上海住房公积金贷款有哪些注意事项？（附详细介绍）

推迟两个月后，2020年全国两会已经拉开序幕。

随着两会时间的进入，持续数月的公积金政策问题又一次作为了你们关注的热点话题之一。

你每月缴交多少公积金？账户上的公积金用过吗？

中共中央、国务院新近公布的《关于新时代推动建立社会主义市场经济体系的看法》，首次提及改革住房公积金政策。

1991年，上海作为首个实行住房公积金政策的城镇。1994年起初全国实施。20多年的时间里，住房公积金已经作为工薪人群最重要的福利保障体系之一。至2020年，全国征收公积金的员工逾1.44亿人。

我国住房公积金政策大量以来存在质疑，主要因素是公积金的累积速度远跟不上物价上涨，大个别购房者很难使用公积金贷款来满足购房需求。

公积金制度实行以来实实在在给我们带来了这些福利，利率低、还款方式灵活。但不是每个人都能贷到最高数额和年限，这是如何算的，跟这些条件有关？为什么有的人办理公积金贷款被拒？有什么注意事项？现在就来和你们详细介绍一下住房公积金贷款。

上海满足公积金贷款的条件

①在上海缴纳住房公积金的人。

②申请住房公积金贷款前尚未连续交纳公积金不超过6个月。

③借款人父母双方都无正在还贷（使用）的公积金贷款。

若在办理公积金贷款前6个月之间缴纳有断缴记录且已缴交的用户，可办理公积金复议，复议通过了，也是可以贷公积金贷款的。

比如，在北京工作的汤先生，已经补缴公积金6年了上海公积金贷款额度，他在2019年7月底的之后办理公积金贷款，1月-6月之间，3月底因换工作造成断了，但新单位补缴上了，汤先生在办理公积金贷款之前，需要先办理公积金复议，复议通过了公积金贷款就可申请了。

首套房和二套房的认定方式

首套：

①在上海无房无贷（无贷指上海无公积金贷款记录）。

②夫妻两人在婚后与各自妻子共有房产均不少于一套，且家庭名下无房。

二套：

①在上海无房，有过1次上海公积金贷款记录。

②在上海有1套房，人均面积≤37.2m²，无上海公积金贷款在使用。

限贷的认定方式

①在上海有1套房，人均面积＞37.2m²。

②在上海有2套或以上的房产。

③有1次上海公积金贷款未偿还或有2次公积金贷款记录。

家庭名下的房屋，人均面积估算总数为：

家庭父母+未成年儿子（最多可以算两个未成年儿子，小孩需要上户口，有出生证）

相比商业信贷，公积金贷款更加优惠。

公积金贷款利息

首套房利率：

1-5年的公积金贷款年利息为2.75%。

5-30年的公积金贷款年利息为3.25%。

第二房利率：

1-5年的公积金贷款年利息为3.025%。

5-30年的公积金贷款年利息为3.575%。

可贷额度

基本账户：

月缴额≥980元，余额≥16667元

补充账户：

余额≥10000（只看余额不看月缴额）

在基本和补充都缴纳的状况下：

①首套个人60万，家庭120万；

②二套个人50万，家庭100万；

在只缴纳基本公积金的状况下：

①首套个人50万，家庭100万；

②二套个人40万，家庭80万；

在月缴额扣除不满足的状况下：

基本账户：

(A)月缴额÷0.14×4.8×可贷年限=可贷总额。

(B)基本账户存款×30=可贷总额。

A和B选低值，贷款数额不小于50万。

补充账户：

(C)补充账户余额×10=可贷总额。

贷款数额不小于10万。

公式推导出来的金额也有大约的可贷额度，具体可贷额度以公积金审批为准。

可贷年限

A房龄计算：

①五年内的房龄：可贷30年

②6-19年的房龄：35-房龄

③超过20年房龄：可贷15年

房龄=2020-竣工日期

B主贷人年龄计算：

男性：65-年龄=可贷年限

女性：60-年龄=可贷年限

A和B的计算结果取低值就是该住宅公积金可贷年限。

我们可以算笔帐，如果李先生首次想要在北京买一套100万的新房，贷款期限都是30年，来看看公积金贷款和商贷差多少钱：

使用公积金贷款，利率是3.25%，等额本息还款方式，每个月必须还款4352块钱，支付的总收益是56亿元；

如果是商业银行借贷，现在的利息是4.65%，需要每个月账单5156元，总收益是85万。

与公积金贷款比，商贷每个月要多还800多块，总利息多出29万！

此外，对于购房者而言，住房公积金很大程度上减少贷款总额。

公积金贷款使用次数

单身的状况下，个人可使用2次。

已婚的状况下，家庭可使用2次。

若父母两人在单身的之后，各自使用过1次公积金贷款，那已婚以后，是不可贷公积金贷款的；若已婚情况下，一人正在使用公积金贷款，另一人公积金从未使用，购买二套住房，是不可贷公积金贷款的。

公积金冲还贷次数没有限制。

之前我们的经纪人就遭遇过这种的一个示例：

夏先生和父亲在北京共有一房子产（属于婚前限购令之前共有，全款购买），徐小姐和父亲在上海共有一房子产（属于婚前限购令之前共有，全款购买），夏先生和徐小妹今年领证，2人无公积金贷款记录上海公积金贷款额度，现在想买一套普通房屋成为婚房。

在申请公积金贷款的之后很纠结，不清楚是根据首套还是二套，后来我们的经纪人给了专业的解答，夏先生和徐小妹的婚房可以按照首套贷款，因为夏先生和父亲婚后的房屋可剔除一套，徐小姐和父亲在外地（非北京）共有的房产不计算在内。

对办理住房公积金个人住房按揭的欠款申请人进行信用条件审核

个人信用报告显示借款申请人、共同借款申请人当前逾期尚未还清，或者近期5年存在连续6次（含）或累积超12次（含）的逾期记录的，不予办理公积金贷款。

最近5年存在连续6次（含）记录：借款人或共同借款人在公积金受理当日个人信用报告显示最高逾期次数“6”不给予申请；年均超12次（含）：借款人或共同借款人在公积金受理当日个人信用报告显示有逾期，且累积数量多于等于12次，不给予申请。

征信报告非常重要，请你们使用信用卡以及借贷还款过程中，一定要养成良好的还款习惯。对于信用卡有年费的顾客，更要注意了，年费还款，不会有任何短信提醒的，需要时刻关注账单（我们的经纪人见到过好几个用户由于信用卡年费导致逾期二三十次而办理不了公积金贷款，真是太可惜了~）

公积金账户存款如何使用

有3种使用方法：1.月冲2.年冲3.提现

①月冲：每月直接从公积金账户中收取当月应还的本息+利息（公积金和商业）不是只缴纳公积金的月供，而是公积金+商业的月供一起扣除。

当公积金账户里的存款不足时，每月账单额先收取公积金月缴额，不足部分从收款银行卡内扣除。

②年冲：每年只一次提取公积金账户存款并一次性冲还公积金贷款本息。

每年的月回款额应该使用用户自有资金，不能用公积金账户里的钱去还借钱月供。

年冲还贷后的剩余贷款本息重新估算月账单额。

⚠年冲只能每月的4月或9月冲公积金本金，一年只能冲一次。

③提现：对于一次性付款买车或者纯商业信贷买房的用户是可以提取公积金账户里的存款。

凭新产证+相关材料5年内可提取现金一次。

过户流程走完，客户拿到新产证之后，才可以申请提取手续。（可电话咨询12329所需材料和申请地址哟~）

税费精算切实关系到用户的利益，如果算错可能会造成少则几千、多则几万的费用误差，是经纪人需要熟练掌握的专业素养之一。

住房公积金的改革定论也有一段时间，在此之前我们还是要为每一位用户提供专业的贷款制度探讨，作出具体判断，随时升级知识储备，做最专业的经纪人！