房贷利息有两个贷款公式，你知道吗？！！

房贷利率有两个分期公式，它们分别叫做：等额本息贷款计算公式和等额本金担保计算推导。其估算方法难度属于高难。

每月账单总额(简称每月利息)=贷款本息×月利息×[（1+月利息）^还款月数]÷([（1+月利息）^还款月数]-1)。月利率=年利息/12。还款月数=贷款期限×12

等额本金担保计算公式:每月账单总额(简称每月利息)=（借贷本息÷还款月数）+(本金-已归还本息合计额)×每月利息。累计已还本息=已经收回欠款的月数×贷款本息/还款月数。后期，金额逐渐降低。

等额本息还款，就是指借贷期限内每年以相等的总额偿还借款本息，直至结清贷款。即出借人收回的本息和本金之和每月都相等，利息和本金占计划月回款额的比重每次都出现差异，开始时因为本金较多，因而利息占的总量较大，当期应还本息=计划月回款额-当期应还本息，随着还款次数的下降，本金所占比例逐步降低。

以贷款20多万20年还为例，按年利率7.47%计算，月均还款1607.5196元，支付总收益达.7元，还款金额将达.7元。

等额本金还款方式则指每月等额偿还本金，贷款利率随本金减少逐月递减直至还清借款。即一月归还本金的金额相等，利息=当期剩余本金×日利率×当期日历天数，每月的扣款额并不固定，而是随着每年本金的降低而递减，随着还款次数的下降，利息由多随之降低。

同样以分期20多万20年偿还为例，按年利率7.47%算，第一个月还款为2078.33元，以后每年递减，最后一个月偿还时扣款838.52元。支付总收益为.5元，还贷总额为.5元。

等额本息贷款：采用的是复合利率计算。在每期账单的对账时刻，剩余本金所造成的本息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息，也就是说未付的本息也要计息，这似乎比“利滚利”还要厉害。在美国，它是公认的合适放贷人利益的借钱方式。

等额本金贷款：采用的是简单利率方式计算收益。在每周还款的结算时刻，它只对剩余的本息(贷款余额)计息，也就是说未支付的房贷利率不与未支付的房贷余额一起作收益计算，而只有本金才作收益计算。

此外，在传统还款方式下，贷款周期越长，等额本息贷款就要比等额本金担保产生越多的本息。所以，如果借款人能够调整(或选取)还款方式的话，贷款周期越长的借贷人贷款利息计算方法，越需要选择等额本金贷款。

两种贷款的区别。

然而等额本金担保能花费很多费用，但等额本金担保的“缺点”是它的每期账单数额都不同，而且是后期还款总额较重，后期还款总额较轻。这规定借贷人的还款能力要适应这些状况。而针对等额本息贷款来讲却没有这种的“缺点”，它的每期账单总额都同样。借款人可以非常容易地按照自己还款能力，制定贷款方案。但要切记的是，等额本金担保的每期账单额仍然不等，但它的每周平均还款总额却比等额本息贷款低很多。

等额本息贷款：每期账单额同样。

等额本金担保：每期账单额不同

“本息”还款优点是按月偿还金额相同，还款压力均衡，便于借款人合理安排家庭支出计划，对于精通投资、善于理财的家庭，无疑是最好的选择。只要投资收益率超过借款利息，则占用资金的时间越长越好，这种还款法还合适未来收入相当稳固或略有降低的借款人，如个别年轻人、资金较为短缺，但将来有能力提前还款贷款利息计算方法，这样利息也会相对降低。

“本金”还款法在信贷初期月回款额大，还贷压力较重，尤其是在贷款金额相当大的状况下，相差上千元。但是，随着时间推移，还款负担日益减少。适合收入较高，有一定的经济基础，但是明年以后负担会加剧的人群。