北京银保监会此前下调首套房贷利率至4%以下

近两日，一份由央行和银保监会联合公布的《关于做好当前金融支持房地产行业稳步健康发展工作的通知》（下述简称《通知》）在业内流传，其中涵盖的个人住房贷款、"保交楼"、房地产贷款集中度管理等内容引起行业关注。虽然该《通知》未在官方陆续公布，但广州日报记者从多方信源侧面求证到了该文件的真实性。在探讨人士看来，《通知》对于银行加强房地产金融服务业务有一定的切实推进意义，有助于提高银行贷款业务流通力、发挥可贷资金的最大效用。

合理确定个人住房按揭首付比例和利息水平

《通知》明确，支持各国在全国制度基础上"因城施策"，实施好差别化住房贷款制度，合理确定当地个人住房按揭首付比例和信贷利率制度下限，支持刚性和提高性住房需求。同时，鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状态和贷款条件等，在城镇政策下限基础上，合理确定个人住房按揭具体首付比例和利息水平。

据了解，央行、银保监会此前曾发布阶段性放宽部分城镇首套住房按揭利息下限的通知（即"区别化住房贷款制度"），2022年6-8月新建商品住宅销售费用环比、同比均连续下跌的城市，在2022年底前，均可阶段性放宽首套住房商业性个人住房按揭利息下限。

差别化住房贷款制度制定后，北京晨报记者此前调查发现，已有北京省保定市、广东省南昌市、湖北省南京市等多个城镇阶段性降低首套住房商业性个人信贷利率下限，这些城市的多家银行现在实行的首套房商贷利率均已降至4%以下。

谈及这次《通知》对于个人住房担保的意义，诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪认为，此举向个人住房贷款释放了一定的切实、改善信号，通过合理放宽住房按揭政策，提升置业热情，利于市场信心的恢复。《通知》重点强调了地方政府合理确定个人住房按揭具体首付比例和利息水平，预计接出来首套、二套的贷款利息与首付比例或有进一步降低的空间。

对于新市民个人住房贷款政策，《通知》单独提出，支持金融机构优化新居民住房金融服务，合理确定依照购房条件新居民首套住房个人住房按揭的标准，多维度科学理性评估新市民信用水平，提升贷款和还款便利度。

某股份制银行相关负责人接受上海日报记者专访时透露，该行加强新居民金融服务制度，明确服务新居民的范围，并在首付款成数及费率定价等方面为新居民置业贷款提供专项优惠支持。《通知》发布后，该行将不断对产品进行规范，做好新市民金融基础服务。

在易居研究院智库中心研究顾问严跃进看来，《通知》指出，要确认新居民首套住房按揭的标准，预计后续在首套房认定标准、借款审批流程、房贷利息和贷款形式等方面会有各种政策策制定。

鼓励银行为"保交楼"提供信贷支持

"保交楼"是房地产业健康发展的重要基础，也是稳民生的重要表现。《通知》明确，支持国家研发银行、农业发展银行根据有关制度安排和规定，依法合规、高效有序地向经审查备案的欠款主体发放"保交楼"专项贷款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付房屋工程推进建设交付。

这只是8月19日国务院、财政部、央行等部委制定机制，通过制度性银行专项贷款形式支持已售逾期难交付房屋工程建设交付后，再次确立制度性金融机构在消除房地产风险中的作用。

比如继续支持制度性银行提供"保交楼"专项贷款外，《通知》还引导金融机构提供配套融资支持，在专项贷款支持工程确立债权债务安排、专项贷款和增设配套融资司法保障后，鼓励金融机构特别是项目个人住房按揭的主注资商业银行或其牵头成立的银团，按照行业化、法治化原则，为专项借款支持工程提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。

根据《通知》规定，商业银行可在房地产开发贷款项下新设"专项贷款配套融资"子科目用于统计和管控。配套融资方法上不应达到对应专项贷款的年限，最长不少于两年。项目销售回款应当划入在主注资商业银行或其它商业银行开立的项目专用帐户，项目专用款项由提供新增配套融资的商业银行参与共同管控。自《通知》印发之日起半年内，商业银行向专项贷款支持工程发放的配套融资，在信贷期限内不降低风险分类。

严跃进表示，《通知》在既有的专项借款基础上，创设了一种新的"保交楼"支持软件，即配套融资支持。配套融资支持将成为商业银行房地产研发贷款的子产品，同时不涉及贷款风险检测等相关内容。此类配套融资支持是后续理解"保交楼"和理解金融工作所必须紧密关注的内容。总体来看，后续各地"专项贷款+配套融资支持"的机制框架会变得完善。

阶段性调整房地产贷款集中度等政策

根据房地产市场状况，《通知》阶段性调整个别金融管理制度。按照《通知》规定，对于受疫情等客观因素制约不能如期满足房地产贷款集中度管理规定的银产业金融机构，可延长房地产贷款集中度管理制度过渡期。

据了解，2021年1月，央行、银保监会联合制定《关于成立银产业金融机构房地产贷款集中度管理体制的通告》正式施行。央行、银保监会依据银产业金融机构资产规模和机构类别，分五档对房地产贷款集中度进行管控，为银行房地产贷款设置了"两道红线"，即房地产贷款占比及个人住房贷款占比上限。其中，第一档的中资大型银行的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限分别为40%、32.5%。

根据此次《通知》规定，央行、银保监会或央行分支机构、银保监会派出机构按照房地产贷款集中度管理有关条例，基于实际状况并经客观评估，可合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期。

谈及延长房地产贷款集中度管理制度过渡期的意义，关荣雪表示，延长了银行房地产贷款集中度的过渡时间，也就意味着现今银行可依照实际状况对住房市场予以贷款支持，大大提升了银行加强相关业务的自主性和活跃度个人住房贷款政策，同时将降低商业银行的担忧，为新一轮房贷投放工作提供充裕的空间。

严跃进进一步指出，延长房地产贷款集中度管理制度过渡期也有一层隐含的含义，即房贷集中度管理制度没有更改。这对理解商业银行未来信贷投放工作是有启发的，即要从"阶段性"的视角理解信贷投放工作。

《通知》还强调，阶段性改进房地产工程收购融资制度。明确相关金融机构要用好人民银行、银保监会已制定的适用于主要商业银行、全国性金融资产管理公司的阶段性房地产金融管理制度，加快推进房地产风险行业化出清。

关荣雪表示，此次《通知》对于银行加强房地产金融服务业务有一定的切实推进意义。一方面，有助于提高银行贷款业务流通力，发挥可贷资金的最大效用；另一方面，将推进银行住房金融业务向覆盖租购两端、服务存量转型升级的方式演进，有助于大幅巩固银行在住房金融领域的差别化竞争力。

针对银行等金融机构如何推进《通知》要求，光大银行金融行业部探讨师周茂华认为，金融机构要发挥主观能动性，降低顺周期影响，支持因短期冲击而遭遇困难、聚焦主业、资质较优的民企的合理融资需求，同时，满足住房刚需，促进楼市加快重返平稳健康可大幅发展轨道。确保资金用到实处，银行必须其他部门配合提高信息不对称，银行部门尽职履责，对民营中小房企进行尽调，同时，建立账户资金闭环管理，加强贷后管理等。

北京晚报记者李海颜