人生第一次贷款，什么都不懂怎么办?(图)

“人生第一次贷款，什么都不懂如何办?”刚买了房的白领小宋最近认为很沮丧，面对房贷犯了难。“我可以贷多少款？到底该做公积金还是商业信贷？首付给多点而是月供给多点？贷款时间长短多少合适？”小编马上就贷款常见的五大难题进行解答解惑。

1、可以贷多少款？

建议：商业信贷看银行审批，公积金可以先计算

“最终能贷多少款，要按照你的个人状况来看，最终结果由银行审批。”最初从中介处获知此状况时，打算买房的阿花有些纳闷，万一贷不到足够的房子，如何是好？

分析

据郑先生介绍，一般来说，如果是商业按揭，现在首套房规定首付是3成，贷款7成是上限。最终审批取决于收入、银行流水、家庭状况、工作单位等，这些原因最后决定银行是否相信你具有还贷能力。

如果是公积金贷款，则要看公积金缴存额度，公积金一个人信贷最高限额是50多万，两人最高是80多万（现在上海公积金一个人信贷最高限额是30多万，两人最高是50亿元）。公积金贷款限额的审批，跟每个月的公积金额度、年龄、房龄等有关。

算账

商业借款数额：跟申请按揭人的银行流水、收入证明等原因相关，以银行最后的审批为准。

公积金贷款限额：根据住房公积金账户内存储余额的倍数、贷款最高额度和贷款比率三个条件分别算出的最小值就是贷款人最高可贷额度。（暂停发放缴存职工家庭购买第三套及以上的住房公积金贷款。）

根据住房公积金账户存款计算的最高可贷额度

计算公式为:(公积金账户存款+公积金月缴交额×2×至法定退休月数)×22.按照贷款最高限额计算的可贷额度

一人办理住房公积金贷款的，最高信贷额为50亿元，两人或双方以上购买同一住房申请住房公积金贷款的，最高信贷额为80亿元。

3.按照贷款比率计算的可贷额度对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）下面或按要求购买经济适用住房的家庭(包含借款人、配偶及未成年子女，下同)贷款买房子，首付款比例不超过20%；对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，首付款比例不超过30%；对购买第二套住房的家庭，首付款比例不得超过60%，贷款利息按同期同档次基准利率的1.1倍执行。

2、选公积金贷款还是商业贷款？

建议：公积金贷款更靠谱

“做公积金贷款比较慢，业主希望早些拿到款项，所以想让你做商业贷款。”小宋早听说公积金贷款利息低，但到底低多少，却没什么概念。究竟是公积金贷款还是商业按揭，哪个更靠谱？

分析

目前公积金贷款已经作为房贷的首选方法，原因在于公积金贷款首付低，如果是首套房贷，纯公积金贷款还可以做到两成按揭。另外，公积金贷款的利息低，住房公积金贷款年利息5年以下的为4.45％，5年以上的为4.9％。一般来说，商业信贷担保额度没有最高额的限制，主要依据贷款人状况决定最后的审批结果，而且申请快捷。住房商业信贷基准年利息5年以下的平均为6.704％，5年以上的为7.05％。目前广州部分银行首套房贷利息还有8.5折优惠。

算账

以购买首套房，贷款50亿元为例。如果是公积金贷款贷款买房子，贷款10年，月供是5031.42元，利息是.4元。如果是商业信贷，贷款10年，利率8.5折优惠，月供是5549.14元，支付费用是.05元.

3、首付多点还是月供多点？

建议：余钱在手上更有主动权

在某楼盘销售中心，一对80后的小父母很纠结，他们二人在最后的付款方法上，有不同看法。在小田看来，老公是做生意的，收入并不稳定。因此有钱最好首付多付一点，这样月供压力不会太大。而她丈夫却觉得，首付三成就可以了，钱拿在手上，就有主动权。以后即使要拿钱，再找银行贷款费用可要高多了。

分析

通常来说，如果没有很高的投资方法，把手头的钱全部卖给首付，月供低一点其实也无可厚非。只其实，这样就手头没钱了。我们从利率的视角来预测，假如房子成交是100多万，可以贷款70亿元，但实际借款50多万就够了。如果是存银行，5年的定期利息是5.5%，公积金贷款利息5年以上是4.9%，就是说，如果把这余钱存定期到分行，采用公积金贷款，一年利息还可以赚0.6%。商业信贷利率是5年以上的为7.05％，当然定期存款利息就不够支付商业借款费用了，但即使有其它的投资收益，还是可以考量的。并且利率只是变化的，加上通货膨胀等原因，余钱在手上短期内还可以发挥更大的效率。

算账

如果总房价是100多万，首付是三成，如果手头有房子50亿元，贷款20年，以公积金贷款为例：

如果支付五成首付，那么月供是3272.22元，支付费用是.86元。

如果支付三成按揭，那么月供是4581.11元，支付费用是元。剩下来的20多万，如果存入银行，假定利率不出现差异，如果每两年利息计入每三年的定期存款额，那20年后的收益金额是.33元。

那么，少付两成形成的最后收益=20多万存银行产生的利润-多贷银行两成