个人住房贷款的种类、相关术语、有关选择及首付款等的计算

房地产个人住房信贷概述及有关计算

本节我们主要分享个人住房贷款的类型、相关术语、有关选取及首付款、贷款总额、还款额等的计算。

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个人住房信贷还款方式进行分类,分为一次性还本付息贷款和分期还贷。

一次性还本付息贷款，是借款到期后，一次性偿还全部的本息和费用，一般一年以下通常采用这些方法。

分期还款买房贷款计算，主要是分月还清本息和费用的按揭，贷款期限在一年以上的一般采用这些方法，分为等额本息和等额本金等多种方法。

等额本息，是每期账单额都同样，又有借贷利息不变和信贷利率变动两种。贷款利息不变的是在整个贷款期限内，按事先确认的固定费率计算每期的扣款额，因此期内扣款额同样。贷款利息变动是在承诺的利率差异情况下，确定新的房贷利息，再计算每期的回款额，因此这些账单方式在贷款利息没有调整的时间段内每期的还款额是同样的，等利率上调后按新的房贷利息计算新的每期账单额也有同样的。

等额本金，是每期偿还的本息都同样的回款方式，它是将分期金额在整个贷款期限内均分，再加上期剩余本金的结转利息形成一个当期的回款额，因此因为剩余本金越来越少，相应的利息也就愈发越少，这种还款方式的每期还款额是递减，第一期的还款额最多，之后递减。

个人住房贷款的相关术语

第一个，首付款。指购入住房时的首次付款总额，有最低首付款比例的要求，所以首付款不应超过一定的总额。

第二个，首付款比例。指首付款占所购住房总价的百分比，一般最低首付款比例有要求，并按照差别化住房贷款制度，不同购房人的最低首付款比例可能不同。如购房人属于首次购房，其最低首付款比例较低，属于二套房及以上的最低首付款比例较高。

第三个，贷款总额。简称贷款额，是指借贷人向信贷人借钱的额度。贷款总额为所购住房总价减去首付款后的余额。

第四个买房贷款计算，贷款利息。指借贷协议承诺的按揭利息，因推行差别化住房贷款制度，不同购房人的房贷利息可能不同。现在基准利率是4.9%，公积金3.25%。

第五个，贷款期限。指借贷人应全部偿还欠款本息的年限，一般有最长贷款期限的细则，如个人住房贷款最长为三五年，此外，贷款人还可能按照房龄对借款年限做出限制。例如：房龄加贷款期限不得少于50年，借款人年龄加贷款期限不得少于65年，因此，具体分期期限为上述几种分期期限中“取长不取短”，由借贷人和出借人按照实际状况商定。

第六个，分期还贷额。指借贷人每期应归还借款的金额，在个人住房按揭中一般采取按月还款方式，因此贷款收款，具体为月回款额，俗称月供。

第七个，贷款价值比。也称为担保与价值比例、抵押率，是指借贷金额占抵押房地产价值的比重，一般最高贷款价值比有要求，如最高不得达到70%。

第八个，偿还比率。也称为利润还贷比，是指借贷人贷款收款额占总额的比重，一般控制在30%内，即出借人最高贷款总额不得少于家庭开支的30%。

第九个，月房产总值与利润比，等于（借贷的月账单额加上物业管理费）比（上月均收入）。

第十个，月所有欠款总额与利润比。等于（借贷月账单额加物业管理费加其它负债月均偿还额）比（上月均收入）。中国银产业监督管理委员会规定应将借贷人住房按揭的月房屋支出与利润比控制在50%以下，月所有负债总额与利润比控制在55%以下。

第十一个，贷款数额，也称贷款额度。贷款人通常会用不同的指标对借贷人的放贷金额作出限制性的要求。

第十二个，贷款余额。是指分期还贷的按揭经过一段时间后已经归还的借钱本金数额。

第十三个，提前还款。是指借贷人在承诺的全部贷款到期日前将全部或个别贷款余额归还给借贷人的行为。如果提前还款。可视为赔偿行为，一般有要求，整个还款期内提前还款次数不得少于三次，或根据一定比例或数目收取手续费或罚金。

第十四个，展期。是指借贷人与借款人协商在原贷款期限的基础上延长贷款期限。

第十五个，缩期，是指借贷人与借款人协商在原贷款期限的基础上增加贷款期限，一般有两种状况，一是提前还款，第二是单纯的办理缩减贷款期限，这种状况会造成剩余贷款期限内月回款额下降

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个人住房贷款的有关选择

第一个，贷款金额的选择。这是购房人的自有资金在支付首付款后，有多余既可以多贷款，也可以少贷款的状况下，是多贷款还是少贷款的选择。因为按揭要付费用，购房人的热钱没有较多的投资渠道或投资回报率超过借款利息的状况下需要选择少贷款，反之选择多贷款。此外多贷款可以减少首付款压力，但将来的月回款额度压力大，因此为减少当前的首付款压力可选择多贷款，而为减少将来月还款压力，可以选择少贷款。

第二个，贷款形式的选取。这主要是在公积金贷款、商业性贷款和组合贷款之间进行选取。公积金贷款利息低，在依照条件状况下应全部优先选用，其次，选择组合贷款，再次，选择商业贷款。

第三个，贷款机构的选取。在商业贷款中提供借贷的机构，由银行和非银行机构。银行也是多家，不同的放贷机构及借贷条件、利率高低、贷款限额、贷款期限、发放速度、贷款手续办理等等都有不同。因此。我们在同等条件下，一般选取贷款利率最低的。

第四个，还款方式的选择。借款人仍然可以按照自己的还要选择不同的还款方式，但一笔贷款，通常只能选择一种还款方式，且借贷协议签署后通常不能修改。

等额本息还款方式，每月账单额同样，还款压力均衡，适合预期利润变化不大或现在有一定积蓄及预期利润有所下降的借款人。

等额本金还款方式，每月的还贷额是递减的，适合现在收入较高或预期利润可能迅速减弱的借款人。

第五个，贷款期限的选取。这是在允许最长贷款期限内，贷款期限是长一些还是短一些的选择。等额本息还款方式中，在信贷总额和借贷利息都同样的状况下，贷款期限越长，月回款额会越少，反之月还款额会越多。因此，如果月收入相对较低，月还款额压力较大，一般一选择贷款期限长一些。

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首付款的计算

需要计算的首付款通常有两种：

第一种，购房人最少必须支付的首付款。

第二种，购房人最多能支付的首付款。

计算最少首付款应该清楚总价和最低首付款比例：

最少首付款=住房总价x最低首付款比例

最多首付款的计算：

购房人准备购房后，通常会打算购房资金，考虑到购房时必须缴交的有税率费，购房预算资金不能全部用于首付款，需要从中预留一部份用于缴交有关税费，因此最多首付款=购房预算资金-购房税费预留款

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还款额的计算

等额本息还款方式的月账单额计算，图例：

等额本金还款方式的月账单额计算：每月应退还的本息+上月剩余本金的当月利息。每月应退还的本息=贷款总额/每月计算的借款期限，图例：

本节主要分享个人住房贷款的有关计算，对于个人购房能力及购房方式简单沟通，下一节我们将分享房地产有关法律和消费者权益的保护知识，其中关于房地产一些法律知识、合同签署注意事项等给你们分享，欢迎查看。