央行和银保监会联手关于房贷“三条红线”融资新规后的规定

2020年12月31日，央行和银保监会联手颁布了一条关于房贷的重磅政策。而且，自2021年1月1日起直接建立。这是自房地产领域“三条红线”融资新规后的最重磅规定，且没有给任何过渡期。

1、这个要求的名称是《关于成立银产业金融机构房地产贷款集中度管理体制的通知》，主要目的是对银产业房地产贷款进行集中管理。按这条禁令，以后银行房地产按揭和个人住房信贷，均有上限，不得突破。文件的附件中，给出了非常明确的比例限制。

根据《通知》，两部门按照不同银行的资产规模及机构类别，分成5档对房地产贷款集中度进行管控，具体来看：

第一档也就是中资大型银行，包括工农中建交邮储6家国有大行和国家开发银行的房地产按揭占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。

第二档也就是中资大型银行，包括12家全国性股份制银行、农业发展银行、进出口银行及其资产规模较大的几家城商行如广州银行、北京分行等的房地产贷款占比上限为27.5%，个人住房贷款占比上限为20%。

第三档为中资大型银行和非县域农合机构，包括比如第二档以外的城商行、民营银行或者大中城镇和市区农合机构，房地产贷款和个人住房信贷的占比上限分别为22.5%和17.5%。

第四档为县域农合机构，房地产贷款和个人住房信贷的占比上限分别为17.5%和12.5%；

第五档为村镇银行，两项借款的占比上限为12.5%和7.5%。

此外，两部门表示：人民银行副县级城镇中心分行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，可在充分论证的前提下，结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银产业金融机构的详细状况和平台性金融风险特征，以《通知》的第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理规定为基准，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银产业金融机构房地产贷款集中度管理规定。

值得注意的是，有两种状况暂不纳入房地产贷款占比计算：一是住房租赁有关放贷，目的是为支持发展住房租赁行业。二是为配合资管新规的施行，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。

2、除此之外，根据央行两次要求，自2021年开始，贷款购房者将要遭受两方面的新变化：一是用商业信贷贷款购车者，如果其重定价日定在1月1日，在本年度其月供将自1月起有所下降；二是本年度新贷款购车者，其信贷将会得到“住房贷款占比”的影响。

第一个变化：商业信贷，月供将有所下降2019年12月28日，央行网站公布《中国人民银行公告[2019]第30号》，进一步加强存量浮动利息借贷的标价基准转化为LPR。

第二个变化：个人信贷购房受到“住房按揭占比”影响2020年12月31日上午，央行在官方公布了“关于成立银产业金融机构房地产贷款集中度管理体制的通知”。

扩展资料：

1、银行平台中的放贷比例做出限制的理由

央行公告中强调“为提高银产业金融机构应对房地产行业波动的素养，防范金融体制对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险”。2020年银保监会主任郭树清的发言，也曾提及了美国金融体制对房地产贷款的依赖和集中度。

按郭主席的表述：中国房地产相关贷款，占银产业贷款的39%。而且这种仅仅当作银行制度内的房贷，那些房企自行发行的转债，融资的股权，已经信托等影子银行的热钱，均不在这39%里面。

也有众多人，直接用经营性借贷去全款买房，这也许也算房价，只不过在表内看上去像发给工厂企业的经营性贷款而已。加上很多七七八八的表外贷款，房地产贷款会占到我国金融机制的40~50%左右。这是一个特别可怕的比例，真正的半壁江山。过去亚洲上总共产生了130多次金融危机，其中100多次和房地产有关。

最近的一次，2008年的日本金融动荡，起因是房地产。日本金融崩溃，起因只是房地产。所以郭主席将房地产定义为我国金融风险最大的“灰犀牛”。先搞了一个房企融资的“三条红线”，如今又开始限制整个银行制度的放贷上限。半壁江山实在太高了，哪怕是39%也很大。

然而目前规矩改了，直接通过贷款上限来压制全体金融平台。和状况比，压的不多，因为房地产贷款占全球金融体制的比重实在是太大了，大到不能动，不敢动。但这是首次以行政令的方式施行贷款占比红线，给各银行都戴了一个紧箍咒。防范银行过多的房贷投向房地产领域，或发生一些不依照贷款要求的做法，比如近两年很火爆的首付贷。

2、LPR影响

LPR是由我国18家价格银行综合考量资金费用、贷款行业供求、信用溢价所报出去的结果。18家银行报价去掉最高和最低，其他数据平均构成LPR数据。

根据新规定：“自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由今天一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确认。”这意味着从2021年1月开始个人住房贷款政策，住房按揭利息更多地将由行业体制决定，和2020年、2019年的利率产生模式有了不同。

自2021年开始，存量浮动利息借贷如果转为固定费率，未来贷款利息就固定不变了；即使转化为LPR，贷款利率会随着行业利率差异。根据新通知，今后贷款浮动利息将参照LPR，其售价模式为：房贷利息=LPR+固定点差（固定点差可能为负数）。

12月21日，最新数据显示：一年期分期市场价格利率(LPR)维持3.85；五年期分期市场价格利率(LPR)保持4.65%。由于2020年12月的LPR相比2019年12月的LPR下降15个基点个人住房贷款政策，若购房者的贷款利息转换日定在今年的1月1日，则从2021年1月月开始，房贷利息将加息15个基点，个人住房按揭者月供还款将下降。根据“房贷利息=LPR+固定点差”的计价方式。

例子来说：假设一个人在2019年10月8日之前，向银行贷款了30年期的100万房贷，利率为担保基准利率上浮1.1倍，那么实际利率为5.39%（4.9%×1.1）。

但即使转化为浮动利率，其固定点差（0.59%）=原协议当前的执行利率水准（5.39%）-2019年12月公布的相应期限LPR（4.8%）。

换言之，在往后的日子里，他的的贷款利息定价公式为：房贷利息=LPR+0.59%；在2020年，利率维持5.39%不变；但从2021年开始，即可享受利率下行的优势。现在，2020年12月三年期以上LPR降低至4.65%。那么2021年的利率就为5.24%，相比转为固定费率上涨0.15个百分点。

在利率增加的状况下，如果这个人选择等额本息还款，他每年会比之前少还多少钱呢？假如实际利率为5.39%（4.9%×1.1），他过去每年还要还银行借款5609.07元。2021年的利率变为5.24%，相比固定费率上涨0.15个百分点之后，他每年必须还款5515.84元。每月降低还款93.23元。

其实，个人一旦选择转换为固定利率，那么2019年1月1日-2049年12月21日间利率均为5.39%，每月还款就是固定不变的。和亚洲许多国家相比，我国当前利率较高，回旋余地较大。从大量来看，LPR进一步增加的或许性较大，如果这种，那么房贷利息还有望再增加，贷款购房者将来也有期望再提高利率支出。

通知给银行设置了关于贷款规模的“两道红杠”：第一道红杠，是“房地产贷款占比”，是银产业金融机构房地产贷款余额占该机构人民币各项放款余额的比重。第二道红杠，是“个人住房贷款占比”，是个人住房按揭余额占金融机构人民币各项放款余额的比率。

央行通知给出了“房地产贷款占比”和“个人住房贷款占比”的推导公式：值得一提的是，这两道红杠之后，对普通购房者而言：意味着以前“小银行”通过更“灵活”的个人住房信贷政策，拓展该个别业务的空间将得到限制，个人住房信贷的利率、资格等方面的管控将变得严格。

我们个人住房按揭，一般每年贷款限额最好不少于家庭开支的30％，这被视为一个家庭财产的“安全线”，如此能确保个人月还款后的正常家庭生活收入；7大国有银行的“个人住房信贷占比”最高，达到总贷款的32.5%。说明央行也把国有分行“总贷款的30%”附近，视为一个国家“住房金融”的安全线。

参考资料来源：中国人民银行-美国银行保险监督管理委员会关于成立银产业金融机