房产按揭贷款合同生效后要求退房的现象越来越多？

商品房买卖协议解除，如何处置按揭借款协议

2010年5月，A小姐购买了位于上海市的一个商品房，并与房屋公司签署了《商品房买卖协议》，合同承诺A小姐需支付房屋全额的30%作为首付款，余款采取分期还贷方式支付。合同生效后，A小姐到房屋公司指定的建行办理了房子按揭借款手续，并且签署了《房屋按揭借款协议》。

2012年7月，该楼盘交付，A小姐至现场勘验，发现住宅的结构及面积都出现了差异，于是，与房产公司协商规定终止《商品房买卖协议》。房产公司批准A小姐的规定，但告知必须借贷银行给予配合。

【律师点评】：

随着现金房产市场的不景气，要求退房的现象愈发越多，A小姐的状况具有一定的典型性，律师认为可以从以下二个方面进行预测：

一、A小姐与银行签署的《房屋按揭借款协议》与《商品房买卖协议》并非主合同与从合同的关系，不会由于《商品房买卖协议》无效以及终止直接造成《房屋按揭借款协议》无效或终止。但是它们又不是单独的可以分割的两份独立协议按揭贷款合同，因为A小姐与建行签订《房屋按揭借款协议》的前提是达成有有效的《商品房买卖协议》，同时A小姐必须将其购入的'房屋成为贷款物抵押给分行。且申请贷款的唯一条件是由于必须购买房子，如果购买房产这个根本目的不能实现的，则按揭贷款已无意义。

二、《最高人民法庭商品房买卖协议司法解释》第二十四条要求：因商品房买卖协议被证实无效以及被撤销、解除按揭贷款合同，致使商品房抵押借款协议目的能够谋求，当事人请求终止商品房抵押借款协议的，应予支持。《合同法》第94条要求：因不可抗力造成不能推动合同目的的，当事人可以终止协议。而《商品房买卖额合同》的终止即为基于商品房按揭借款协议不能推动的特殊条件。所以说，法律赋予了购房人与银行同样的终止协议的权力，并且能妥善保护各方的利益。

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