住房抵押贷款证券化与住房市场有效需求

　　通过住房抵押贷款证券化来提高住房市场的有效需求也是一个比较流行的观点，但是其成立在很大程度上要以面临购房选择的居民在信贷市场上受到了信贷约束为前提条件，但从目前情况来看，居民面临的信贷约束并非发展二级市场所能解决。

　　首先，现阶段仅凭现有一级市场的资金，完全可以满足居民个人对住房抵押贷款的需求，短期内不需要通过抵押贷款证券化来扩大资金来源。

　　其次，就单个购房者而言，依靠住房抵押贷款证券化基本上不能放松信贷约束。目前购房者在住房抵押贷款市场上所面临的信贷约束相当部分是由最高贷款额度限制、最高贷款成数限制等造成的，这些限制并不会随抵押贷款的证券化而有所放松。

　　事实上，笔者认为通过放松购房者所面临的信贷约束，从而提高住房市场的有效需求，在住房抵押贷款一级市场上更有可为。例如，推行多种月付款变化规律的抵押贷款方式(如渐进付款的贷款方式)、推出固定利率的抵押贷款同时完善现行的可变利率的抵押贷款，以满足不同风险偏好的购房者的贷款需求，借助于保险业对金融机构权益的额外保障，适当提高贷款额度等都是可行的措施。因此，为了提高住房市场的有效需求更紧迫的工作是发展与完善住房抵押贷款的一级市场，而非立即实行住房抵押贷款证券化。