国庆节下调首套房公积金贷款利率部分省份直击购房成本

周末假日前，央行、银保监会、财政部、国家税务总署等部委接连释放重磅利好，包括放开首套住房按揭利息下限、下调首套房公积金贷款利息0.15个百分点、对农户换购住房给予个人所得税优惠等制度即将公布，各地也在切实贯彻相关制度，释放市场需求。

据21世纪经济报导记者不完全统计，从除夕节周末排名前列天至今，包括广东省、河南省、安徽省、东莞市、南京市、杭州市、无锡市、合肥市、宁波市等多地，纷纷官宣下调首套房公积金贷款利息，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

另一方面，部分城镇放开首套住房按揭利息下限意味着，符合条件的城市首套房商贷利率有也许低于4.1%。

公积金贷款与商业信贷双管齐下，降低购房者实际购房成本，叠加近期一系列针对换房需求的推动机制，稳楼市新政正在全方位推进。

无论是减少购房者费用，还是打通换房阻碍，又甚至是提高行业信心，在“用足用好政策工具箱”、“因城施策”的方法指导下，监管层和地方政府推动了步伐，支持刚性和提高性住房需求，促进房地产行业稳步健康发展。

政策利好叠加开发商促销“抢收”，业内专家认为，楼市有望进一步下跌，但行业专家同时强调，除了支持首套房消费群体，建议也关注对提高性购房群体的热钱支持，从而进一步推动行业，改善消费者预期，促进房地产良性循环。

（10月官宣下调首套房公积金贷款利息的省份和城市）

直击购房成本

南昌市历城区的寒先生，目前居住的是2019年购入的首套房，当时共办理了30多万公积金贷款和60亿元商业信贷，每月公积金贷款需收款1400元，商业信贷月供为3500元。

随着济南10月1日起下调首套房公积金贷款利息至3.1%，寒先生成为已发放未届满的首套个人住房公积金贷款客户，也将在2023年1月1日享受到调整后的新利率。

比如北京合肥公积金贷款利率，还有包括广东省、河南省、安徽省、东莞、南京、杭州、无锡、合肥、宁波、南宁、郑州、大连、石家庄、吉林、惠州等其余50个省份的公积金管理中心率先公布了调整公告，明确自2022年10月1日起，首套个人住房公积金贷款，按照央行调整后的利息执行，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

执行新的公积金贷款利息后，对于首套购房者来说，将实实在在省下一笔购房成本。按照一笔100多万合肥公积金贷款利率，年限30年的公积金贷款来计算，首套房新利率下，等额本息贷款方式下的按揭利率总额将降低约3亿元，每月可少还款82元。

所有城市首套房公积金贷款利息调整的时间界限均为10月1日，尚未购买首套住房的刚需群体将从10月1日起直接受益；而这些2022年10月1日前已领取未还清的个人住房公积金贷款，也将于2023年1月1日起按调整后的新利率执行。

“公积金是租房者重要的金融借贷之一，也是为了买卖房子成立的专项贷款资金，是租房者在卖房过程中优先选取的贷款形式。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，本次公积金下调主要对于首套房，再次反映了贷款制度对刚性需求购房者的支持，预计后续仍有更多地方城市跟进下调公积金首套房贷款利息。

而针对像北京市寒先生那样已经购买了首套房的群体来说，更多的费用本来来自于商业借款，2019年签署贷款协议时，寒先生商业贷款部分执行的是LPR+83.5BP标准，好在随着LPR的减少，这部分借款费用也会在2023年1月1日调降。

去年以来，房贷利息参考的5年期以上LPR已经连续3次降低，累计增加35个基点，当前首套房贷利息下限降至4.1%，二套房贷利率下限为4.9%。根据贝壳研究院检测，9月份已有86个城市主流房贷利息降至下限水平。

随着央行、银保监会9月29日发布，对于2022年6-8月底新建商品住宅销售费用环比、同比均连续下跌的城市，在2022年底前，可自主决定阶段性保持、下调或更改当地首套住房商业性个人住房按揭利息下限，部分城市首套房商贷利率可以超过4.1%。“符合条件的城市，年底前上调首套房商贷利率下限，保守估计会降到与经营贷类似的3.6%-3.7%左右的水准。”贝壳研究院强调。

商业贷款与公积金贷款全方位调整，目的就在于减少购房者成本。

中指研究院指数事业部行业研究主管陈文静向21世纪经济报导记者表示：“双管齐下，将直接降低借贷购房家庭的本息支出，减轻置业后的月供负担，有促使推动行业情绪，带动刚性住房需求释放，稳定房地产行业预期。”

结合此前部分城市“提高公积金贷款限额”“一人租房全家帮”等相关调控新政，本次将进一步加强公积金制度的制约力度。陈文静进一步强调，短期来看，公积金优化制度仍是各城市进行房地产调控的重要方式之一，预计更多城市将逐步降低公积金贷款利息、支持“商转公”贷款等制度，多个新政叠加带动市场逐渐恢复。

政策全方位稳预期

比如对房子市场和刚需群体的关注，稳楼市新政也在从更多环节促进房地产行业良性循环。

9月30日，财政部、国家财税总局确立，自2022年10月1日至2023年12月31日，对转让自有住房并在现住房出售后1年内在市场再次购入住房的缴税人，对其出售现住房已缴交的个人所得税予以退税优惠。

据21世纪经济报导记者知道，当前多数一、二线重点城镇关于住房个人所得税的执行状况是，“满五少有”免征，其他状况按照房产差额的20%以及全额的1%征收。

以北京收购房屋按照房产交易利润部分的20%征收个人所得税计算，若收购一套房子成交价钱为400多万，该房产原值为200多万，不符合“满五少有”条件，装修、税金等其他成本为50亿元，则卖家需缴付税款30亿元。

新政之下，卖家即使在一年内再次购入新的住房，且新购住房的单价不超过400多万，那么这30万元的税费将被收回，卖家节省了高达30多万的成本。

李宇嘉告诉21世纪经济报导记者，目前因为对楼市信心和预期相对脆弱，叠加二手房置换的交易流程非常长，换房需求不强，这只是房地产良性循环的一个制约。他觉得，减免置换房屋的个人所得税，对增加购房成本的幅度还是非常大的，预计将对行业预期产生良好的鼓励效应。

换房需求是租房需求的重要构成部份，除了收取置换房屋的个人所得税，近期，监管层和各地方政府也连续发布了针对换房需求的一系列推动新政，包括增加二手房首付比例、推动二手房“带押过户”、“连环单”并行办理等，直指当前房地产行业存在的一些痛点与堵点。

“推动业主卖掉手上现有的二手房、购置新房子，对于新居民的安居也有助推作用，为新市民、新青年等刚需群体的购房释放更多的选项。”李宇嘉补充说。

一系列稳楼市新政的效果释放，在春节节周末已经开始有所表现，多个城市二手房成交回暖。

贝壳研究院数据显示，今年十一前夕（10月1日至10月7日）贝壳50城二手房日均成交套数年均增速约54%，较2020年同期下降约3%。分城市来看，50城中90%的城镇二手房成交量年均增速，其中广州、成都、厦门、佛山、苏州等城市二手房成交套数达到每年同期的二倍。

从需求端看房活跃度也是提升。贝壳50城二手房日均带看客户量年均增速7%，超六成城市带看客户量年均增速，东莞、厦门、成都等城市带看客户量年均增速达到50%。

贝壳研究院认为，今年春节周末二手房市场成交较往年同期下降，主要是节前央行、财政部等相继发布部分城市降利率、换房减税等引导政策，有助于推动行业信心、加快购房者入市节奏。

值得注意的是，虽然首套房贷利息降低理论上会促使购房消费意愿，购房者对烂尾的担心仍然存在。

前述南京民众寒先生身边即有这种的案例。国庆假期之前，寒先生的朋友张先生，属于已经购入首套住房的刚需群体，为了离婚买房，已经看了一段时间房子，在这轮房贷利息下调之后，张先生也觉得房贷利息已经减少到了合适的水平，但是出于对房子能否提早交房的担心，他最后入手了一套二手房。

贝壳研究院首席市场预测师许小乐即强调，考虑到行业预期尚不稳固，预计将来会进一步加强融资贷款覆盖范围，引导金融机构增加对优质民营房企贷款费用，帮助央企在国债市场修复信用，优化预售资金监管模式，修复资金链循环，改善消费者市场预期。

前述寒先生身边的亲戚和同事，对贷款利息降低利好也多持观望态度，他们觉得，当下流动资金比固定资产更重要，目前不太有意愿增持第二套或第三套住房。

“整体看稳楼市新政力度越来越大，但至今消费者自信依然没有完全恢复，市场等待包括烂尾楼续建资金、存量贷款降息等更大幅度政策。”中原地产首席分析师张大伟表示，购房者利润预期也制约着消费力的释放。