房贷已还部分本金是这样吗？地解释房贷

房贷已还个别不再计息

房贷是不存在复利或利滚利的，贷款30年利率接近本金，是因为期限较长所造成的收益，并不是复利或利滚利。

房贷的计算比较简单，它就是每月计息的，归还部分不再计息，跟支付宝花呗微粒贷等计息方式一样。

为了更好地解释房贷的付息，我们先来看等额本金的月供。

假设房贷金额为100万，贷款利息为6%，贷款期限为30年，那么我们借助房贷计算器推导，可以得出下面和图示结果。

每期还款本金：100万/30/12=2777.78元。

第2期还款利息：100万*6%/12=5000元。

解释：房贷是每月计息，一年有12个月，月利率为6%/12，借款100万，经过一个月之后它就产生5000块钱的收益。

第1期还款总额=本金+第1期收益=2777.78+5000=7777.78元。

第2期还款利息：（100万-2777.78）*6%/12=4986.11元

解释：100万-2777.78是由于收回本金部分不再计息，计算结果为剩余本金。

第2期还款总额=本金+第2期收益=2777.78+4986.11=7763.89元。

以这种推，计算结果与房贷计算器的计算结果是一致的，房贷按月计息，已还部分本金不再计息。

等额本金是这种，等额本息是这么吗？一样的，只是还款方式不一样而已，比如下图。

等额本息只是把每期偿还的本息和费用算出来给出一个固定的现金流，也就是年金的计算。如果担心计算结果，我们可以从后面的方式倒推过来进行检验。

包括后面同样的条件，选择等额本息还款，计算结果每期账单总额为5995.51元。

因为第1期贷款本息为100万，100万一个月造成的收益就是5000块钱，每月帐单金额除掉利息然后就是放款本金，那么第1期的回款本金就是995.51元。

第2期的剩余本金就是（100万-995.51）元，一个月它所造成的收益就是（100万-995.51）*6%/12=4995.02元

那么第2期归还的本息=月供-第2期收益=5995.51-4995.02=1000.48元，与上图是一致的。

此外，不管是等额本息还是等额本金，还款的付息方式都是一样的，只是每期归还的本金不同，导致每次归还的费用不同罢了——选择等额本息和等额本金都是一样的，因个人的还款能力而定，而不是计息方式。

等额本息还款即是年金计算

我们通常所说的年金是普通年金，是指一组在某个特定的时段内，金额相等，方向同样，时间间隔相同，不间断的现金流。

房贷的等额本息，期限就是特定的时段内，每期归还的总额相等，对于银行而言都属于现金流流向（对投资者而言都属于现金流流出），时间间隔都为一个月，且每周不间断的都要还款。

很明显，房贷的等额本息还款就属于年金的计算。

年金的推导定理非常复杂，这里就不体现。通常状况下，我们必须的是结果，而不是计算过程，所以我们可以通过Excel的PMT（年金）变量，将数值代入个人按揭贷款计算器，让电脑自己去计算。

例如上文的等额本息还款计算，我们便可点击fx进行搜索PMT函数，在跳出的对话框分别输入：利率=6%/12；支部总期数=30*12；现值=；终值=0；由于是每期的期末还款，是否期初支付可以不填，忽略。

如上图，我们可以看见计算结果为-5995.51，即贷款等额本息还款每期账单总额就为5995.51元，这就是5995.51的等额本息还款总额来源。

养老金每年发放总额计算

从现金流的流入来说，养老金刚好与贷款等额本息还款相反。房贷对个人而言是每期流出固定的现金流，对银行而言是每期流入固定的现金流；养老金对个人而言是每期流入固定的现金流，对保险公司而言是每期流出固定的现金流。

也就是说，养老金的计算方式与贷款等额本息还款计算方式是一致的个人按揭贷款计算器，都是应用年金计算受到的结果。

假设A到了60岁时，养老金账户有20万（即投资的终值，包括投入的本金和各期产生的收益，该终值的求得可参考上一篇中的“已知利率、期限和年金，求期末终值”），养老金投资收益率为4%，那么养老金分20年领（可领取80岁），每月能拿到的总额就是年金。

求年金的方式与上文一致，利率=4%/12；支部总期数=20*12；现值=-；终值=0；由于是每期的期末还款，是否期初支付可以不填，忽略。

求得的值为1211.961，即每个月可以领养老金为1211.961元。