全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于4.85％

下午，央行官网公告新申领商业性个人住房按揭利息有关事宜。公告表示，自2019年10月8日起，新申领商业性个人住房按揭利息以今天一个月相应期限的按揭市场价格利率（LPR）为定价基准加点形成。按照8月20日的LPR，全国范围内新申领的首套个人住房按揭利息不得低于4.85%，二房子贷款利息不得低于5.45%。

利率最短调整期仍为一年

根据央行公告，借款人办理商业性个人住房信贷时，可与银产业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为一年。利率重定价日，定价基准调整为今天一个月相应期限的按揭市场价格利率。利率重定价周期及调整方法应在贷款协议中明确。

所谓利率重定价，是指借贷银行按协议承诺的估算方法，根据定价基准的差异确定产生新的借款利息水平。公告明确，个人住房按揭利息重定价周期可由双方协商约定，最短为一年个人住房公积金贷款利率，最长为协议期限。借款人和贷款银行可按照自身利率风险承担和管控能力进行选取。每次利率重新定价时，定价基准调整为今天一个月相应期限的LPR。这意味着借贷人可以和银行承诺利率重定价，最短可以一年一调整。中国银行首席研究员周景彤表示，周期最短为一年，这个与先前政策一致，只是重新给予明确。

贷款利率方面，首套商业性个人住房按揭利息不得低于相应期限贷款市场价格利率，二套商业性个人住房按揭利息不得低于相应期限贷款市场价格利率加60个基点。这个利率水准与当前我国个人住房按揭实际最低利息水准基本比较。同时，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律体系及时确认当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申领个人住房按揭，利息开支基本不受影响。

交通银行金融研究中心首席金融预测师鄂永健认为，央行各地分支行会结合各地状况，规定加点下限。因此，新的个人住房按揭利息得以维持稳固，既不增加，也不会显著降低费用负担。该措施有促使在深化企业信贷利率增加的同时，避免房地产行业过热，充分表现了不以刺激房地产为短期刺激方式的动机。新网银行首席研究员董希淼也表示，全国的状况不太一样，而央行的标准是最低线。

公积金贷款利息暂不调整

具体到各家商业银行，央行规定，各银行将按照各省级市场利率定价自律体系确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状态和贷款条件等原因，明确商业性个人住房按揭利息定价规则，合理确定每笔贷款的详细加点数值。

2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房担保和已签署协议但未发放的商业性个人住房信贷，仍按原协议承诺执行。与此同时个人住房公积金贷款利率，商业用房换房贷款利息不得低于相应期限贷款市场价格利率加60个基点。公积金个人住房按揭利息制度暂不调整。央行表示，2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前，贷款银行需设置贷款协议，改造更新系统，组织人员培训，同时采用各类形式为用户做好宣传解释工作，以保证转化过程平稳有序。

周景彤分析，央行此举是“新老划断”，新出现商业性个人住房按揭利息以今天一个月相应期限的按揭市场价格利率为售价基准加点形成，已发放的商业性个人住房担保和已签署协议但未发放的商业性个人住房信贷，仍按原协议承诺执行。民生银行研究院预测师王静文也觉得，这种“新老划断”不会颠覆以前存量贷款尤其是住房担保借款的定价模式，可以减少对房地产行业造成剧烈冲击。

8月20日，全国分行间同业拆借中心公布了转型后的第一期LPR，1年期水平为4.25%，与1年期分期基准利率4.35%相比，低10个BP；5年期水平为4.85%，比5年期分期基准利率4.90%低了5个BP。

坚决贯彻“房住不炒”定位

根据融360大数据研究院公布的35座城镇最新房贷利息数据来看，在首套房方面执行首套房贷9折乃至9.5折的城市即将非常之少，7月份只有深圳的首套利率为4.84%，低于4.85%，35座城镇的平均首套利率则为5.44%，显著低于4.85%。

二套房方面，7月也仅有北京（5.42%）、天津（5.41%）两个城市超过5.45%，35座城市的平均首套利率则为5.76%，同样明显低于5.45%。同时，最近几个月来，无论是首套房还是二房子，35座城镇的平均利率都呈微弱上行趋势。

此外，央行根据LPR新基准进行的贷款利率上调，其指向性相当显著，就是坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是拿来炒的”定位，保持个人住房按揭利息水准基本稳定。从短期的实际利率水准来看，它仅会对极少数最优质的购房客户造成轻微影响，对绝大个别购房人来说，影响不大。

后期，如果LPR利率上调，根据央行的这一要求，首套、二房子贷的最低利息自然也会逐渐降低，但必须注意的是，这仅指最低利率，实际发放的费率还会受调控新政、银行贷款资源的制约，预计执行利率短期内很难发生明显的、普遍性增加。