当前我国居民住房需求的特征

　　由于住房制度改革仍在继续深化推行之中，以及受我国特有的文化环境等因素的影响，当前我国居民的住房需求在微观层面上又有其特殊的表现。

　　(1)住房需求体现出特有的体制性特征

　　居民住房需求中的体制性特征首先表现为对福利性住房的需求与对市场商品房的需求并存，且各自具有完全不同的形成机制。福利房由计划手段配置，其租金同市场上商品房的价格不存在直接的对应关系。随着住房分配货币化改革的推行，这一格局逐渐被打破，取而代之的是经济适用住房与市场商品房的并存。事实上经济适用房也是一种商品房，只是它具有较低的土地成本，因而售价也低，对其购买仅局限于符合条件的中低收入居民。其次，由于目前我国的户籍管理制度、就业制度、社会保障制度对非城镇居民流人城市的限制，使得对城镇商品房的需求也主要来自于城镇居民，但这些限制正随着城市蓝印户口政策、人才引进政策而逐步放宽。

　　第三，动态地看，住房制度改革所造成的制度环境的变化对居民的住房需求影响很大，随着非市场化配置的福利性住房分配减少，居民对市场化住房的消费意识正在提髙，个人购房的比例有所上升。据统计，全国个人购买商品住宅面积的比重由1996年的53.15%上升至1997年的66.55%。经济较发达城市个人购房比例更髙，1997年上海内销商品房个人购买比例髙达77.29%。

　　(2)住房消费体现出特有的年龄结构特点

　　对上海市个人购买商品房情况的一项统计调査结果显示：年龄在25—39岁的年轻人成为1997年以来个人买房最强的消费群体，占个人买房比例的61.11%。这与国外住房需求的年龄结构特点有明显的差别。以美国为例，住房的最主要需求群体的年龄在35-55岁之间，并以40岁与50岁为中心形成两个需求高峰，分别对应于居民收人的高速增长期与家庭总收人的最高期。造成这种差别的原因很多，也包括我国特有的文化因素在内。首先，目前我国就业群体中年轻人拥有较髙的收入水平，这同他们接受过高等教育，人力资本含量较高有关系。如上例中的年轻购房者中有72.2%拥有大专以上学历，51.5%的家庭月平均收入在4000元以上;其次，由于我国特有的文化传统因素，父母对年轻一代的购房置业行为十分关心，往往为其子女提供财力上的鼎力支持，从而相对提髙了年轻人的购房能力;再次，从人口年龄分布情况来看，如图2.5所示，年轻人占了我国总人口的很大比例，这部分出生于本世纪60-70年代的生育髙峰期的年轻人目前正处于婚龄期，随着传统实物福利分房制度的取消，其市场购房意愿自然是相当强烈的。（ʱaiᶬaxx.com）

　　(3)住房消费群体中初次购房置业者占多数

　　所谓初次购房置业，是指原来不拥有不动产，而是初次到市场上去购买商品房。目前我国这一类型的购房置业者占了多数，这是因为一方面作为购房者主体的年轻人刚刚走出原有的家庭，踏上工作岗位，尚处于初次购房的年龄阶段。另一方面，在我国长期以来所实行的低租金的住房福利分配制度下，居民只是住房的承租者，而非住房的所有者，不拥有房屋产权，他们一旦想要购房，也属于初次置业者。

　　(4)对住房的消费需求大于投资需求

　　居民对住房的需求可以被分为消费需求与投资需求两类，前者直接来源于消费者本人对居住的要求，后者的动机则是享有房屋升值带来的收益或是获取将房屋用于出租之后的稳定收入。目前，我国居民的住房需求中消费需求远远大于投资需求。以上海为例，市民购房大多数是为了改善自身的居住环境，只有一小部分经济实力较强的市民出于投资目的而购买商品房。上海年轻人中，为改善居住环境而购房者占75.47%，投资购房者仅占13.21%。

　　居民对住房的投资需求较小的原因大约有以下四个方面。第一，居民首先需要改善自身居住条件，然后才谈得上进行住房投资，由于商品房价格普遍较髙，大部分居民的经济实力仅够用来维持自身住房消费，无力进行住房投资。第二，居民住房投资意识不强，也无力承担投资于房地产所带来的较大的风险。第三，现有的不动产投资工具单一。目前居民想进行住房投资，主要是通过购买商品房或住房开发企业的股票，而在国外作为个人投资于房地产的极好的投资工具——住房抵押贷款证券在我国尚未出现。第四，我国住房市场总体上将有一段时期仍处于低迷状态，给投资前景蒙上阴影。另外，我国已经很好地控制住了通货膨胀的势头，使得居民购房保值的心理趋淡。（h a imaxx.com ）

　　(5)住房需求收入弹性较大

　　住房需求收入弹性被用来衡量居民的住房需求变化相对于收入变化的敏感程度。笔者曾利用横截面数据估算了1992-1997年我国城镇居民的住房需求收入弹性，得出这一弹性在1.2左右。这表明当前我国城镇居民的住房需求收入弹性较大，也从实证角度说明了随着居民收入水平的增长，未来对住房的需求也将快速提高。对此，我们将在本章的第四节进行详细分析。