昆明公积金贷款利息下调前一天个人住房贷款下限按现行规定执行

此前，个人出售房屋时，“满五唯一”情况下征收个人所得税，其他状况需扣除的个人所得税通常有两种计算方式：按房屋成交价（评估价）除以房屋原值之后差额的20%征收，或者按出售时总款项的1%征收。

以第一种计算方法为例，假设一套住宅成交价200万，原值150万，个人所得税为（200万-150万）×20%=10万。按照新征税标准，如果新购住房费用超过或等于200万，个人所得税10多万将全部付清。如果新购住房费用高于200多万，则按新购住房金额占现住房收购总额的比重退还出售现住房已缴交的个人所得税。

相比之下，公积金利率增加，每月能节约几十元，对于购房者的刺激作用不大。

以100多万公积金贷款为例，按借贷期限30年、贷款利率3.25%、等额本息的状况计算，每月还要还款4352.06元。公积金贷款利息增加至3.1%之后，每月账单额为4270.16元，较之前增加81.9元，本息合计减少约3亿元。

一位上海的地产经纪人告诉《财经》记者，在北京，公积金涉及的人群不多。部分购房人由于名下房屋总数多、基数缴存不够等因素，无法办理公积金贷款，十个房子人中大约仅两一人有公积金贷款，因此咨询制度的人不算多。

在930公积金购房贷款利率上调前一月。央和和银保监会也下发了降低商贷利率的通知。通知要求，2022年6月-8月底新建商品住宅销售费用环比、同比均连续下跌的城市，可以阶段性放宽首套住房商业性个人住房按揭利息下限。具体怎么调整，由各城镇按照当地房地产行业前景变化及调控规定自主决定。同时，二套住房商业性个人住房按揭利息制度下限按现行条例执行。

据易居研究院智库中心统计个人房屋贷款，满足“今年6~8月底新建商品住宅销售费用环比、同比均连续下跌”这一条件的城市有23个，包括哈尔滨、兰州、武汉、大连等，全部为二、三、四线城市。

大理是满足阶段性放宽首套住房商贷利率下限的城市之一，一位大理的地产经纪人告诉《财经》记者，由于制度制定是春节放假前夕，目前银行、房产交易中心都是休假状态，商贷利率下限是否要上调、如何调整，还没有官方通知。目前来看，市场对新政没有显著反应，看房人在十一期间也没有较多。他觉得，需要直到具体机制出台后再看。

58安居客房产研究院医院长张波认为，此次三个制度方向性明确，分别对于首套置业和二套提升需求。但是对于首套置业的两个新政可能妨碍有限，因为仅涉及利率的上调。目前来看，利率上调对于购房者实际的带动效应不是很强，此前LPR（借贷行业价格利率）也在大幅降低，对行业影响没这么直接。

而对于提高型置业的免税制度制约面较大。该政策是全国性的，没有城市区别，尤其在一二线热点城市，效果会特别显著。在深圳，卖房时扣除的个人所得税占住宅买卖差价的20%，如果这部分所得税能受到减免，对于提高型需求入市的作用相对直接。

购房时机到了吗？

“我准备2024年再看看市场。”930楼市新政组合拳刚刚启用后，一位计划购房的网民在同学圈写道。

买涨不买跌是大多数购房者的置业理念。即使市场下行、政策组团让利，也很难吸引一些潜在购房者。他们想到此轮周期性调整的上面呈现。

前副总裁胡景晖认为，从住房交易量和费用看，五六月有触底回升的征兆，但是因为七八月的“断贷潮”个人房屋贷款，市场信心又遭到遏制，8月的数据相对低迷。

根据国家统计局数据，2022年1月-8月，全国房地产开发投资9.1万万元，同比增长7.4%；其中，住宅投资6.9万万元，下降6.9%。全国商品房销售面积8.8亿立方米，同比增长23.0%，商品房销售额为8.6万万元，同比增长27.9%。其中商品住宅销售面积同比增长26.8%，销售额年均增长30.3%。

美国人民学校不动产研究中心执行主任况伟大认为，判断楼市趋势，应看先行指标，例如开工量、施工面积、土地取得等，若这种指标进入高位，楼市可能会再次下行。

据中指研究院数据，2022年1月-6月，1月-6月住宅新开工面积为4.9亿立方米，同比增长35.4%。住宅施工面积为59.9亿立方米，同比增长2.9%。住宅建成面积为2.1亿立方米，同比增长20.6%。

况伟大判断，除了一线城市，楼市总体是回调期。如果是刚需置业，现在是非常好的时机。如果是出于投资目的，一二线城市或许有一定收益空间，投资三四线城市则风险较高。

张波认为，人口、产业和住宅实际供给量等维度也是基本面，决定了房市未来大约3年到5年的趋势。

短期趋势，核心看市场供需是否进入相对平衡的状况，比较直观的指标是出清周期（供给和意愿达到平衡所需的时间）。

如果一个城市出清周期在10个月或者12个月以上，就算有人口和行业支撑，短期内市场触底回升的动力依然不足。如果出清周期在12个月或者10个月以下，整个盘面就基本超过供需平衡，甚至供大于求，房价触底回升的动力较强。

据中指研究院数据，以50个代表城市为样本，截至2022年8月底，按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为17.5个月。其中一线城市短期库存出清周期13.8个月，二线代表城市出清周期16.6个月，短期库存尚处于合理区间，三四线代表城市出清周期22.1个月，市场库存去化压力较大（50个代表城市：北京、上海、广州、深圳、杭州（含无锡余杭）、武汉、南京、苏州（含三水）、青岛、合肥、重庆、天津、成都、沈阳、郑州、长沙、福州、西安、长春、温州、宁波、莆田、芜湖、昆山、江阴、张家港、常熟、太仓、泉州、烟台、珠海、无锡、济南、湘潭、丽水、池州、镇江、惠州、三明、泰安、厦门、扬州、佛山、中山、常州、宜昌、兰州、南宁、黄石、大连）。

截止2022年8月份，出清周期最短的三座城市为北京、合肥、南京。

今后还会有什么调控政策？

多家私募和市场专家认为，楼市筑底回升尚需时日，除非有更大的利好政策。

张波认为，从按揭和贷款利息等方面看，现在针对首套置业需求的新政倾斜已经非常到位。针对二套以及提高型需求，政策也有放松的空间。

首先，首付方面仍然许多城市早已增加首付比例，但一些热点城市二房子的首付依然较高。例如广州、上海，买二房子时总价大约占60%~70%，对于提高型置业人群，负担依然较大。

第二，税费还有下调或降价的空间。目前的优惠制度只涉及个人所得税，但房屋交易过程中的增值税只是一笔不小的收入。很多自住型的提升置业，所得税加增值税、中介费，高的状况下占到交易费用的12%-15%。如果能调整增值税，将交易的门槛进一步增加，改善型需求入市的步伐会更快。

第三，针对区域、定向人群的限购放松。目前，三四线城市的限购基本放开，但是热点的一二线城市，限购门槛仍然很大，下一步限购放松会是一个趋势。但是，限购放松并不等于全面放松，而是分区域、定向人群的放松。所谓的分区域，即城镇的部分区县以及产业集中的地方，适当放宽限购门槛。定向人群，即对人才或多孩家庭等放松限购。今年如果这几方面推进到位，下半年到四季度楼市可能会发生下降迹象。

胡景晖也觉得，未来，保交楼保民生、降低首付比例、放宽限购才能真正推动行业信心。光靠挤牙膏式的新政调整，尤其是利率的调整，不从而刺激和推动行业信心。他觉得，首次购房总价比例降低到10%，二套首付比例降低到20%-30%，对房市的助推作用会更大。另外，强二线、三四线城市逐渐放开限购也是一个趋势。

调控继续放松的确利好市场，但地产的整体下降是平台项目。如何在放松限购同时，防止房市暴涨；怎么让卖楼的钱，银行纾困资金直达房企，让保交楼落到实处，让老百姓放心买房，顺利入住，才能从整体上推动产业良性循环。

（作者为《财经》记者）