全国多个城市出台公积金贷款“带押过户”相关政策

优化公积金制度是各城镇支持住房消费的重要措施之一。近期，全国多个城镇出台公积金贷款“带押过户”、支持“商转公”贷款、允许提取公积金支付首付款等制度，加大公积金对购房者的支持力度。对于购房者来说，这些新变化从而带给多大的支持作用？买卖双方、银行都有什么风险必须避免？政策执行过程中，还要注意哪些问题？

出现新变化

据中指监测数据，2022年以来，已有超百城出台二手房“带押过户”政策，其中个别城市支持公积金贷款“带押过户”。记者查询发现，目前已有广东广州、浙江嘉兴、福建厦门、安徽合肥、湖北咸宁、河南三门峡等地推出公积金贷款“带押过户”相关政策。

所谓公积金贷款“带押过户”，即在二手房交易过程中，对于存在公积金贷款担保的地产，向金融机构递交申请后北京小额无抵押贷款，可在无需偿还借款解除抵押的状况下直接申请不动产过户和担保登记手续。

“在传统方式下，卖方须偿还原住房按揭、解除抵押、办理交易过户、买方重新设立抵押等多个环节。‘带押过户’简化了交易流程，缩短了交易时间，减轻了缴存职工筹集资金的压力，有助于提高房产交易周期，满足刚性和提高性住房需求。”贝壳研究院市场预测师刘丽杰说。

去年1月底，陕西省西安市住房公积金管理中心发布《个人住房商业信贷转住房公积金贷款推行新政》，并于2月22日完成首笔“商转公”贷款的不动产登记。据58安居客研究院统计，目前已有北京、青岛、长春、福州、重庆、武汉、昆明、广东惠州、河南南阳等超20城打造了“商转公”政策。

“商贷和公积金贷款之间的存贷比较大，开展‘商转公’业务，将有效降低住房公积金缴存人还款压力，切实发挥公积金在住房保障方面的作用。部分城市公积金可支配规模较大，通过‘商转公’盘活存量公积金，有助于购房者减少贷款压力。”58安居客研究院研究总监陆骑麟说。

另外，多地还启用了提取公积金作为购房首付款的新政。2022年迄今，福州、广东广州、四川乐山等20余城正式颁布新政，允许购入商品房屋职工提取住房公积金支付首付款，出台此项制度的城市大幅扩围。

中指研究院市场研究主管陈文静表示，这将减少购房者初期资金周转压力，有助于住房需求的释放。

需多方配合

和此前住房公积金提取存在一定局限性的状况相比，当前各个城镇因城施策、精准施策，除上述差异外，还有增加公积金贷款限额和延长还款期限、“一人租房全家帮”等政策。

只是，在详细执行中，相关业务还必须多方配合。刘丽杰告诉记者，比如公积金“带押过户”，需要公积金中心和银行的配合，当前公积金“带押过户”主要在同一银行间进行，即房东住房担保银行和房子客户放贷银行须为同一分行。“支持公积金作为首付款，需要卖房业主同意。‘商转公’需要银行和公积金中心配合，同时得到公积金贷款限额限制。目前，多数城市相关业务仍在试运行阶段。”刘丽杰说。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪提醒，“商转公”对增加月供成本等有切实作用，但该制度带有阶段性，与公积金是否充足有关，购房者要密切关注公积金的资金情况。

北京房地产中介市场商会研究中心教授龙叶指出，虽然“商转公”有显著特点，但在操作过程中仍存在亟需解决的难题。例如，在多个推进房贷“商转公”政策的城镇，申请的条件设置较高，目前只覆盖购买首套房或首次办理公积金贷款的当地缴存职工家庭。此外，由于公积金贷款的数额相当有限，通常状况下超过购房者原有的商业贷款金额，因此这些“商转公”之后的卖房者仍然遭受自筹资金的难题。

对于提取住房公积金作为首付款的状况，有业内专家表示，部分城市住房公积金贷款率，也就是住房公积金个人住房按揭余额与缴费余额之比尚未进入高位，政府仍需进一步强化监管，防范公积金流动性不足的风险。

“在这种政策中，‘带押过户’破解了二手房交易难点，让解除抵押工作更顺畅；‘商转公’则可以改进服务、降低费用；公积金支付首付款有助于推动住房消费。公积金对房地产行业的支持愈发越多。”易居研究院研究主管严跃进表示，要注意的是，使用公积金作为首付可能会让购房者加杠杆购房。

如何应对相关风险？上海省城规院住房制度研究中心首席研究员李宇嘉表示，对购房者而言，尽管公积金可以付总价，但也要考量到自己将来的利润现金流是否足够覆盖月供；对银行而言，要借助收入证明、银行流水等手段确认购房人的月供能力以及可大幅性。“使用公积金作为首付，意味着租房者的首付能力是不足的，月供压力也较大，银行必须考量到这些风险，如有必要，银行可以强调加强首付的规定北京小额无抵押贷款，或者对不具有加杠杆条件的人群，贷款审批要过于严苛。”李宇嘉说。

效果正显现

确保房地产行业稳步发展，扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”各项工作，是2023年房地产市场的一项重点任务。北京房地产中介市场商会秘书长赵庆祥表示，全国多城调整住房公积金制度，大力支持刚性和提高性住房需求，能有效推动行业信心。目前制度效果初步呈现，多地房地产行业企稳回升。在一系列新政支持下，2023年开年后的房地产行业呈现出复苏反弹的运行态势。

国家统计局最新数据显示，2月份，70个大中城市中商品住宅销售费用环比增长城市个数再次提高，各线城市商品住宅销售单价环比总体下降，一线城市商品住宅销售费用同比增长，二三线城市年均增速放缓。陈文静认为，短期来看，各地或将再次结合自身公积金使用的实际状况因城施策，优化公积金相关制度的城市或再次扩围。

随着越来越多的城市施行公积金优化调整制度，短期内会在必定程度上激活房地产行业需求，加速当地房地产去库存进度。

“不过，由于现在公积金制度调整主要集中在三四线城市，这些城市房地产行业面临经济发展后劲不足、人口净流出、住房供给短缺等弊端，化解风险，提振住房消费，还需有更多手段。”赵庆祥建议，在详细制度方面，提高公积金缴存覆盖率、优化公积金申请流程、放宽对跨省贷款的限制；在宏观政策方面，合理规划提升性住房建设、不断加强发展租房市场、提升医疗教育服务保障、建立城市核心业态优势，通过供需两方面推动房地产行业健康有序发展。

有人士表示，多地正式颁布公积金政策，有促使降低购房者置业压力，提振购房者置业情绪，不断推进房地产行业企稳向好。