住房抵押贷款的承保者

　　住房抵押贷款涉及两种不同类型的保险，一种是由借款人要求投保的与住房抵押贷款相结合的人寿保险，其承保者是人寿保险公司。这类保险只是人寿保险的一种特殊形式，它要求一旦借款人在履行还款义务期间死亡，人寿保险公司以支付保险赔偿金的方式替借款人继续履行还款义务。由于人寿保险公司应当支付的赔偿金是随着抵押贷款贷款余额的递减而递减的，因此这类保险的费率要低于通常的人寿保险。

　　另一类保险是对借款人违约的保险，称为抵押保险。当贷款房价比率过髙(如在80%以上)使贷款方可能因借款人违约而遭受较大损失时，贷款方通常会要求对该抵押贷款进行抵押保险。抵押保险的保险金额是贷款总额的某一比例。在抵押保险中，保险公司拥有某些选择权，例如在借款人因故不能履行还款义务将要违约时，保险公司除了坐视借款人违约并支付保险赔偿金以外，还有权替借款人还清贷款余额并取得对抵押房产的产权。当借款人在该房产上权益积累较多时，后一种方式往往对保险公司而言更为有利可图。

　　虽然抵押保险是由贷款方要求的，但最终这笔费用要由借款人来承担，其方式有两种，一种是适当提高抵押贷款的合同利率，通常按投保金额多少以0.25%或0.125%计;另一种是在抵押贷款创造之初一次性付清。由于前一种方式提高了抵押贷款的贷款利率，尤其是在利率上升的环境中更易造成借款人的违约，因而越来越多的保险公司倾向于采用后一方式支付保费。

　　抵押保险的承保者既有政府的专门性机构，如联邦住房管理局、退伍军人管理局，也有快贷的保险公司。在经济大萧条期间住房抵押贷款违约行为极其普遍，金融机构因通过取消赎回权得到的抵押房产跌价严重而遭受损失，此后整个住房抵押贷款市场上金融机构对提供住房抵押贷款仍心存余悸。为了挽回投资者的信心与稳定住房抵押贷款市场，自1934年美国的国民住宅法案生效以来，联邦住房管理局开始向快贷的贷款机构保证对其在住房抵押贷款中因借款人违约而遭受的损失予以补偿。借款人可以在抵押贷款创造之初一次性付清保费，也可以将保费计入贷款总额在整个贷款期内分摊。 （wWw.Ha imAxX.com）

　　由于联邦住房管理局对其加保的住房抵押贷款在贷款申请人信用审核、抵押房产价值评估程序上有一套自己的标准，因此，整个住房抵押贷款一级市场上的抵押贷款创造程序也随之趋于规范。此外，月付款额相对较低，从而易于为借款人负担得起的固定利率、固定还款，且贷款期限较长的贷款方式也随着联邦住房管理局的推广，在当时成为住房抵押贷款一级市场上最重要的贷款方式。由此，住房抵押贷款一级市场上的风险大为降低，并且贷款的标准化程度提高，这些都为住房抵押贷款成为二级市场上易于交易的金融产品奠定了坚实的基础。

　　退伍军人管理局为退伍军人家庭申请住房抵押贷款提供担保，以使其有资格获得贷款。退伍军人管理局对其承保的抵押贷款有最髙额度限制，贷款申请人需要对超过最髙限额的贷款部分支付25%的首付。

　　自20世纪20-70年代以来，联邦住房管理局与退伍军人管理局为低收人家庭购房提供了很大的帮助。