国际不动产物权登记制度立法状况

　　如前所述，物权登记制度的产生和发展历程说明，不动产物权登记制度是物权登记制度的根本制度，是动产登记制度产生、发展的基础。昆明贷款告诉大家对不动产物权登记制度的梳理和研究，将有助于了解物权登记制度的核心，有助于建立物权登记制度的总体框架。

　　不动产物权类型繁多，所蕴涵的价值一般都比较大，其变动涉及国家、社会、第三人利益;由于不动产所有人与占有人常常分离，不动产交易的交付往往不易为公众所知，致使不动产交易关系复杂，交易风险加大，安全系数降低。为加强对不动产关系的法律规制，明确设立于不动产上的各种物权，各国遂以不动产物权登记作为不动产物权公示的方式，以保护不动产交易的安全。

　　不动产物权登记是各国物权立法的重要内容。由于不动产登记制度对交易安全和社会财产秩序影响很大，现代各国非常重视，都制定有专门的《不动产登记法》，建立了较为系统、完善的不动产物权登记制度，使其更具有实际操作性。

　　(1)国际不动产物权登记制度立法例：当今世界各国的不动产登记制度，源于三种基本的登记制度，即契据登记制度、产权登记制度、托伦斯登记制度。

　　(2)比较上述三种立法制度，结合各国的立法实践，我们可以看到以下特点：

　　①各国不动产物权登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的《不动产物权登记法》，不仅设计合理、体系完整，实际操作性强，而且保留着本国的立法传统，体现出民族特色。

　　②各国不动产物权登记基本实行房地合一的登记体制。虽然各国不动产物权登记对象是以土地为主，但西方国家的不动产物权登记法理认为建筑物与其附着的土地是紧密联系在一起的，因此，这些国家的不动产物权登记，基本上名为土地登记，实际是土地及地上附着建筑物的一并登记。

　　③各国不动产登记法关于登记机关的设立一般有两个原则：

　　a不动产物权登记机关的独立性。登记机关多为司法机关，而不是行政机关，如德国不动产登记由属于地方法院的不动产登记局掌管，瑞士大多由各州的地方法院负责。

　　b不动产物权登记机关的统一性。为维护在不动产登记上的司法统一性，同时也因为不动产在自然联系上的紧密性，各国法律均规定一国之内或一个统一司法区域内实行统一不动产登记制度，即不论是土地房屋还是其他不动产，也不论是何种不动产物权，均由统一的登记机关负责。这一机关适用统一的法律,规定统一的登记效力。不动产登记机关的司法性和统一性应当说是不动产法的基本规则之一。

　　④各国不动产物权登记实行城乡统一管理。在许多国家，所有的土地无论在繁华的闹市，还是人烟稀少的西部，一般都按统一的标准由不动产产权管理机构办理登记，获得完整的地籍资料，方便土地的宏观管理。

　　(3)由于各国不动产物权登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，《不动产物权登记法》的地位很大程度上受物权基本理论及立法者主观的影响，地位不尽相同。例如在德国，基于物权行为的理论，登记是物权变动的程序要件，故不动产登记法是物权法的程序法;在日本，不动产登记法是民法的特别法;在意大利，登记制度被列人民法典第六章"权利的保护"范畴，并且从契约的文件角度规定登记事项，明确规定动产与不动产两种登记。（www.HaimAx x.co m）

　　(4)世界各地关于不动产登记机关的规定有两个共同特点：

　　①不动产登记机关一般是司法机构而不是行政机构。因不动产物权登记具有决定公民与法人的财产权利的司法意义，因此各国法律一般均把不动产登记机关当做司法机构之一。

　　②不动产登记机关是统一的一个部门。为维护在不动产登记上的司法统一性，同时也因为不动产在自然上的紧密联系性，各国(地区)法律均规定在一国之内或一个统一司法区域内实行不动产统一登记的制度，即不论是土地、房屋还是其他不动产，也不论是何种不动产物权，均实行统一的登记机关。当然，统一的机关只能适用统一的登记法律，实行统一的登记效力。不动产登记机关的司法性和统一性应当说是不动产法的基本规则之一。