住房抵押贷款的创造

　　购房者向金融机构申请贷款，并与之签订抵押贷款合同的过程称作抵押贷款的"创造"，发放贷款的金融机构被称作抵押贷款的创造者。住房抵押贷款是在抵押贷款的一级市场上被创造出来的。以下是美国创造住房抵押贷款的过程。在抵押贷款一级市场上购房者向金融机构递交一份反映个人财务情况的抵押贷款申请书，并同时交纳申请费。金融机构根据申请人递交的贷款申请书对其进行信用评估以决定是否予以贷款。一旦金融机构同意发放这笔贷款，就会向申请人寄送贷款承诺书，表示作出给予贷款的承诺，并要求申请人交纳一笔承诺费。申请人交纳承诺费之后，就相当于拥有了一项期权，他可以在承诺的有效期内(通常为30-60天)向金融机构要求贷款。在签订贷款合同时，金融机构会让申请人选择抵押贷款的贷款方式与贷款利率(本章专门就抵押贷款一级市场上的各种贷款方式作了比较)。通常申请人需要在固定利率抵押贷款与可变利率抵押贷款之间作出选择。如果申请人选择固定利率的抵押贷款方式，那么他可以进一步选择三种不同的时点来确定利率：(1)贷款申请书递交日;(2)贷款承诺书寄送日;(3)购房活动完成日。通常申请人总是选择利率最低的时点。如果申请人选择可变利率的抵押贷款，那么他将进一步选择贷款利率调整指标、利率调整周期以及利率调整幅度限制等项目，以便明确日后的还款规则。在这一过程中，金融机构有义务向申请人描述各种可能发生的对申请人不利的情况，例如在市场利率上升时，申请人需要支付的最髙月付款额是多少，将会如何变化等等。(昆明住房抵押贷款 l360871o203)

　　在抵押贷款创造过程中最为关键的步骤是为了筛选不良贷款，降低信用风险而进行的对住房抵押贷款的审核。住房抵押贷款的审核主要包括对抵押房产的价值评估以及对申请人(借款人)的信用评估。

　　(1)对抵押房产的价值评估

　　在美国，联邦住房管理局(FederalHousingAdministration,FHA)与退伍军人管理局(VeteransAdministration,VA)有一套相似的抵押房产评估办法，它们对抵押房产只规定有最低标准，而无其他特殊要求，其贷款房价比(Loan-to-ValueRatio)也不因抵押房产的状况而作调整。由于在美国住房抵押贷款市场上，相当一部分的住房抵押贷款是由上述两个机构进行保险或保证的，因此它们对贷款的审核标准逐渐流行于业界，使得抵押贷款的合同趋于标准化，从而易于在二级市场上进行交易。以联邦住房管理局为例，为了合理评估一项抵押房产，首先由联邦住房管理局认可的贷款机构(如商业银行、储蓄贷款协会及众多的抵押贷款公司)向其提交评估申请。在接到该申请后，联邦住房管理局将评估任务交给独立工作的房产估价师，由房产估价师完成"房屋状况书"，以便联邦住房管理局判断该房产是否符合贷款条件。退伍军人管理局对房产的评估过程也基本类似。房产估价师所出具的房屋状况书主要涉及社区内同类房屋状况、对房屋本身的描述以及最终的估价结果。对社区内同类房屋状况的分析又包括：①社区内该住房局部市场的供求状况。社区住房市场供求是否平衡关系到对房屋价值是否需要根据市场状况进行校正。②同类房屋的价格分布与主导价格，低于社区内同类房屋主导价格的住房会有较好的销路，因为这意味着购房者可以凭较低的成本居住于较高层次的社区。③社区对购房者的吸引力。如：就业市场的稳定性(产业单一的地区因就业需求易受经济环境变化的影响而使区内住房不受市场欢迎)，社区交通的便捷性、社区环境(如气候状况、污染源等)。对房屋本身的描述主要包括对房屋所在位置的描述及房屋的物理状况。房屋的物理状况涉及许多可能影响其市场价值的细节，需要从物理性折旧、功能性折旧出发，对房屋的外观、内部房型结构、屋内设施等方面作出评价。最终对房屋价值的评估，依据建筑成本、市场成交数据以及房屋租金等信息通过重置成本法、市场比较法和收益还原法的估价结果进行加权平均而得出。在对住房的估价中，一般以市场比较法得出的估价结果为主要参考。（w ww.Hai mAxx.com）

　　(2)对贷款申请人的信用评估

　　抵押贷款创造者在收到申请人的贷款申请书之后，将根据申请书所提供的信息对借款人进行信用评估，以判断申请人是否具备了获得贷款的资格。贷款方在对申请人的信用评估中需要考虑多方面因素，除了最为重要的借款人收入之外，还包括借款人收入来源的稳定性、长期债务的数额及信用记录等，在实践中往往也需要根据实际情况灵活处理，既有的一些标准只是提供了一个大致的参考。

　　总的来说，对贷款申请人的信用评估将从两方面来进行。

　　第一，贷款申请人的偿债能力。主要通过贷款购房的月支出与月收入之比以及总支出与月收入之比两项指标进行衡量。

　　贷款购房的月支出除了偿还住房抵押贷款的月付款额之外，还应包括因购房而导致的不动产税、保险费等方面的支出。这一比率一般控制在28%之内，但可以根据以下情况适当放宽：①首付比率较高;②贷款申请人受过高等教育或属于高技能劳动者，具有较高的预期收入;③贷款申请人拥有变现能力较强的个人资产。当贷款申请人选择可变利率抵押贷款或渐进付款的抵押贷款时，月支出额会有较大幅度的变化，如果通过前期月付款额(往往低于后期的月付款额)计算月支出与月收入之比，事实上放宽了对贷款申请人当前收入水平的要求，需要贷款方对借款人的收入增长有较为准确的预期。

　　总支出与月收入之比的计算较前一比率在分子中增加了贷款申请人的长期债务支出这一项，通常长期债务被定义为需要在10个月或更长时期内清偿的债务。按照联邦国民抵押贷款协会(FederalNationalMortgageAssociation,FNMA;有时也被称作"范尼•梅"(FannieMae))与联邦住宅抵押贷款公司(FederalHomeLoanMortgageCorporation,FHLMC;有时也被称作"弗兰迪.麦克"(FreddieMac))的要求，这一比率一般控制在36%之内。

　　在计算以上两个指标时，需要合理确定贷款申请人的收入水平。申请人的收人不仅包括其稳定的职业收入，还包括其他收入来源，如业余工作收入、配偶或子女的收入、来自养老金及其他社会保障体系的收人以及自我雇用者在2-3年内的经营利润与亏损的历史记录。

　　除了对收人水平的确定之外，还需要根据申请人已有的工作年限、职业类型、年龄等因素来判断其收入来源的稳定程度。新参加工作者、低技能劳动者很可能会丢掉饭碗，在申请贷款时会被慎重考虑。对于临近退休年龄的贷款申请人，贷款方会要求其出示退休后收人来源的证明。

　　第二，贷款申请人的偿债意愿。不仅拥有偿债能力而且具备良好偿债意愿的贷款申请人才是合适的贷款对象。贷款申请人的偿债意愿主要通过对其信用记录与还款动机来进行分析。贷款申请人的信用记录记录了以往履行债务的情况，通过这一记录贷款方可以了解到贷款申请人是否值得信赖，拥有不良信用记录将使贷款申请人不容易获得新的贷款，除非他能够证明不良信用记录是由于失业、疾病、离婚等客观因素而非主观意愿所致。对贷款申请人还款动机可以从两方面进行衡量。第一是抵押贷款的贷款房价比率，贷款房价比率越低，贷款申请人获得贷款之后还款动机越强烈。在美国，住房抵押贷款的贷款房价比可以髙达90%，我国对商业性住房抵押贷款的贷款房价比限定在70%以下，对于二手房，则限定在60%以下。第二是贷款申请人购房动机，一般认为出于自住目的而购房的贷款申请人要比出于投资目的而购房的贷款申请人更加具备还款动机。