为什么不推荐买“商住房”？：-什么是商

这是熊猫地产观第11篇原创文章：

今日专栏主题：为什么不推荐买“商住房”？

内容提要：

-哪个是商住房？

-商住房的几个核心问题

这篇文章，和大家朋友看看“商住房”。

第一部分：什么是“商住房”？

一、“商住房”的定义

商住房，是指在商业、办公用地上建造的商住形式的楼房，近20年来仍然游走在法律和政策的灰色地带。

商住房本质上就属于灰色产品，其林地属于非房屋土地，房产证也注明书商业和办公类产权。这种特性就必定了商住房存在不小的风险和问题。

市场上主要体现方式：商业大厦，产权公寓，产权酒店，LOFT，SOHO大厦，商住两用房，写字楼改住，商业住宅……

也是众多有时尚的表述，什么青年创业空间，空中MINI墅……

虽然本质就是商办物业产品：写字楼，商铺。

二、商住房造成的理由：

我们都知道，住宅土地出让金要比商业地块用地出让金高这些，通常住宅土地价格是商业地块价格的3-4倍。这意味着，即使开发商拿地溢价率超过100%，拿地后盖成公寓对外销售，还有非常大的利润空间。

通常来说有三种状况:

1、土地的性质通常很少有单一纯住宅性质的，这个是国家相关部门对于“配套和生活需要”而考量，相应地产项目研发，必然有一个商业和住宅的比重，一般这个比率在15%-30%商业占比的状况，但是通常全新的商品房小区，所要遭遇的就是入驻滞后和商业价值落后的实际状况，所以各大研发商就把原来用于盖写字楼和商铺的建筑面积商住楼贷款，通过“偷换概念”的方式，换成所谓的“商业公寓”和“LOFT商住一体”的产品，本质上，还是把商办性质的物业，卖给购房者。

针对一些住宅混合公建土地，开发商针对商业或综合用地的研发，也多偏向于盖成住宅公寓，原因或许是摊薄成本，甚至赚回更多的钱。

2、纯商办性质的土地，特别是集中在国内三四线城市，政府的初衷是加强第三产业的演进，建造更多办公和商业空间。这样的土地获得手上之后，当地办公和商业需求跟不上，盖写字楼那就是血本无归，至少短期内是根本难以推动研发销售回收投入的，所以研发商还是盯上了住的需求，把原来用于写字楼的建设，换成所谓的公寓楼和LOFT等。

3、在一二线城市，有严厉限购限贷政策，但是密集的人口对住的意愿，催生了商改住和办公改住的产品长期发生，就那北广上深来说，购房门槛被制度限制，安家落户的难题终于不能简单用钱来缓解了，在这些背景下，“商住房”不限购，不限贷（商业物业购置）的条件，无疑给有意愿的群体提供了“住下去”的机会。开发商打擦边球，而地方政府又睁一只眼闭一只眼，市场上的商住房也因而越建越多，并且被包装得愈发越像住宅。

那为什么不建议买“商住房”呢？

第二部分：商住房的问题盘点：

1、从生活配套到居住配套来看

商住房的配套要比普通住宅差，开发商为了推动销售，一般还会为普通住宅引进高校、幼儿园等配套，但住宅项目通常不会有某些待遇。即使是普通房屋混合住宅的项目，商住房业主也不能享受儿子入学待遇。

从社区公建配套来说，往往商住房是根据商业建筑的标准来规划建设的，没有房屋工程硬性要求的园林指标和公建设备要求，所以基本下楼就直面街道，谈不上家和外界的过渡空间。

2、从产权年限来看：

商住房的用地使用期限多是40-50年，比普通住宅少20-30年。这种天然的弊端，让商住房二次销售面临窘境的颓势。因为自从越来越多住宅项目的用地使用年限问题被曝光后，几乎所有的购房者对土地使用期限都倍加关注。

3、从贷款成本来看：

商住房贷款压力大，你至多能分期10年，首付必须50%，利率非但没有降价，还得在基准利率的基础上上浮10%。

就现在的房地产国家制度而言,住宅贷款与商业房产贷款有如下区别：

目前的商业房产贷款首付比例为50%，利率为基准利率的1.1倍，贷款最长期限为10年。因为商业用房贷款不像住宅贷款那么严格，商业用房贷款不像住房贷款一样算第几套，买多少套所能贷到的数额和利息都是一样的。

住宅房产贷款首付比例20%-30%，利率依照年限不同有所浮动，最多贷款期限30年。

同样贷款买，同样的价钱，商业物业一般比房屋物业贵20%的还款成本。

唯一的优势是，商住房不限购。

4、从二次交易来看：

一手商住房不享受税费缴纳优惠，二手商住房虽然不享受“满五唯一”等制度，还会强制征收增值税，交易费用更高。进而造成二次交易困难重重：

购买公寓一时爽，再次出手悔断肠。

再破的住宅都有人买，再好的公寓也不好卖。

倒不是由于房子不好，而是由于税费太高。

增值税、差额税、个人所得税各种乱七八糟的费用，给你们一个方便理解的方法：二手公寓税费大概是35%。

例子表明：如果你曾经是9000买的毛坯，加上后期的家装和地板添置费用，5年出手周期最显然要溢价40-50%，卖到12600元/㎡靠上能够勉强够本。

5、从生活成本来看

商住房的水电国家要求是严苛按照商用水电标准收取的。

商用水电比民用高是有相关制度要求的，如果房屋是住宅性质的就需要按商业的水电收费标准来减免，商业水费5.5元/吨、电费0.8元/度，住宅水费2.7元/吨，电费0.47元/度，有些房子是按民用水电来申请，有些房屋是按商业的来申请的，关键是看开发商在水电局如何备案的。

部分商住房能争取到民水民电，但仍然这么，物业费和采暖费等开支一直会按商业标准执行。

6、买商住房不要指望落户了。

虽然开发商承诺，同样的商住房落户手续和过程，都要比正常住宅麻烦很多，还得到各国制度和落户规则的限制。

关键的是就学问题无法缓解，即便是有的研发商通过关系申请了学位商住楼贷款，升学过程中麻烦不断。

7、商住房没有煤气，电费又很贵，进一步提高了居住成本。

没有天然气。这就必定了你需要用燃气罐，或者电磁炉烧水，和天然气比出来不只是是钱多少的问题，更重要的是真的不方便，当煤气断档的之后，就是生活最为难过的之后！

商业用房消防严格规定不得接入燃气。

8、选择商住房居住的买房者要接受办公、餐饮、零售等人员混杂的状况。而且每一次的人口密度都很高，出行和居住体验都不好。

商住楼生活谈不上感受

9、商住房的户型结构本身就不是从生活质量出发的，常见的就是不通透，没窗户，隔音差。

大个别商住房特征：进门四面墙，一面有窗户，不是浴室黑，就是房间黑。

10、商住房的平面布局通常是N+2以及是N+3的布局，N是房间单位，2和3是电梯，一到高峰期必然发生堵车和排队的现象。如果有在写字楼上班的同事一定会深有感受。这样的布局会给生活方便性增添比较大的妨碍和麻烦。

比如不限购，不限贷，和标准房屋来对比，商住房是没有哪些优势的。

结语：

然而，对于开发商声称商住房“不限购不限贷、精装修拎包入住”时，要多一分考虑，不要被忽悠了。

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