住房抵押贷款资金供给者和服务者

　　购房者、各类金融机构以及政府有关机构是美国住房抵押贷款一级市场上的主要参与者，通过了解它们在抵押贷款市场上的活动及功能，有助于我们在培育住房抵押贷款市场过程中开拓思路，获得一些启示。下面我们主要按照一级市场上的贷款资金供给者、贷款服务者以及贷款担保者来作介绍。

　　贷款资金供给者

　　住房抵押贷款的资金供给者是抵押贷款融资功能的承担者，但贷款资金供给者并不等同于贷款的创造者。住房抵押贷款创造者确实是贷款资金的直接供给者，但是随着抵押贷款二级市场的建立，抵押贷款创造者可以在二级市场上出售住房抵押贷款，而仅承担抵押贷款的服务功能。因此，只有住房抵押贷款的最终持有者才是真正的贷款资金供给者。从美国住房抵押贷款市场的发展来看，主要有以下四类贷款资金的供给者。（昆明住房抵押贷款 l36 08710203)

　　(1)储蓄与贷款协会(简称储贷协会)

　　1831年第一家储蓄贷款协会在美国成立。储贷协会成立的最初目的是为个人购房提供融资。第二次世界大战以来，储贷协会一直是住房抵押贷款资金的主要提供者。在20世纪70年代后期，由于长期市场利率的持续上升，并且对其缺乏准确的预期，致使经营固定利率、期限较长的住房抵押贷款的储贷协会遭受了严重的利率风险。为了提高抵抗利率风险的能力，储贷协会设法缩短其资产的投资期同时延长居民储蓄的期限。80年代早期，储贷协会便被准许发放期限较短的可变利率的消费与商业贷款。同时，随着对最高利率管制(Q条例)的取消，储贷协会能够以更髙的存款利率吸引居民的长期储蓄。在80年代，又有为数众多的储贷协会因贷款投向失误、信用风险管理不善而导致经营危机，致使政府采取了一系列挽救措施对储贷协会进行清算重组，使储贷协会的规模有所下降。在这段经营危机中，幸免于难的大部分储贷协会也更加认识到在贷款投放的一级市场上应当保持谨慎的经营作风。(WWw. haiMaXx。c0m)

　　(2)商业银行

　　从资金量来看，商业银行是仅次于储贷协会的第二大抵押贷款资金供给者。从80年代起，商业银行开始加大了对房地产领域的贷款投放。由于商业银行的资金来源以短期存款为主，因而它们更倾向于期限较短的贷款品种，主要包括建筑贷款、住房更新改造贷款以及对流动房屋的贷款。

　　(3)储蓄银行

　　储蓄银行是一种互助合作组织，其资金的来源以短期存款为主，资金运用以发放抵押贷款为主。

　　(4)寿险公司

　　由于寿险公司以稳定的保费收入为其主要资金来源，并且其支出是可以通过保险统计来衡量的，因此投资于抵押贷款市场对于寿险公司而言，在资金来源与运用上有着很好的匹配性。寿险公司在房地产领域的投资以购物中心、办公楼、公寓为主，也通过在抵押贷款市场二级市场上以批发形式购买巨额的住房贷款向住房抵押贷款市场提供资金。

　　除了以上机构外，向抵押贷款一级市场提供资金供给的还有养老基金、信用组织、政府机构(如范尼•梅等)、抵押银行、抵押贷款信托投资机构等。反映了美国住房抵押贷款市场上最终的资金来源结构，由此可以了解到贷款供给者的构成。

　　贷款集合是指金融机构将众多的抵押贷款债权组合起来，以这些债权的定期收益为基础而发行的抵押贷款证券，这是抵押贷款二级市场上吸纳资金的重要方式。由于市场上所发行的抵押贷款证券的所有权较难确定(除了储贷协会所持有的抵押贷款证券以外)，因此表中只有储贷协会提供的资金中包含了其持有的住房抵押贷款证券，其余的由抵押贷款证券所代表的资金单独列出。从表中可以看出，美国住房抵押贷款资金来源方面的变化情况。首先,抵押贷款市场总体资金规模在成倍扩大。其次，第二次世界大战以来储贷协会一直是住房抵押贷款资金的主要提供者，其放款资金占抵押贷款市场份额从1950年的29%持续上升到1980年的45%，但到1989年又回降到29%。这主要是因为一方面储贷协会在70年代经历了经营上的危机，致使其资产总额下降;另一方面80年代后期政府放松金融管制之后，储贷协会加强了对髙风险贷款项目的投资，减低了对住房抵押贷款的投资比重。住房抵押贷款资金来源变化的另一个显著特点是来自贷款集合的资金规模扩大速度相当快，这反映出住房抵押贷款二级市场的快速发展，是二级市场上金融创新的结果。

　　贷款服务者

　　抵押银行是专业从事抵押贷款创造及服务的金融机构。抵押银行选择借款人，对其进行信用审核，准备必要的文件，最后创造抵押贷款。抵押银行自身所持有的抵押贷款比较少，贷款创造之后一般都在二级市场上被出售给其他投资者，但是抵押银行通常继续为抵押贷款提供服务。

　　除了抵押银行之外，储贷协会、商业银行等住房抵押贷款的创造者也为一部分抵押贷款提供服务，同时也向挂钩的抵押贷款服务公司转让这项业务。美国住房抵押贷款一级市场上活跃着大量的小型住房抵押贷款服务公司，它们也在转让抵押贷款服务业务的二级市场上购买这种服务权。