房地产贷款增速持续下降部分购房者反映需排队等放款(图)

日前，多地个人按揭借款数额“紧俏”，部分购房者体现需排队等放款。与此同时，最新监管数据显示，我国房地产贷款总量大幅增加，创8年来新低，2021年以来，房地产贷款总量大幅超过各项贷款比重。

房地产贷款总量曾经高企的缘由是哪个？房地产贷款总量为何会增加？接下去房地产贷款的走势如何？

王继林摄（中经视觉）

多位业内专家对经济时报记者表示，由于监管部门已进入“房地产贷款集中度管理”，未来房地产贷款总量不会再高速下降，但仍需留意两方面问题。一方面，不应盲目“妖魔化”房地产贷款，也不能实行“一刀切”模式，而应审慎看待房地产贷款合理增速对于国民经济下滑的助推作用，满足购房者的刚需、改善型需求；

另一方面，要高度关注房地产贷款“过快”增长导致的风险，坚决抵制违规业务，如“经营贷”违规入地产等，防止乱象回潮。

五个大幅增加

经大幅整治，资金过度流入房地产行业的弊端已受到初步扭转。当前，我国房地产融资呈现出“五个大幅增加”特征。一是房地产贷款总量大幅增加。监管数据显示，截至2021年4月底，银产业房地产贷款同比下降10.5%，增速创8年来新低，2021年以来大幅超过各项贷款总量。

二是房地产贷款集中度大幅增加。房地产贷款占各项贷款的总量同比增加0.5个百分点，已连续7个月增加。

三是房地产信托规模大幅增加。房地产信托存款较明年同期增长约13.6%，自2019年6月以来呈大幅增加趋势。

四是理财产品投向房地产非标资产的体量持续增长。相关理财产品余额同比增长36%，近一年来大幅保持增长态势。

五是银行借助特定目的契机投向房地产领域的热钱规模大幅增加。相关业务规模环比增长26%，为连续15个月增加。

增速快隐患多

“治病要祛根。”若要大幅增加房地产贷款总量，就必须从那时推高房地产贷款总量的几项因素入手。多位业内专家表示，原因可从需求端、供给端两方面预测。

需要明确的是，房地产贷款高速下降的主要实现力是个人按揭贷款，受此前去产能、去杠杆调控新政的制约，房地产研发贷款的助推作用则较小。

也就是说，杠杆主要加在了租房居民个人的身上。“从需求端看，居民确实有买房的贷款需求。”国家金融与发展实验室副院长、上海金融与演进实验室教授曾刚进一步表示房地产开发贷款，但相比于意愿端，房地产贷款高速下降的主要实现力在供给端。即银行出于信贷结构调整的衡量，大力拓展个人按揭贷款。

自2012年特别是2017年以后，不少银行短期内无法迅速做大对公贷款规模。在去产能、去杠杆的大背景下，部分实体企业的贷款需求较为强劲，有些好企业开始“猫冬”；相反，在逐步贷款的企业中，有一些是此前过度扩张“踏空”的、需要被淘汰出清的，信用风险较高，银行又不敢放贷。

对公贷款难做，零售贷款便成了银行的重点拓展方向，其中个人按揭贷款是主力。

与同属零售贷款的个人消费借贷相比，个人按揭借款具有三大优势：规模大、期限长、风险低。由于规模大，它无法作为银行的收益稳定器、市场拓宽抓手；因为期限长，它能带给银行更高的综合收益，促使银行与用户大量保持信贷关系，为后续其他业务的拓宽创造条件；因为以房屋成为抵押物，相较于信用借贷，它的风险较低，为银行降低了后顾之忧。

正是在以上需求端、供给端的综合推进下，房地产贷款一度发生了迅速下降，尽管短期内满足了民众的刚需以及提高型需求，但从大量看却埋下了很多风险隐患。

未来走势如何

遏制房地产泡沫化金融化倾向、防范化解重点领域风险势在必行。

“风险主要表现在三方面。”曾刚说。其一，房地产贷款总量高企造成长期资金进入了房地产领域，挤占、吸附掉了当时属于其它实体企业的资金，对整个经济发展不利。

其一，尽管有房屋作为担保物，个人按揭借款虽然风险较低，但即使房地产价格过快上涨、产生很大泡沫，一旦泡沫破裂、房产价格猛烈上涨，这将导致严重的平台性金融风险。

其三，过度给民众部门加杠杆、抬高居民部门杠杆率，一方面将加剧民众个人的负债负担，增加债务风险，另一方面将削弱民众的个人消费开支，抑制消费意愿，不便于经济结构调整。

吴树建摄（中经视觉）

该怎样平衡购房需求与房地产按揭增速之间的关系？“要在信贷首付比例、利率等方应对刚需群体进行变化化支持，加大对住房租赁行业金融支持，促进房地产行业稳步健康发展。”银保监会相关负责人说，截至2021年4月底，在银行业发放的个人按揭借款中，首套房占比达91.8%，同比下滑0.8个百分点；投向住房租赁行业的房贷同比下降31%。

“下一步，中国银保监会将再次贯彻落实党中央、国务院房地产调控长效机制，坚持‘房子是拿来住的，不是拿来炒的’定位，保持房地产金融监管制度的连续性、稳定性，避免房价大起大落，促进房地产行业稳步健康发展。”梁涛说。

同时，保持对违规业务的高压态势，防范化解好房地产业务风险；再次支持好住房租赁行业发展房地产开发贷款，提供更有对于性的金融服务；开展与相关部门的工作协作，形成推动房地产行业稳步健康发展的合力，实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。