昆明住房抵押贷款系统分析

　　今天昆明抵押贷款公司带大家对住房抵押贷款一级市场运作进行系统分析。回顾我国房地产金融的发展历程，自从房地产开发资金拨改贷、中国建设银行创办和承担房地产开发信贷业务以来，住房金融业务的重心由支持住房开发建设开始向支持个人住房消费转移，是从20世纪90年代以后才开始的。在住房储蓄贷款的基础上，个人住房公积金贷款与个人住房商业性贷款成为居民购房的主要信贷品种。其中住房商业性贷款又因其可贷额度髙、贷款发放限制条件少而成为住房信贷市场最重要的支持个人购房的信贷资金供应形式。但是由于我国住房抵押贷款一级市场刚刚步入快速发展时期，就市场发展的完善程度而言，与国外部分发达市场经济国家相比是远远不够的。因此，本章选择以美国住房抵押贷款一级市场的运作体系为研究对象。

　　以后的文章再给大家着重分析美国金融机构在抵押贷款创造过程中对住房抵押贷款的审核程序与内容，从中我们不难认识到建立一套完善灵活的贷款审核制度对于在一级市场上控制与防范风险的重要性，其中通过建立个人信用登记制度来分析借款人的偿债意愿在贷款审核过程中起了很重要的作用，这是非常值得我们借鉴的方面。创造住房抵押贷款，为抵押贷款提供融资与服务是金融机构在抵押贷款业务中的三项主要功能，金融机构的融资功能涉及到住房抵押贷款债权在二级市场上的交易，而服务功能涉及到住房金融业务的进一步专业分工，这些也都是当前我国住房金融领域的空白。我国目前形成了以建设银行为核心、众多其他商业银行共同参与的住房金融体系，其中建设银行是最早开展个人住房信贷业务的商业银行，其个人住房商业性贷款占有90%左右的市场份额。但是对照在以后文章中介绍的美国住房抵押贷款一级市场上主要参与者的市场角色与功能，我们不难发现我国住房抵押贷款一级市场的参与者构成比较单一，缺少类似于寿险公司、养老基金这类具有稳定长期的资金来源的市场资金供给者。此外，保险业对住房抵押贷款的支持也处于起步阶段。(WWw. hAiMaXx。c0m)
　　目前抵押房屋的财产保险较为普遍，但其他保险形式，如对借款人违约的抵押保险、与抵押贷款相结合的人寿保险，分别仅有天安保险股份有限公司、美国友邦保险有限公司等少数几家保险公司推行。接着分析住房抵押贷款中的违约行为。根据我国《个人住房贷款管理办法》规定，贷款机构发放住房贷款时，借款人必须提供担保。担保可以是以贷款人认可的资产作为抵押，也可以由有足够代偿能力的单位或个人作出。我们讨论最为常见的以借款人所购买的住房作为抵押物的住房抵押贷款。由于我国住房金融领域缺乏对有关借款人违约行为的长期数据积累，因此在理论分析的基础上，我们将通过美国住房抵押贷款市场的相关数据来进一步显示违约行为的特征。后面再给大家对对住房抵押贷款的现金流分析。现金流分析在以后文章中会经常出现，这里的现金流分析是基于西方抵押贷款市场上最常见也是最简单的固定利率固定还款的贷款方式而进行的，对其他贷款方式的分析与比较将在以后的文章中进行。