美国住房抵押贷款证券化流程

　　住房抵押贷款属于金融机构所持有的资产，其证券化也是资产证券化的一个方面，图是资产证券化的基本流程。在资产的证券化过程中，有资产创造者、中介机构、证券发行者、投资者等众多参与者。资产的创造者创造出用于证券化的资产，因而也是资产的初始所有人，在住房抵押贷款证券化过程中，资产创造者即抵押贷款创造者。这些资产将在二级市场上被证券发行者所购买(或按协议转让)并按一定的标准组成资产集合。为使投资者的收益不受资产创造者经营状况的影响，需要有专门的中介机构(SpecialPurposeVehicle,SPV)在一定的法律框架内来监管这些资产，这项工作通常由资产受托人来承担。受托人负责确保证券发行者履行应尽义务，同时收取现金流并安排现金的支付，也被要求对闲置资金进行较为谨慎的再投资。通常在整个过程中还需要进行信用强化及流动性强化，例如，由第三方向投资者保证证券收益的按期支付。资产证券化这一流程在抵押贷款证券化过程中得到了充分的体现。（www丶ikdai丶com）

　　我们以基尼•梅证券为例来说明抵押贷款证券的发行过程。基尼•梅证券属于政府机构抵押贷款证券中的一种，指由政府国民抵押协会作出信用担保的住房抵押贷款证券。其他的同类证券还有范尼•梅证券与弗兰迪•麦克证券,对这些抵押贷款证券的分析与比较将在下一章中进行。并不是所有'的抵押贷款都能够用于发行基尼•梅证券，或者说，政府国民抵押协会并不是对所有的抵押贷款都进行二级市场上的信用担保，只有经过联邦住房管理局保险或退伍军人管理局保证的住房抵押贷款才有资格成为基尼•梅证券。基尼•梅证券的发行需要经过以下步骤：(1)抵押贷款持有者以书面形式向政府国民抵押协会申报其持有的贷款集合，要求政府国民抵押协会承诺对以此贷款集合而将发行的抵押贷款证券作出信用保证。(2)政府国民抵押协会审査抵押贷款持有者的书面申请，若达成初步意向就会向贷款持有者分配一个抵押贷款集合编号，同时作出信用保证承诺。(3)贷款持有者向负责监管的中介机构转交集合内的抵押贷款文件，并向政府国民抵押协会递交有关贷款集合的必要文件。(4)抵押贷款持有者在预期能获得政府国民抵押协会信用保证后，要求证券投资者(证券交易商、投资银行等)向其作出以预订价格购买特定数量抵押贷款证券的承诺。(5)政府国民抵押协会审核相关的抵押贷款文件，最终签发对抵押贷款证券的信用保证。(6)抵押贷款证券的发行认购。图5.2描述了基尼•梅证券的发行及其基本的现金流状况，从中我们可以发现用于发行基尼•梅证券的抵押贷款有较强的标准性。①基尼•梅证券由政府国民抵押协会予以担保，为此政府国民抵押协会收取一定的担保费，担保费从贷款服务费中扣除，剩余的净服务费作为对贷款服务者的报酬。