居民住房需求特征的政策含义

　　如何解决住房潜在需求巨大而有效需求不足的矛盾、如何通过启动住房有效需求使我国住房市场走出供大于求的低谷，这些问题广为理论界所讨论。对住房制度改革前后居民住房消费行为的变化以及我国居民住房需求特征的分析，意味着政府可以采取以下六个方面的政策措施来启动住房市场。①加快国有房地产开发企业的改革步伐，提髙企业市场竞争意识，加强企业市场竞争能力。②加快就业制度、户籍管理制度等方面的改革，增强劳动力与人口的流动性，从而带动对城市住房的有效需求。③通过发展住房抵押贷款市场来推动住房市场的有效需求。由于目前我国居民的住房需求群体中初次购房置业者占大多数，所以居民通过将原有房产变现增加购买能力的可能性不大，即居民在购房时对金融机构抵押贷款的依赖性会很强。因而通过放宽信贷约束，就可以推动一部分市场需求。④根据我国购房群体以年轻人为主的特点，推出适合于年轻人收入增长特点的住房抵押贷款方式，如抵押贷款还款额随收入增长而增长的渐进还款的抵押贷款方式。⑤发展住房抵押贷款二级市场，实现住房抵押贷款的证券化。这样既可以为普通居民投资于房地产业提供良好的投资工具，也为住房抵押贷款的一级市场提供充足的资金来源。⑥为适应年轻人职业流动性强的特点，积极发展适合于年轻人要求的租房市场，这不失为消化空置住房的一条可行途径。