签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，出借人无权请求履行买卖合同

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最高人民法庭判例

以达成买卖协议成为民间贷款合同的抵押，借款人不能按期还款的，出借人不能请求履行买卖协议

阅读提示：有些债权人想要“双保险”，于是在签署民间贷款协议同时，签订买卖合同成为民间贷款协议的抵押。这种状况下，借款人不能按期还钱，出借人能够请求履行买卖协议？《最高人民法庭关于审理民间贷款案件适用法律若干难题的细则》出台之前的司法实践中对该难题的裁判观点不一，有的裁判文书认为可以请求履行，有的裁判文书认为不能请求履行。

对于该问题，2015年发布的《最高人民法庭关于审理民间贷款案件适用法律若干难题的要求》已确立：“当事人以达成买卖协议成为民间贷款合同的抵押，借款到期后贷款人不能还款，出借人请求履行买卖协议的，人民法庭必须依照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明更改诉讼请求。当事人反对更改的，人民法庭裁定败诉起诉。”由于司法解释早已对这个难题作出了确立的要求，当事人为此困惑应有确立的预期，也建议债权人不必再进而“双保险”，在签署民间贷款合同同时，不应签署买卖协议作为民间贷款合同的抵押。必要时可达成抵押贷款协议、办理抵押登记，签订抵押贷款协议并申请担保登记才是最靠谱的贷款：不仅可以减少负债人“逃债”，在所有债务人中还享有优先受偿权。

裁判要旨

以达成买卖协议成为民间贷款合同的抵押，双方真实的法律关系是民间贷款关系。出借人向贷款人支付的货款实为贷款，并非买卖协议价款，出借人并未履行买卖协议的对价支付义务。故借款到期后贷款人不能还款的，出借人无权请求履行买卖协议。

案情简介

一、2006年12月，郑某与拓海公司签署《商品房买卖协议》，约定郑某向拓海公司购入案涉商铺，价款300多万。后郑某支付了货款，拓海公司向郑某出具《收据》，载明收到购房款300多万，双方办理了房子预售备案登记。

二、郑某与拓海公司就上述300多万尾款又签署了一份《借款协议》，约定：如拓海公司无法按期还款，双方另行协商还款时间，拓海公司每年支付资金占用费15亿元；如拓海公司未足额还清贷款，又不足额支付资金占用费，拓海公司应按《商品房买卖协议》约定协助将案涉商铺登记到郑某名下。

三、2008年6月，余某与拓海公司签署《商品房买卖协议》，约定：余某向拓海公司购入案涉商铺，价款1523.2万元。合同签署后，拓海公司将该商铺交付余某，并向余某出具《收据》，载明收到购房款1523.2万元。

四、余某向海口市法院提起民事，请求：确认郑某与拓海公司签署《商品房买卖协议》无效；确定余某与拓海公司达成的《商品房买卖协议》合法有效；拓海公司协助余某申请案涉商铺房产登记手续。郑某提起上诉，请求：确认郑某与拓海公司达成的《商品房买卖协议》合法有效；拓海公司将案涉商铺登记到郑某名下，并交付房产。

五、北海市法院认为，因郑某签订的商品房买卖协议在先并申请了备案登记手续，对涉案房屋的请求权享有物权的效力民间个人无抵押贷款，判决余某、郑某与拓海公司达成的《商品房买卖协议》均合法有效；拓海公司将商铺交付给郑某，在建立初始登记后将权属权证领取至郑某名下。

六、余某不服北海市法院裁定，向广西高院提起申诉。广西法院觉得郑某支付的300多万实为履行出借义务，其与拓海公司达成的《商品房买卖协议》因未支付购房款而没有实际履行，且申请的房产预售备案登记不产生物权效力。判决：余某、郑某与拓海公司达成的《商品房买卖协议》均合法有效；拓海公司在建立初始登记后将权属权证领取至余某名下。

七、郑某不服广西法院裁定，向最高法庭递交再审。最高法庭裁定败诉再审申请。

败诉原因

郑某与拓海公司之间真实法律关系是民间贷款，《商品房买卖协议》只是成为《借款协议》的贷款。郑某支付给拓海公司的货款为贷款，并非购房款，故其未履行《商品房买卖协议》的对价支付义务，《商品房买卖协议》并未实际履行，因此郑某不能主张履行《商品房买卖协议》。

另外，虽然郑某与拓海公司达成的《商品房买卖协议》办理了商品房预售合同登记备案，但是商品房预售合同登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理模式，并非《物权法》第二十条要求的预告登记，不产生登记请求权的物权效力。

败诉教训、经验总结

前事不忘、后事之师。为减少将来出现类似败诉，提出如下建议：

一、有些债权人想要“双保险”，于是在签署民间贷款协议同时，签订买卖合同成为民间贷款协议的抵押。其实这些贷款是不可靠的。以达成买卖协议成为民间贷款合同的担保，不会造成抵押权效力，也无权请求履行买卖协议。当事人欲以不动产为贷款协议成立担保物权的，应按《物权法》规定签署担保协议并申请抵押登记手续，那才是最靠谱的贷款：不仅债务人能够“逃债”，而且即使债务人“破产”失去清偿能力，办理了担保登记的债务人在所有债权人中优先受偿，享有优先受偿权。

二、在商品房预售交易中，买受人应立即申请预告登记，以保障物权的谋求。仅领取商品房预售合同登记备案不产生物权效力，不能对抗第三人。

相关法律要求

《最高人民法庭关于审理民间贷款案件适用法律若干问题的要求》

第二十四条当事人以达成买卖协议成为民间贷款合同的抵押，借款到期后贷款人不能还款，出借人请求履行买卖协议的民间个人无抵押贷款，人民法庭必须依照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明更改诉讼请求。当事人反对更改的，人民法庭裁定败诉起诉。

根据民间借贷法律关系审理作出的裁定生效后，借款人不履行生效判决确认的金钱债权，出借人可以办理拍卖买卖协议标的物，以归还欠款。就拍卖所得的款项与应归还欠款本息之间的差额，借款人以及借出人有权主张返还或赔偿。

《中华人民共和国物权法》

第二十条当事人签订买卖房子以及其它不动产质权的合同，为保障未来推动物权，按照约定可以向登记机构办理预告登记。预告登记后，未经预告登记的权力人批准，处分该不动产的，不出现物权效力。

预告登记后，债权消灭以及自无法进行不动产登记之日起三个月内未办理登记的，预告登记失效。

第一百八十条债务人以及第一人有权处分的以下财产可以抵押：

（一）建筑物和其它土地附着物；

（二）建设用地使用权；

（三）以招标、拍卖、公开协商等手段获得的林地等用地承包经营权；

（四）制造设备、原材料、半成品、产品；

（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（六）交通运输工具；

（七）法律、行政规章未准许担保的其它财产。

抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项要求的财产以及第五项要求的正在建造的建筑物抵押的，应当申领抵押登记。抵押权自登记时设立。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第四十五条商品房预售，应当依照以下条件：

（一）已交付全部用地使用权出让金，取得用地使用权证书；

（二）持有建设项目规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入研发建设的资金超过项目建设总投资的百分之二十五以上，并即将确定施工进度和建成投产日期；

（四）向省级以上人民政府房屋管理部门申请预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人必须依照国家有关条例将预售合同报省级以上人民政府房屋管理部门和耕地管理部门登记备案。

商品房预售所得价款，必须用于有关的项目建设。

以下为该案在法庭宣判阶段，判决书中“本院认为”就该问题的阐述：

原判决认定郑某与拓海公司达成的《商品房买卖协议》因郑某未支付购房款而没有实际履行的事实是否缺少证据证明。

本案原裁定综合2006年郑某与拓海公司达成的《商品房买卖协议》《借款合同》、2013年郑某向拓海公司发出的《告知函》及拓海公司的《复函》等证据判定，郑某与拓海公司达成的《商品房买卖协议》为合法有效合同，但郑某与拓海公司达成的《商品房买卖协议》因郑某未支付购房款而没有实际履行。郑某主张其与拓海公司之间存在房屋买卖法律关系，并据此诉请拓海公司履行《商品房买卖协议》，由其获得讼争商铺的所有权。对此，应当甄别郑某与拓海公司之间真实的含义表示是为贷款行为提供抵押，还是借助支付款项获得房屋所有权。从两人达成的《借款协议》的承诺看，郑某向拓海公司支付的300多万实为履行借款协议的承租义务，双方签署的《商品房买卖协议》所承诺的105号商铺，只是用作贷款协议的抵押物。上述协议承诺的内容可以证明，双方的《商品房买卖协议》并非为了推动房屋买卖，真实的意思是成为《借款协议》的贷款。简言之，郑某与拓海公司之间真实法律关系是民间贷款，《商品房买卖协议》只是成为贷款抵押的一种方法。《最高人民法庭关于审理民间贷款案件适用法律若干问题的条例》第二十四条第一款要求：当事人以达成买卖协议成为民间贷款合同的抵押，借款到期后贷款人不能还款，出借人请求履行买卖协议的，人民法庭必须依照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明更改诉讼请求。当事人反对更改的，人民法庭裁定败诉起诉。虽然郑某与拓海公司签署《商品房买卖协议》在《借款合同》之前，拓海公司也在《借款协议》签订前向郑某出具过收到郑某支付拓海大厦商铺105号购房款300多万的《收据》，但郑某向拓海公司支付的300多万实为贷款，并非购房款，双方在签署《商品房买卖协议》后郑某并未按照该协议承诺向拓海公司支付购房款。故郑某关于原裁定认定其未支付购房款等事实欠缺证据的主张，本院不予支持。

案件来源

余某与郑某、拓海公司房产买卖协议争议申请上诉行政判决书，最高人民法院（2016）最高法民申1234号。

(声明：本公号文章仅供学术研讨，为尊重和保护案件当事人隐私，特将个别信息进行代替处理。如需知道该案详尽情况，请查阅判决书原文。)