上海新一轮房产调控政策出台首付款个人住房贷款比例不低于50

央视网消息：今天（11月28日），上海新一轮房产调控新政颁布，在北京已拥有1套住房的、或在上海无住房但有住房贷款记录（比如商业性或公积金住房按揭记录）的住户家庭，申请商业性个人住房信贷购买普通自住房的，首付款比例不超过50%。

上海市住建委、人民银行上海总行、上海银监局联合印发《关于推进本市房地产行业稳步健康有序发展进一步加强差别化住房贷款制度的通告》，《通知》规定，经上海市行业利率定价自律体系商定，对差异化住房贷款制度作以下规定：

自2016年11月29日起，居民家庭购买首套住房（即市民家庭名下在本市无住房且无商业性住房按揭记录或公积金住房信贷记录的）办理商业性个人住房按揭的，首付款比例不超过35%。

在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录（比如商业性或公积金住房按揭记录）的住户家庭申领商业性个人住房按揭，购买普通自住房的，首付款比例不超过50%；购入非普通自住房的，首付款比例不超过70%。

《通知》要求，各房屋管理部门要提高房屋交易审核工作，认真做好住房贷款房屋信息查询工作。各商业银行应再次加强对首付资金来源、收入证明真实性等审核，根据贷款人家庭信用状况、偿债能力等理性把握具体执行水平，对于有投资、投机性购房特征的，应从严确定首付款比例和利率。人民银行天津支行和北京银监局将推动监督检查。此外，上海银监局已会同规土部门深入核查了个别土地拍卖的竞得资金来源，正在对查实存在资金违法进入土地交易市场问题的银产业金融机构实行民事处罚措施。后续还将切实配合相关部门，持续推进土地交易资金来源核查工作。

同日，上海市住房公积金管理委员会印发《关于调整本市住房公积金个人信贷政策的通知》：

一是严格执行公积金差别化贷款制度。在区分首套和二套购房的前提下，调高对第二套提升型购房的按揭比率至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利息上浮10%、二套普通商品房个人信贷最高额度下调10亿元，并中止向已有两次公积金贷款记录的员工家庭再行发放贷款。

二是表现公积金政策的公正性、可大幅和风险可控。借款人以公积金缴存账户存款确定贷款数额的倍数从40倍增长到30倍；严格执行住建部还款能力的估算比例缩减为每年还本额占工资基数不少于40%，以及对第二套提升型住房认定标准的口径。

另外，本市将加强商品住房土地供应，确保2016年商品住房土地供应同比下降。进一步加强商品房预销售行为管理，加强对房地产企业和从业员工监管，持续推进房地产行业秩序专项治理工作，坚决遏制房地产开发企业和经纪企业捂盘惜售、炒作房市、虚假广告、诱骗消费者交易及各种费用违法私自行为；加强对编制谣言、散布不实信息、扰乱市场秩序等行为取缔力度，依法依规予以严肃处置。培育和发展住房租赁行业，鼓励社会专业机构不断缩减代理经租业务规模，切实推进居住住宅出租协议登记备案制度，规范住房租赁行为，稳定住房租赁关系，保障租赁当事人合法权益。

本市将再次坚持“以居住为主、以居民为主、以普通商品住房为主”的住房市场机制，不断加强“四位一体”的住房保障制度，按照国家关于住房限购、限贷的规定，继续严厉执行“沪九条”、“沪六条”规定，强化市场调控职能，加强监督检查，落实考核机制，确保各项调控新政执行到位，促进本市房地产行业稳步健康有序发展。

政策问答

一、商业银行如何界定首套房贷？

答：居民家庭名下在成都市无住房，且通过人民银行征信系统显示在全国各地无商业性住房按揭记录、无公积金住房按揭记录的，按照首套房贷政策执行，首付款比例不超过35%。

二、商业银行如何界定二房子贷？

答：居民家庭名下在北京市无住房，但通过人民银行征信系统显示在全国各地有商业性住房按揭记录或公积金住房信贷记录的，或在深圳市房地产交易平台内查询到已拥有1套住房的（无论其能否有住房贷款记录，无论其住房担保是否缴交），均执行二套房贷政策，即购入普通自住房的，首付款比例不超过50%；购入非普通自住房的，首付款比例不超过70%。

三、本次新政调整从何时起执行？

答：考虑到将新政调整对新办理贷款家庭的制约降到最低，本次新政调整以租房合同成交时间为界。网签时间在11月29日（含）以后的，执行政策策，网签时间在11月28日（含）之前的，执行原政策不变。

四、购房人如何申请住房贷款的房子信息查询？

答：签订购房合同后，借款人以及家庭成员应持购房合同、经授信银行审查的《借款人家庭住房查询申请表》、借款人及家庭成员的身份证件、户口簿、结婚证等材料，向市房产情况信息中心办理审查家庭名下住房情况，市房产状况信息中心受理后5个工作日内出具查询结果，该查询结果作为担保银行审贷的依据。

为便利代办查询手续，上海市多数商业银行提供住宅信息查询的办理服务，经当事人授权的，可由借贷银行持相关材料统一向市房产情况信息中心申请查询。

五、《通知》提出严格核验购房居民家庭住房情况相关信息，具体包括那些内容？

答：上海市房屋状况信息中心会同各信贷银行严格核验借款人家庭住房情况相关信息，一是审查贷款人申报的其家庭成员名下住房情况信息；二是与财政等部委联网审查贷款人申报的婚姻状态等信息；三是比对借款人在房屋税、住房限购和差异化住房贷款申请中申报相关信息的一致性。

六、本次公积金贷款制度调整的根据是哪个？

答：根据北京市住房公积金差别化贷款制度，以往主要是审核申请借贷家庭名下住房情况，即使缴存职工使用过公积金贷款，在偿还后仍可继续申请。本次调整为同时审核家庭名下住房情况和公积金贷款记录。对于购入首套住房且从未使用过公积金的缴交职工家庭，公积金差别化贷款制度不作任何调整；对已使用过1次公积金贷款的缴交职工家庭，即使名下无房，也没法享受第二套提升型住房贷款制度；对尚未使用过两次公积金贷款的缴交职工家庭，不再向其发放第三次公积金贷款。这有利于表现公积金贷款的差异化和平等性住房贷款利率表，同时也反映公积金支持的对象。

调整第二套提升型住房的贷款制度是按照本次房地产调控规定所作的相应调整。2010年，住建部等四部门规定第二套提升型住房的公积金首付款比例不得超过50%、贷款利息不得超过同期首套住房公积金贷款利息的1.1倍。2014年11月，为支持住房消费，上海市按照人民银行、银监会文件规定，对购买第二套提升型普通住房的公积金贷款制度均参照首套住房政策执行。但在现在房地产调控的背景下，对购买第二套提升型普通住房不再参照首套住房按揭政策，对其首付款比例，公积金贷款利息和最高信贷额度都进行相应调整，以更好地表现与首套首次购房家庭的差异化管理。

调整贷款人计算还款能力的月薪水基数比例是按照《关于积极提升住房公积金使用效益的通知》（建金［2015］150号）中“在确保借款人基本生活成本的前提下，月回款额与月薪水比上限控制在50%－60%”的精神进行调整的。上海市现在计算公积金贷款人还贷能力为月回款本金不低于工资总额的50%，如果加上费用，每月账单额占月薪收入的70%左右，超过了50%-60%的上限控制标准。本次从50%调整为40%后才能真实体现借款人的偿付能力，月还本付息额控制在制度要求的范围内，以减少公积金贷款违约风险造成。

严格对购买第二套提升型住房的界定，是按照《关于完善住房公积金个人住房按揭政策有关问题的通告》（建金［2010］179号）中“第二套住房公积金个人住房按揭的领取对象，仅限于现有人均住房建筑面积超过当地平均水平的缴交职工家庭（比如借款人、配偶及未成年子女），且借款功能仅限于购入改善居住条件的普通自住房”的精神进一步确立认定口径。

计算公积金贷款限额的缴交余额倍数，通常综合考量贷款风险杠杆或者住房公积金的互助、公平、共享和可大幅原则。全国其它城市都不超过25倍，普遍在10-20倍间，上海市兼顾了制度连续性和渐进性等原因，本次从40倍适当降低至30倍（补充公积金从20倍降低10倍）。

七、什么是上海市行业利率定价自律措施？

答：上海市行业利率定价自律体系是人民银行上海总部监督指导下的在沪银行金融机构自律协调制度，在北京市房地产金融调控中发挥重要作用：一是按照北京市房地产调控要求住房贷款利率表，在人民银行北京总部指导下，按照“因城施策”的方法，协商确认差别化住房贷款制度调整方案。二是在统一差别化住房贷款制度详细执行标准，规范商业银行与房地产中介业务合作，防范“首付贷”等房地产行业场外配资加杠杆行为，维护住房金融行业秩序等方面发挥了关键作用，有效督促商业银行全面贯彻落实北京市房地产金融调控新政。（央视记者盛瑾瑜）