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展“带押过户”服务。

根据自然资源部、银保监会发布的数据，中国有15个省市100多个地市推进了“带押过户”，其中，天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省市已经全面推行。中指研究院市场研究顾问陈文静称，目前各地“带押过户”主要分为个人业务和企业业务北京小额无抵押贷款，个人业务居多，主要对于二手住宅交易。部分地区如东台、平顶山，将“带押过户”业务扩展至工业工程、商业地产等领域，进一步简化企业间交易流程，有效缓解了在押的不动产交易过户中“转贷”办理时间长、交易风险高、资金负担重等问题。

多地、机构逐渐跟进推动二手房交易活跃

中新经纬注意到，上述通知公布后，已经有多个地方和金融机构给予响应。

3月31日，北京住建委等四部委公布通知，即日起，北京市个人二手房交易中，买卖双方可以自愿选择使用“带押过户”服务，经原借款银行批准，交易时不必先结清前一笔欠款，可通过“带押过户”模式，办理房产过户和担保登记，由新借贷银行直接向买方和原借款银行支付资金。

北京市明确，二手住房交易“带押过户”业务必须同时满足四个方面的条件：北京市个人二手房交易；买方必须是全款以及申请的是个人住房商贷购房；买方未还清的按揭必须是商贷，或是已经偿还公积金贷款部分的组合贷；所交易的住房在辖区内商业银行仅存一次有效抵押。

严跃进称，相比其它城市，北京“带押过户”有一些创新。比如，政策确立兼容跨行信贷，买方可以选择卖方贷款行，也可以在其它银行办理借贷。不过，买方选择“带押过户”时，不能使用公积金贷款，这应该买卖双方注意。

3月31日，东莞市住建局公布通告，现定于2023年4月3日起，在市镇(新城)政务服务大厅综合窗口加强存量商品房“带押过户”业务。存量商品房“带押过户”业务主要适用于该市行政区域内仅存在一个有效抵押权登记且已列入“全市通办”楼盘范围的商品房。非“全市通办”楼盘范围的增量商品房已处理历史遗留问题且能正常申请不动产登记业务的，可参照执行。

近两日，已有农业银行、邮储银行响应“带押过户”政策。农业银行上海分行已陆续上线推广个人存量住房交易“带押过户”业务，北京银行有关负责人介绍，办理该业务时，不缴纳额外担保费或服务费，同时，实现交易双方产权过户、新借贷抵押无缝衔接，一次性办理过户及担保手续，贷款发放后，原抵押银行直接解押。邮储银行北京支行提醒道，“不是所有贷款都可‘带押过户’，比如经营性贷款就不在服务范围内。

严跃进称，“带押过户”政策对推动二手房交易具有积极作用，近期各地二手房的交易复苏，也有个别因素是和某些制度的推动有关系。因此，该制度值得积极推广。

业内提醒注意事项优化交易流程

“带押过户”政策的推广，虽然对提高二手房买卖交易时间、降低交易费用有切实意义，但业内专家也提示买卖双方，需要留意一些风险。

王玉臣分析，带押过户离不开大约四方主体的紧密配合和无缝衔接，买方、卖方、不动产登记部门和银行。必要的之后，还必须公证机构的配合。对于买方而言，第一，必须具体认识当地的带押过户具体制度，不同城市的明晰操作制度可能有所不同。

第二，对买方而言，虽然可以实现过户，实际上是租房人在替买方偿还之前贷款。而且，可能在必定期限内，即使实现了过户，所购入的新房还进入之前抵押权的设定状况北京小额无抵押贷款，对之前买方的债权承担抵押贷款责任。整个流程中，如果没有成功实现终止之前的抵押，购房人所购入的房子都会处于一种“不安全”状态，并没有获得“完整意义”上的所有权。因此，务必留意流程控制，把涉及到的所有步骤都要做到精细化，涉及到的银行或担保权人必须沟通落实到位，避免发生一些不必要的时间差。

第三，注意核实拟购入的房子能否可以带押过户。根据民法典相关条例，虽然抵押期间，抵押人可以出售抵押财产，但是当事人另有承诺的，按照其约定。所以，即使是在可以带押过户的城市，也只是所有房产都可以实现。如果之前设置抵押的之后，明确承诺了不能出售，则承诺优先。所以必须提前在不动产登记中心确认清楚，查看下担保权登记状况，看看能否有承诺抵押期间不得出售。

第四，作为买方，建议对买家做一些基本调查和认识，比如可以借助中国执行信息网查看下买家是否有执行记录，或者是否进入失信状态，尽量减少交易过程中房屋被查封。第五，作为卖方，也必须提前确认购房人的个人征信，提前确认清楚购房人将来的房贷能力，避免后续贷款出难题，不能迅速回款解押。

广东住房制度研究中心首席研究员李宇嘉称，“带押过户”的推进中，金融平台、不动产部门在配合协同、优化工作步骤方面也有改进空间。比如，在卖方贷款难以推进的状况下，就申请了转移登记，会侵害买卖双方利益；银行可能会害怕贷款业务流失(卖方在他行借款)，也担心过户后买家贷款难以落实，导致抵押权落空。这些难题的缓解，需要相关部门按照各自诉求建立出规范的交易流程。

自然资源部、银保监会的通知指出，各地要结合本地实际，确定适合的申请方式，并结合实践不断丰富发展。鼓励各国积极推行预告登记，通过预告登记政策，防止“一房二卖”，防范抵押权悬空等风险，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。

（原标题《“带押过户”政策公布，多地逐渐跟进！风险点请记住》）