按揭贷款到底要不要转换成抵押贷款，转换贷款有哪些风险？

随着近几年国家制度对中小微企业的支持，加上央妈的降息，银行也推行相应的新政加大力度来实现了房子经营性担保借款，利率LPR按照目前的年化一年期是3.7%，所以正常办理经营性住宅抵押借款的本息很多都是可以做到3.85%，甚至有些银行可以做到3.2-3.4%的年化，极其个别的地方为了贴息，疯狂到年化可以做到2%左右。而这些人的房贷贷款利息在年化5.2%-5.88%的范围加按揭贷款，如果是二套房子以及三套的这些，一般都是在6%以上了。

然而身边不少的同事都来问我可不可以把自己的还贷贷款置换成经营性担保贷，这样一年下来就可以省下不少钱。

那么按揭贷款到底要不要转换成抵押担保，转换贷款有什么风险？最近小程就来和你们一起探讨这其中的利益与风险。

我们先来说说转贷降息有很大的诱惑力！

以商贷100万、期限20年、等额本息为例：

1、我们根据贷款5.88%的费率来估算，贷款利率总额约70.29万元，累计还款金额约1170.29万元，月供约7095元；

2、换成抵押贷后3.85%的费率，贷款利率总额约43.55万元，累计还款金额约143.55万元，月供约5981元；

也就是说，以置换贷款期间，利息少还约26.74万，月供少还约1114元/月。而且这个数额也是根据借款100万来估算，像一线城市，按揭贷款200-300万的十分多。

简单对比一下，就能看见转贷之后有多便宜，所以这就是为啥有众多人对“转贷降息”提起了兴趣。

那么，“置换贷款”究竟是哪个？又是如何操作的呢？

“置换贷款”，其实就是将年利率相对较低的房子抵押经营贷，与住宅分期还贷进行的置换

具体的操作模式为：

1、名下有营业执照的放贷人，找担保中介将按照公司的综合资质以及借贷人会计状况拟定经营贷置换计划；

2、如果贷款人名下没有经营的公司，贷款中介会让借款人去找注册公司申请营业执照过户，如果银行规定非常高的话，还要为其走几笔流水，让贷款人成为为一家公司的经营者，然后递交经营贷审核资质。

3、当所有材料都打算好之后递交到银行去审核审批，当审批通过后会通知放款人去将卖房剩余贷款还清掉。

4、等房管局的贷款撤押完成之后，申请的担保借款的银行会安排去敲抵押，敲完抵押后获得他项权证就可以放款了。

划重点：

1、需要用户自己将原有的贷款款项退还。要么自己想方法找姐姐朋友借钱，要么找资金方垫资（过桥贷款），需要额外给资金方手续费，每个地方的垫资手续费都不同，一般都是在0.06%-0.13%每天。

2、申请转房贷业务必须支付中介一笔手续费，手续费按贷款额的1%-3%来收取。如果申请难度相当大，可能必须额外再提高1-2%左右的费用。

3、过户营业执照必须一定的成本，包含过户费（大概在2000-7000元，具体以企业注册的时间为准，只要注册时间满1年以上就能），还要另外支付每月的代理记账的成本（价格大约在1500-2400元）。

4、这个低利息的房贷业务，其实就是工行的一款抵押经营按揭产品，只要客户放贷没有难题，基本都能借助审核。

此外，除了“置换贷款”以外加按揭贷款，市场上或者显现了名下无房的卖房者盖房不按揭，改成经营贷的形式，俗称“代购”。其本人没有公司，为了办理经营贷而去注册公司，致使经营贷“不合理流入楼市”。

那么按揭转成抵押借款的话又有什么风险呢？

1、流程相对复杂

申请的是经营性担保借款，就必须借贷人名下有公司，并且公司需要成立一年以上。假如这款人的名下没有公司，还必须再次过户。如果自己去操作的话，选公司过程十分的复杂，有也许过户的新公司还达不到银行的审核标准。

2、操作的过程有成本

由于抵押借款属于经营性，那么贷款人名下需要有营业执照，没有的则必须过户新的公司，过户的成本并不低，而且今年还必须交纳记账等成本。而且贷款人太多人不清楚怎样办理的话，还要另外找中介机构辅助自己申请，中间还必须交一定的中介费用。

3、还贷风险

根据金融机构要求：经营借贷的用途仅限于合法经营，不能用于房地产项目，也不能流向证券、期货市场。而贷款一般是借助取现、走对公账户，从而避免经营贷置换房贷可能被银行查出的风险。灰色操作一旦被银行发现，或被规定一次性还款，如能够偿还，对个人信用的妨碍非常大！如果遇到了不可靠的按揭中介，在借款款的过程中发生失误，也会给借款人产生不必要的经济代价。

4、可能涉嫌犯罪

据相关媒体消息，北京地区多家分行表示，“置换贷款”风险极高，如产生银行重大代价的，当事人或将以“骗取贷款罪”被惩处刑事责任！但是整个操作步骤规范化是相当重要的

。

读到这里，是非黑白，相信你们眼中已有定论！

最后结语

然而在资金用途上是不合规的，但是现实中却是有相当多的人转贷，那么对于这些按揭是公积金贷款的用户就不建议去尝试这样转贷了。而且上述涉及放贷申请背景和资金用途，有一定的风险，要找专业专家咨询，希望更多同学点赞、收藏、转载、让更多朋友发现导致踩坑。因为经营性抵押贷款并未真实用作经营用途，等同于流入了房地产领域，这种非法行为干扰了正常经济运行，破坏了健康金融秩序。

在此，还是提醒广大用户切勿自己随意进行这类操作，在日常生活中增加自己的判断能力，避免过度轻信各类不法营销套路。