住房抵押贷款证券化的基本操作流程和参与主体

　　住房抵押贷款证券化的主要参与主体

　　发起人：一般为资产所有者，如住房抵押贷款的银行等。

　　发行人(SPV)：获得、持有资产，并负责证券化过程，主要有SPV或信托。

　　3.托管人：受发起人或SPV委托持有资产，实现法律上的资产隔离要求，一般由商业银行和信托公司承担。

　　4.服务机构：受托管人委托，负责资产库中贷款的管理，回收资产库资产产生的现金流，一般由发起人或其成员担任。

　　5.中介机构：承担证券化操作中各自角色的工作，一般有会计师事务所、信用评级机构、律师事务所、投资银行等。

　　6.承销商：负责债券的发行、销售，主要由券商或投资银行担任。

　　7.投资人：证券购买者，机构投资者居多。

　　住房抵押贷款证券化交易通常需要的几个环节

　　确定证券化目标，组建贷款库。住房抵押贷款证券化的发起人(即发放住房抵押贷款的银行)在明确其融资需求的基础上，提出住房抵押贷款证券化目标。通过对能够产生现金流的房地产贷款进行清理、归类和估算，确定该次证券化的资产数，并将这些资产汇集形成贷款库。

　　设立特殊目的载体(SPV)。特殊目的机构是专门为房地产贷款证券化设立的一个特殊载体，它是住房抵押贷款证券化的关键性主体。组建SPV的目的是为了最大限度地降低发行人的破产风险证券化的影响，即实现被证券化资产与发起人其他资产之间的"风险隔离"。SPV作为没有破产风险的实体，基于一是SPV本身不易破产，二是证券化资产由发起人真实出售给SPV，从而实现了"破产隔离"。

　　3.住房抵押贷款的真实出售。住房抵押贷款从发起人向SPV的转移是证券化流程中的关键环节。这个环节会涉及众多法律、税收和会计处理问题。要求"真实出售"的目的是为了实现住房抵押贷款资产与发起人之间的破产隔离——即发起人的其他债权人在其破产时对已证券化资产没有追索权。但也可以采取在发起人破产的情况下通过法律安排使贷款库优先偿付债券持有人，而此方式下，发起人无须将贷款资产出售给SPV,资产仍留在发起人的资产负债表上，由发起人自己发行债券。

　　4.信用增级。为吸引投资者并降低融资成本，必须对住房抵押贷款证券化产品进行信用增级，以提高所发行债券的信用级别。信用增级可以使债券在信用质量、偿付的时间性与确定性等方面更好地满足投资者的需要，同时满足发行人在会计、监管和融资目标方面的需求。信用增级可以分为内部信用增级和外部信用增级两类，具体手段有很多种。内部信用增级的方式有划分优先/次级结构、开立信用证、进行超额抵押等，外部信用增级主要通过金融担保来实现。

　　5.信用评级。在住房抵押贷款证券化交易中，信用评级机构通常要进行两次评级：初评与发行评级。初评的目的是确定为了达到所需要的信用级别必须进行的信用增级水平。在按评级机构的要求进行信用增级后，评级机构将进行正式的发行评级，并向投资者公布最终评级结果。信用评级机构通过审查各种合同和文件的合法性及有效性，给出评级结果。信用等级越高，表明债券的风险越低，从而使发行债券筹集资金的成本越低。

　　6.发售债券。信用评级结果公布后，SPV将经过信用评级的债券交给证券承销商去承销，可以采取公开发售或私募的方式来进行。由于这些债券一般都具有高收益、低风险的特征，所以主要由机构投资者(如保险公司、投资基金和银行机构等)来购买。

　　7.向发起人支付住房抵押贷款购买价款。SPV从证券承销商那里获得发行现金收人后，按事先约定的价格向发起人支付购买证券化资产的价款，此时要优先向聘请的各专业机构支付相关费用。

　　8.管理资产库。SPV要聘请专门的服务机构对资产库进行管理。服务机构的作用主要包括以下内容：

　　回收债务人每月偿还的本息;

　　收集的现金存人SPV在受托人处设立的特定账户;