美国住房抵押货款证券化的建立与发展

　　住房抵押贷款证券化最早在美国建立与发展起来，其发达与完善程度在世界各国中首屈一指，美国住房抵押贷款证券化所取得的成功及其给经济带来的积极影响，引起了国际金融市场对这一新的融资工具的瞩目。可以说，现有的理论与实践基本上以美国模式为蓝本。

　　为了推动住房贷款市场的发展，美国政府进行了多方面的工作，进行了一系列立法工作，这些立法为后来的住房抵押贷款证券化创造了法规的框架;同时建立了相应的政府和准政府机构，来实现市场的各项功能。

　　美国于1934年建立了联邦住房管理局(FHA)。其主要目的是帮助中低收人家庭进行住房按揭贷款。为了实现上述目的，它向贷款机构住房按揭贷款提供支付风险保险，即由于借款人出现偿付风险时，由联邦住房局提供赔偿。联邦住房局对所担保的按揭收取担保费，并以此作为收人来源。由于联邦住房管理局的担保是有一系列标准的，因此，它推动了美国住房按揭的标准化过程。1944年，美国又成立了退伍军人管理局(VA),其主要任务是对退伍军人的住房按揭提供担保。与联邦住房管理局有所不同的是，退伍军人管理局主要不是通过收取保险费建立偿付基金来对按揭进行担保，而是通过政府财政补贴来进行。由于有了对按揭贷款的保险机制，使得投资者对住房抵押贷款投资的信心增强，同时使按揭市场更加趋于标准化，推动了服务机构的成长。这对住房抵押贷款证券化创造了基础。

　　1968年，为了促进住房按揭二级市场的发展，美国政府成立了政府抵押贷款协会(GinnieMae,吉尼美)。吉尼美的重要功能之一是为各金融机构发行的抵押贷款债券提供担保，但这些贷款必须符合FHA和VA的贷款条件，并经上述两个机构担保。这一担保机制成为抵押贷款债券市场发展的关键。由于这一担保，使得金融机构可以将已发出的住房按揭打包以住房按揭债券的形式出售。因为吉尼美属于政府机构，因此经吉尼美担保的债券具有类似于国债的信用等级，被广大投资者所接受，发债成本较低。1971年,吉尼美担保出售了第一笔住房按揭债券。目前，吉尼美只对政府担保的按揭贷款发行的债券成为主要的抵押贷款债券之一。

　　除了以吉尼美担保发行的住房按揭债券外，美国主要通过联邦全国抵押协会(FederalNationalMortgageAssociation,FNMA,房尼美)等政府特许企业来推动住房按揭贷款债券的发行。房尼美成立于1938年。在70年代以前，房尼美主要通过直接在资本市场上发债筹集资金，并收购经FHA和VA担保的住房贷款，这时的债券还主要以机构信用作为基础，而不是典型意义上的抵押贷款债券。1968年，房尼美改造成为股份制企业，其收购的按揭范围逐渐超出政府机构担保的贷款。目前，房尼美的主要职能是收购贷款者中的住房按揭，并将其打包形成贷款库，并以此作为基础发行住房按揭债券。联邦住宅贷款抵押公司(FreddieMac)的功能与房尼美的功能大体相同，只是成立的日期较晚。过去三十年来，房尼美等政府特许企业对推动住房抵押债券化起到重大的推动作用。可以说，建立政府特许企业是美国发展按揭二级市场的最主要的特点。由于建立了政府特许企业并发行抵押贷款债券，使得住房按揭贷款的资金来源更加广泛，而不仅仅依靠政府有限的资金。同时，政府特许企业又有着一定的特权，如财政部给予一定的资金支持，债券上市可免除在证监会注册，免除债券利息收人的所得税，等等。由于有着浓厚的政府背景，因而信誉等级高;相对于快贷企业，房尼美等公司可以比快贷企业更为低廉的成本筹集到资金，这也保证了贷款机构可以获得更低成本的资金，这也就推动了个人住房借款的积极性。但是，政府也并不是对住房抵押贷款债券实行垄断，事实上，自70年代后期开始，快贷发行的住房抵押贷款债券开始出现，其在整个住房抵押贷款债券的占比也不断上升。